Le cas particulier des affaires avec peu d'activité et peu de bénéfices

Même si un hôtel a un niveau d’activité faible et génère peu ou pas de bénéfice, il a malgré tout une valeur, mais il est difficile de l’estimer à partir des 4 méthodes précédemment évoquées.

Pour évaluer ce que vaut une telle affaire, nous nous basons, non pas sur le croisement de ces 4 méthodes, mais sur le prix de revient de l’affaire.

Le prix de revient = prix d’achat + frais d’acquisition + coûts des travaux de rénovation + coûts des intérêts intercalaires.

On divise ensuite ce prix de revient par un chiffre d’affaires prévisionnel (que l’on a préalablement estimé) ce qui nous donne un nouveau coefficient multiplicateur qui doit être cohérent avec le marché.

Exemple

Achat d’un hôtel de 32 chambres 1 *, emplacement moyen.
Prix d’achat : 1 200 000 euros,
Frais d’acquisition : 100 000 euros
Travaux : 800 000 euros (pour en faire un 2* de 27 chambres)
Intérêts intercalaires*: 50 000 euros
Le prix de revient = 2 150 000 euros

Des projections raisonnables démontrent que l’établissement réalisera, en vitesse de croisière, un chiffre d’affaires de 500 000 euros.
Coefficient = 2 150 000 : 500 000 = 4,3

Or pour un hôtel parisien 1* de 30 chambres dans un emplacement moyen, nous savons en notre qualité d’experts en évaluation de fonds, que le coefficient doit tourner aux alentours de 3,5, ce qui plafonne le prix de revient à 1 750 000 euros. Autrement dit, le ratio de 4,3 est mauvais parce que le que le revient ne devrait pas dépasser pas 1 750 000 euros.

Par conséquent, l’acheteur a deux alternatives :

- Soit il achète au prix de 1 200 000 euros, mais renonce à l’idée d’en faire un 2* et le garde en 1* avec très peu de travaux (celui-ci peut tout à fait être rentable).

- Soit sa priorité est de posséder un hôtel 2*, et il ne doit donc pas acheter cet hôtel. Il vaut mieux qu’il cherche un autre produit.