3è étape : analysez les documents importants de l'hôtel

L’ANALYSE DES DOCUMENTS COMPTABLES

Vous devez examiner tous les documents comptables de la société exploitant le fonds et le cas échéant ceux de la société mère (holding financière) si elle existe. Comme cela est complexe, vous devez vous faire aider par un expert-comptable. Toutefois, il est du devoir de l’agent immobilier spécialisé d’examiner, lui aussi, le détail du compte de résultats afin de déterminer l’Excédent Brut d’Exploitation retraité (E.B.E. retraité), élément déterminant pour le financement et l’évaluation de l’entreprise. La détermination de ce chiffre n’est pas forcément simple et nécessite fréquemment une ou plusieurs communications avec le comptable de la ou des sociétés.

L’ANALYSE DU BAIL COMMERCIAL

Il est important de connaître les obligations respectives du bailleur et du locataire des murs dans lequel est exploité le fonds de commerce d’hôtel.
Vous devez être particulièrement vigilant en ce qui concerne :

- L’ampleur des travaux mis à la charge du locataire. Si les gros travaux de l’article 606 du code civil sont à la charge du locataire (cas assez fréquent), tous les travaux y compris ceux de gros oeuvre et de toiture seront à votre charge. Cela semble être un gros inconvénient de prime abord. Pourtant, il faut aussi penser qu’on ne refait pas une toiture tous les ans, les sols des grandes villes bougeant assez peu, ne génèrent donc que peu de fissures. Par contre, lors des renouvellements des baux (à l’issue de la période de 9 années), la charge de l’article 606 sur le locataire est un avantage permettant de modérer la hausse des loyers. (Pour en savoir plus sur ce point vous pouvez consulter le sujet interactif sur le Bail Commercial).

- Si le bail prévoit qu’en cas de destruction partielle de l’immeuble par incendie ou autre, le fonds de commerce disparaît au profit exclusif du propriétaire, vous devez refuser ce type de bail et ne pas acheter, ou demander la modification dudit bail.

- La date d’échéance du bail. Il est important aussi de connaître la date d’échéance du bail. Plus on est proche de la fin du bail, plus c’est défavorable au vendeur car la fin d’un bail s’accompagne toujours d’un possible contentieux. En effet, à la fin du bail, il y a deux possibilités :

- le bailleur ne renouvelle pas le bail. Dans ce cas, il doit vous indemniser en vous versant une indemnité d’éviction destinée à vous permettre de vous réinstaller aux mêmes conditions dans des locaux équivalents placés dans un endroit similaire et prévoyant les frais de déménagement. Bien évidemment, il y a toujours désaccord sur le montant de cette indemnité, est cela est source de contentieux.

- Le bailleur renouvelle le bail, mais augmente le loyer. Contrairement aux restaurants, le loyer des hôtels n’est pas plafonné à l’indice du taux de la construction et le bailleur peut l’augmenter librement (loi de 1964 sur les locaux monovalents). Mais la discussion sur le montant du loyer peut durer des années et déboucher sur un accord amiable ou une décision du tribunal.

L’ARRÊTÉ DE CLASSIFICATION EN HÔTEL DE TOURISME (1 À 4 ÉTOILES)

Cet arrêté vous permet de connaître les normes auxquelles l’établissement doit répondre pour être conforme aux normes.

LES DOCUMENTS ÉMANANT DES SERVICES DE CONTRÔLE DES NORMES D'HYGIÈNE ET DE SÉCURITÉ INCENDIE

Notez qu’il existe parfois des incohérences entre les normes liées à la classification en hôtel de tourisme, et celles exigées par les autorités de contrôle des normes d’hygiène. Par exemple, les surfaces minimum des chambres exigées (hors sanitaires, mais entrée comprise) pour une classification en 2 étoiles sont de 8 m² pour 1 personne, 9 m² pour 2 personnes, 12 m² pour 3 personnes. Pour les services de l’hygiène, ces surfaces sont de 7 m² pour 1 personne, 9 m² pour 2 personnes, 14 m² pour 3 personnes quelle que soit la classification de l’hôtel. De nombreux hôteliers classés deux étoiles ont donc dû supprimer leur troisième lit dans certaines de leur chambre.

Quant aux normes de sécurité incendie, vous devez absolument mesurer ce qui est ou n’est pas aux normes. Moins l’établissement est aux normes, plus vous aurez besoin d’argent pour financer votre acquisition. Vous devrez en tenir compte dans l’élaboration de votre dossier de demande de crédit bancaire.
Sachez que les administrations visitent régulièrement les établissements et ordonnent au mieux des travaux de mise aux normes, au pire la fermeture de l’établissement. Que les travaux demandés soient urgents ou non, il appartient au vendeur de communiquer toutes les correspondances des administrations à son acquéreur. Même s’il vend en «l’état». En tant qu’acheteur, n’hésitez pas à demander ces documents (et à insister pour les obtenir) car il est indispensable pour vous de connaître les travaux auxquels vous serez tenus une fois propriétaire du fonds. Notez que les hôtels bien gérés respectent le plus souvent les normes de sécurité.