2è étape : analysez les aspects généraux de l'hôtel en vue

Et n’hésitez pas à prendre plusieurs axes d’analyse :

EN FONCTION DE L'EMPLACEMENT

Sachez que certaines villes de France ainsi que certains quartiers de Paris sont plus spécifiquement dédiés à une clientèle d’affaires ou à une clientèle touristique impliquant des approches commerciales et de marketing différentes car ces clientèles sont segmentées en fonction de leurs possibilités financières. L’idéal est bien évidemment de trouver une affaire placée dans un endroit recevant naturellement ces deux types de clientèle.

EN FONCTION DE LA CATÉGORIE DE L'HÔTEL

Les hôtels sans étoile également appelés «hôtel de préfecture» sont des établissements au confort rudimentaire, aujourd’hui à usage de logement social. Ces établissements sont très rentables car il y a peu de personnel mais, les normes de sécurité et d’hygiène laissent parfois à désirer.
Il est très difficile de transformer ces établissements en hôtels de tourisme. En effet, ces établissements recevant du public pour des séjours longs, entraînent une classification «habitation», contrairement aux hôtels de tourisme nécessitant une affectation commerciale. Sur un dossier récent, il a fallu prouver (factures à l’appui) que les chambres étaient louées à la journée depuis 1947.
En outre, il faut savoir qu’en pratique l’Etat préempte systématiquement ce genre d’établissement murs et fonds, les Domaines établissent le prix (peut-être différent et inférieur au prix du vendeur) et les transactions durent souvent plus d’un an. De sorte qu’il est aujourd’hui difficile de vendre un hôtel de préfecture à un particulier.

À Paris et quelques grandes villes de province, les hôtels «bureau» (sans restaurant et ne servant que des petits-déjeuners) sont prisés des investisseurs nationaux et étrangers. En effet, un hôtel bureau est relativement simple à gérer. Il y a peu de stocks (petits-déjeuners), les notions d’accueil et de service sont faciles à comprendre, celles de commercial et de marketing moins simples mais accessibles à des commerciaux ayant exercé dans des secteurs d’activité même très différents.

De manière générale, les hôtels de 1 à 4 étoiles luxe représentent l’essentiel des transactions.

EN FONCTION DE L'ÉTAT DE L'AFFAIRE

Les affaires en bon état

Elles sont souvent gérées par des professionnels, générant des chiffres d’affaires importants donc des rentabilités importantes (parfois avec des ratios EBE/CA HT avoisinant les 60 %). Ces affaires étant gérées par des professionnels doivent donc être gérées par d’autres professionnels. Les vendeurs sont souvent très coopératifs et expliquent parfaitement bien le fonctionnement de leur entreprise. Les risques d’une faillite ultérieure sont faibles voire nuls.

Les affaires en état moyen voire très moyen

Elles sont souvent imparfaitement bien gérées. Elles entraînent des travaux, au mieux de décoration, au pire une rénovation fondamentale et des capacités –formations commerciale et de marketing– plus développées, mais aussi des plus-values spectaculaires en cas de revente rapide (doublement du capital investi en 3 ans maximum).
Ces affaires semblent idéales mais paradoxalement se vendent moins facilement, en effet, les travaux et l’insuffisance de rentabilité entravent l’obtention des crédits.

EN FONCTION DE L'AMPLEUR DE L'ACQUISITION

Si vous achetez seulement le fonds de commerce, votre acquisition s’inscrit dans une logique entrepreneuriale. Les critères déterminants sont la rentabilité et la répétitivité des résultats, lesquels sont notamment liés à la qualité de l’emplacement, des rénovations et du management.
En revanche, les achats ‘murs et fonds’ répondent à une autre logique : celle de la constitution d’un patrimoine immobilier. Dans ce cas, le critère de surface et de qualité de l’immeuble devient essentiel.