Reprise d' un fond récent : quels sont les ratios et loyers moyens en début d'activité ?

Reprise d' un fond récent : quels sont les ratios et loyers moyens en début d'activité ?
23/09/11 ZAZAGO

Nous souhaitons reprendre la société ( le fond et non les murs) d' un hôtel bureau qui vient d'ouvrir depuis 3 mois, je m' interroge sur les loyers qui sont exagérés les premières années
(autofinancement des murs dès les premières années et pas de loyers évolutifs):
en effet le propriétaire en demande de 22% à 24% de notre prévisionnel (considérant que l' hôtel est neuf donc au normes et va fonctionner).
Pouvez vous m' éclairer sur les ratios et loyers moyen en début d'activité. Merci pour votre réponse.

27/09/2011

Régis MORIN

Il n'y a pas de ratio de début d'activité, le seul chiffre significatif est le suivant : à N + 3, le loyer ne doit pas dépasser 10 à 12 % du CA hors taxes, toutes prestations comprises; au delà, votre fonds de commerce sera très difficile à revendre.
Mais : si vous ne payez pas de droit d'entrée, ou un montant faible, un loyer plus élevé peut se justifier, ce peut être une forme de crédit vendeur, à condition qu'au bout de 9 ans, le loyer devienne raisonnable ; mais, tout doit être écrit

28/09/2011

ZAZAGO

Merci pour votre réponse.
Effectivement le droit d' entrée n'est pas excessif. D ' ici 7 à 9 ans et selon notre prévisionnel de Chiffre d' affaire le loyer se situera entre 14 et 16%. Le négociateur argumente sur le fait que l' hôtel est aux normes et de fait le loyer est plus important que la moyenne des hôtels qui ne sont pas neufs (pas aux normes sécurité/ accessibilité) et de fait implique des travaux nécessaires de remise aux normes. L' argument est il justifié?

28/09/2011

Régis MORIN

NON, avant 2015, tous les hôtels qui ne seront pas aux normes n'existeront plus.
Il vaut mieux dépenser 200.000 € de plus pour mettre un hôtel aux normes que d'avoir un loyer trop cher.
Méfiez vous des comptes prévisionnels, ils sont souvent faux parfois en plus, parfois en moins, crise économique, trop de concurrence, etc..
un prévisionnel sur 7 ou 9 ans, c'est beaucoup trop long, 3 ans c'est le maximum.
16 % c'est beaucoup trop, encore une fois, tout dépend de l'emplacement et de la capacité.