Quelles activités entraînent-elles la qualification de bail commercial ?

Pour que les dispositions relatives au statut du bail commercial s'appliquent, il est impératif que les locaux donnés à bail le soient pour une activité commerciale ou artisanale et qu'un fonds de commerce soit exploité dans les lieux.

Pour s'assurer que tel est le cas, il convient d'examiner, d'une part, la clause relative à la destination des lieux et, d'autre part, la nature de l'activité exercée.

Si la clause de destination mentionne une affectation des locaux à « usage exclusif d'habitation », le contrat ne sera alors jamais soumis aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux, peu importe qu'un fonds de commerce y soit exploité ou non.

En revanche, si la destination contractuellement prévue est celle de « tous commerces » ou exercice d'une activité commerciale déterminée, il est bien évident qu'un fonds peut alors être exploité dans les lieux et, si tel est le cas, la première condition pour que le bail soit qualifié de commercial est remplie.

Par exemple, si le bail, comme c'est le cas en général, pour les immeubles affectés à usage d'hôtel, mentionne que les locaux seront exploités «  exclusivement à usage d'hôtel » ou, pour les cafés, à « usage de café, buffet chaud et froid », et qu'un fonds de commerce, à cette fin, est exploité dans les lieux, alors, au titre de l'activité et de l'exploitation du fonds, le titulaire du bail répond à la première condition pour que le bail soit qualifié de commercial.