Les aspects financiers du bail :
loyers, taxes, charges
Un bail commercial est un contrat synallagmatique par lequel les
cocontractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres.
En appliquant les dispositions du Code civil au bail commercial, il est
possible d’analyser ce dernier comme étant le rapport juridique par lequel le
bailleur met un local commercial à la disposition d’un locataire et s’engage à
permettre à celui-ci d’en jouir paisiblement pendant un certain temps tandis que le
locataire s’engage à user de la chose louée en bon père de famille suivant la
destination qui lui a été donnée par le bail et à payer le prix du bail, le loyer, aux
termes convenus.
La contre-partie financière de la jouissance du local
commercial apparaît donc comme l’un des éléments essentiels du
bail et la pratique témoigne du fait que le loyer et les modalités
financières du bail sont de loin les conditions les plus discutées entre bailleurs et
locataires.
Les premiers espèrent obtenir une
rentabilité la plus élevée possible pour leurs biens tandis que les seconds, dont le
coût du loyer est une charge d’exploitation, cherchent à minorer le poids du loyer
afin de permettre à leur entreprise de dégager une marge bénéficiaire plus importante.
Cafetiers, hôteliers et restaurateurs sont dans une même logique
commerciale lorsqu’ils négocient le montant de leurs loyers, ils cherchent, afin de
préserver leur marge, à le diminuer. Que ce soit lors de la prise d’effet du bail
ou lors des renouvellements dudit bail, il est de l’intérêt du locataire
d’obtenir la fixation du loyer au montant le moins élevé possible et surtout, pour
les loyers des baux renouvelés, éviter un déplafonnement, généralement synonyme de
hausse importante du loyer.
Le loyer connaît cependant, une évolution inéluctable au cours du
bail.
S’il est en effet fixé à un montant librement négocié lors de
la prise d’effet dudit bail, le loyer évolue parfois chaque année par le jeu
d’une indexation annuelle appelée clause d’échelle mobile, et au minimum tous
les trois ans par la révision triennale si elle est mise en jeu par l’une des
parties.
Enfin lors du renouvellement du bail, soit en général au bout de neuf
ans si le bailleur ou le preneur se manifeste, le loyer évolue dans certaines proportions
et sous certaines conditions, qu’il est important pour le bailleur et le preneur de
connaître parce qu’elles conditionnent la fixation du loyer pour la durée du bail
renouvelé.
La présentation ci-dessous opérée réservera plusieurs
développements particuliers aux établissements hôteliers dont le caractère monovalent,
c’est-à-dire affectés de part la configuration de leur construction à une seule
destination, les soumet à un mode particulier de calcul du loyer du bail renouvelé,
appelé méthode hôtelière.
