Avant de reprendre un hôtel, posez-vous les bonnes questions

POURQUOI ACHETEZ-VOUS UN HÔTEL

- Pour vous reconvertir ;

- pour vous agrandir ;

- pour investir tout ou partie de votre capital ;

- pour réaliser des plus-values rapides.

Cette question vous paraît peut-être anodine. Elle est pourtant essentielle car les affaires que va vous proposer à la vente votre agent immobilier dépend de votre profil psychologique. Il ne va pas proposer le même hôtel à un professionnel du secteur en fin de carrière qui souhaite continuer à travailler ‘sans trop de soucis mais avec beaucoup de vacances’, qu’un jeune entrepreneur sorti d’une école supérieure de commerce. Au premier, il présentera des produits ‘qui ronronnent gentiment sans grand potentiel de développement’. Au second, il proposera des affaires qui présentent un fort potentiel de plus-value.

QUELLES SONT VOS COMPÉTENCES ?

- Hôtelières ;

- financières ;

- commerciales ;

- de communication ;

- de ressources humaines.

QUELLE EST VOTRE CAPACITÉ D'INVESTISSEMENT ?

- Immédiate ;

- à très court terme.

Quelles garanties complémentaires êtes-vous capable d’apporter dans le cas d’un financement bancaire ?

COMMENT RECHERCHER ?

- Annonces de presse spécialisée. Ex. : L’Hôtellerie Restauration (www.lhotellerie-restauration.com) ;

- agences immobilières spécialisées. (Ex. : www.etude-pedron.com) ;

- relations personnelles travaillant directement ou indirectement dans le secteur hôtelier.

PAR QUI SE FAIRE ACCOMPAGNER ?

Même s’il est juridiquement possible d’acheter directement à un particulier, nous vous conseillons vivement de passer par un agent immobilier spécialisé. En effet, quel que soit votre choix, vous devrez analyser le fonds de commerce et l’entreprise qui l’exploite sous ses aspects commerciaux, comptables, financiers, juridiques, sociaux, sans oublier la conformité aux normes d’hygiène et de sécurité. Vous n’avez certainement pas toutes ces compétences à la fois, et c’est bien normal ! Aussi, notre conseil est de vous faire accompagner le plus tôt possible par 3 intermédiaires comme par exemple un agent immobilier spécialisé dans la vente de fonds de commerce d’hôtels et/ou de restaurants, un expert-comptable, et un conseiller juridique ou fiscal (avocat et/ou notaire spécialisés dans la transmission de patrimoine professionnel - Assurez-vous de ses compétences techniques en la matière).

COMMENT SÉLECTIONNER DES AFFAIRES À VISITER ?

En fonction de votre profil et de votre projet avec un agent immobilier spécialisé. Présentez votre projet de manière précise sans être trop restrictif dans le type d’affaire à visiter. Élargissez votre champ d’investigations si votre demande est trop pointue et /ou les propositions insuffisantes.
Ôtez-vous immédiatement de l’esprit que l’affaire du siècle existe. Il n’y pas d’affaire parfaite du genre «un hôtel de 50 chambres proche d’Opéra ou des Champs-Elysées vendu murs et fonds par des propriétaires prenant leur retraite, le tout à un prix raisonnable». Et si cette affaire existe, il est fort probable que son prix de vente dépasse vos capacités financières.

COMMENT VISITER ?

- Évitez les remarques désagréables devant un vendeur. C’est impoli et de toute façon, il est convaincu que son affaire est gérée de façon optimale ;

- essayez d’apprécier les surfaces, c’est très important pour la classification des hôtels et le nombre de personnes pouvant occuper chaque chambre ;

- essayez d’apprécier la «mine» du patron (acariâtre ou jovial), car la bonne ou mauvaise marche de l’entreprise en dépend souvent ;

- appréciez l’ambiance de l’affaire et demandez-vous si vous vous y sentirez bien ;

- mémorisez l’environnement alentours immédiat ;

- réfléchissez déjà aux améliorations –travaux, décoration, etc.– que vous pourriez apporter à l’affaire ;

- demandez au vendeur la segmentation de sa clientèle et son taux d’occupation.

En fin de visite, discutez avec l’agent immobilier spécialisé pour recueillir son sentiment sur l’établissement, son passé, et l’environnement alentours (touristique, commercial, calme...).

PRENEZ LE TEMPS DE LA RÉFLEXION

Il n’est pas nécessaire de visiter des centaines d’affaires, la première peut être la meilleure et aucune n’est parfaite.

Si vous êtes démotivé dès le départ, ne faites pas perdre de temps aux intermédiaires en leur demandant de vous trouver une affaire qui n’existe pas. A contrario, si vous êtes déterminé, insistez pour avoir accès à tous les documents et à visiter d’autres affaires similaires. N’hésitez pas à harceler l’intermédiaire, il ne s’en plaindra pas et vous lui prouverez votre motivation.