Hôtel bureau dans le 66 : comment l'évaluer ?
16/06/11
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comment Evaluer hôtel bureaux en Provence d ans le département 66
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| | Régis MORIN
| Comme dans toutes les villes de province, les fonds de commerce d'hôtels sans restaurant s'évaluent, s'ils sont en centre villes, sur bases traditionnelles :
5 ans d'EBE retraité avec un maximum de 3 ou 3,5 fois le chiffre d'affaires.
Il est évident que les critères d'emplacement et de potentiel de développement sont très importants.
Cordialement |
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| | dyvparis
| bonjour,
il est très difficile d'avoir une idée du prix d' un hotel bureau car il ya beaucoup de disparités entre les biens équivalents...
dans le sud le coeff de 5 fois l'ebe retraité c'est très rare, (enfin d'après notre expérience depuis 2 ans ou nous recherchons un hotel bureau).
Par contre des coeffs de 3 voir 4 fois * ca c'est fréquent, le gros problème est que ces affaires ont très peu de rentabilité, et très souvent aussi le prix élevé est aussi couplé avec un montant de loyer prohibitif... (en moyenne des loyers de 18, voir 20% et plus).
Bon courage et bonne recherche! |
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| | rmorin@etude-pedron.com
| Si les fonds de commerce n'ont pas de rentabilité, cela signifie que vous ne pouvez pas emprunter, il faut le savoir.
Par contre, il est toujours possible de se faire plaisir et de payer cash, soit pour s'occuper, soit pour ne pas payer d'ISF.
Rappelons tout de même qu'il s'agit de fonds de commerce et non de murs. |
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| | Blitz
| 1) Si en mettant 0, l?affaire tient debout parce que l'on arrive à la financer, c?est déjà qu?on est sur la bonne voie question prix. Quand j?entends dire qu?il faut 30% minimum, je ne sais pas qui a inventé cela. Peut-être les banquiers. Oui cela doit être eux. Et c'est absurde...
2) Payer 2 à 3 fois le CA ! Voir plus suivant sont emplacement ! N'importe quoi ! Encore une invention instaurée par toutes les agences immobilieres et les professionnels qui sont dans le marché de la vente d'entreprise jouant soit disant à l'offre et la demande. Et tous le monde suit. Normal, leur pourcentage est plus intérressant. Mais une entreprise n'est pas une maison... Et ça fait des années que ça dure.
3) Une entreprise qui fait du chiffre n'est pas forcement une entreprise rentable qui fait des bénéfices. Et une entreprise qui ne fait pas des benefices est une entreprise qui ne vaut rien tout simplement ! Qu'elle soit à Paris, Nice ou ailleurs.
Donc, l'important c'est de vérifier l'autofinancement possible (EBE) et sont bénéfice (il y a d'autres éléments du bilan et compte de resultat à prendre en compte mais ce serait trop long). Le prix de vente doit correspondre environ à 2 à 3 fois sont EBE est non sont CA. Sinon, reportez-vous sur une autre affaire dans un autre secteur d'activité vendu à sa juste valeur.
Le marché de l'hotellerie est tombé sur la tête depuis quelques temps. l'ensemble de la profession des experts comptable le dénonce. Vous souhaitez gerer un hotel ? Vous avez le choix, le marché est remplie d'hotels à vendre à des prix fous pour une rentabilité et des bénéfices médiocres. Bienvenue dans le monde des paillettes... |
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| | Régis MORIN
| Beaucoup de gens se rabattent sur l'hôtellerie car, contrairement à ce que vous dites, nombre d'entre eux sont rentables, le métier est ouvert à tout le monde, et, dans un pays qui se désindustrialise, il n'y a plus que le tourisme qui marche...
On peut acheter 5 fois l'EBE retraité.
Ce qui importe, c'est le potentiel de développement, s'il y en a.
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| | dyvparis
| Mr Morin, je crois aussi que certains établissements sont rentables mais franchement je rejoins l'avis de Blitz c'est vraiment du n'importe quoi à l'heure actuelle...
Acheter 5 fois l'ebe retraité ok mais encore faudrait il qu'il y ait sur le marché ce type de bien.. et quand c'est le cas souvent le loyer est pour le coup exorbitant. Sur la 20 aine d'hotels visités, 1 seul correspondait à des critères "normaux " (ebe *5 et loyer 14%), le reste je ne vous en parle même pas.
Si vous entendez parler d'un bien "rentable" nous sommes preneurs!
Cordialement, dyvparis |
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| | Régis MORIN
| A PARIS centre, nous avons quelques hôtels rentables, mais les ratios ne sont pas les mêmes.
C'est 8 à 10 ans d'EBE, 4 à 5 fois le CA.
D'une manière générale, une affaire non rentable n'est pas finançable, à moins de trouver des banquiers idiots.
Quand un vendeur ne voit pas d'acheteurs ou signe des promesses qui capotent parce que les acheteurs n'ont pas de crédit, il finit par baisser son prix, parfois au bout de quelques années.
Le gros problème, c'est que la majorité des agents immobiliers ne savent pas lire un bilan donc ils se contentent de multiplier le CA... |
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