5ème embûche : être vigilant lors de la rédaction des actes

Après avoir étudié et visité l’affaire à laquelle vous vous intéressez et si votre réflexion est mûre, alors il ne faut plus hésiter, il faut se lancer mais attention, ne brûlez pas les étapes et protégez-vous par des actes afin de garantir l’acquisition.

En pratique, lors d’une vente d’une société ou d’un fonds de commerce, les actes les plus couramment signés entre les parties sont :

- La proposition d’achat
- L’accord de vente
- Le compromis ou la promesse synallagmatique (sous conditions suspensives le plus souvent)
- L’acte de vente

/ Comment peut-on formaliser une proposition d’achat ?

Nous vous recommandons, préalablement à la signature d’une éventuelle promesse synallagmatique ou d’un compromis, de formaliser votre offre d’achat par écrit.

Le cabinet d’affaires qui vous accompagne sur votre dossier pourra vous fournir un modèle.

L’offre d’achat permet de fixer "la chose et le prix" pour reprendre les termes juridiques. Classiquement, une offre d’achat doit comporter les informations suivantes :

1. Vos coordonnées
2. Le prix en lettres et en chiffres
3. Votre apport personnel
4. Le montant de l’emprunt que vous allez solliciter auprès des banques
5. Les différentes clauses particulières (par exemple le maintien de l’adhésion à une chaîne)
6. Les dates de la reprise

Dès l’établissement de votre proposition d’achat, commencez par réunir tous les documents dont le rédacteur aura besoin pour préparer les actes.

/ Qu’est-ce qu’un accord de vente ?

Cet acte concerne uniquement le vendeur qui donne son accord, si votre proposition d’achat n’est pas au prix du mandat de vente, pour vous vendre son affaire aux conditions formalisées sur votre proposition d’achat. L’accord de vente est moins nécessaire quand c’est au prix du mandat de vente.

Néanmoins, le vendeur peut tout à fait faire une contre-proposition avec un accord de vente à ses conditions.

/ Quelle différence y a-t-il entre un compromis et une promesse synallagmatique ?

C’est la même chose : avant d'officialiser une vente, il faut signer un avant-contrat intitulé, selon les cas, "promesse" ou "compromis". A Paris, la promesse de vente est l’expression la plus couramment utilisée, en Province c’est le compromis.

C'est un document qui détermine toutes les conditions dans  lesquelles va s'effectuer la transaction. Il est donc prudent de ne pas signer cet acte à la légère car l'avant-contrat engage les parties dès sa signature.

Les promesses synallagmatiques ou compromis sont le plus souvent des ventes signées sous conditions suspensives (exemple : que l'acheteur obtienne un prêt permettant de financer son acquisition).
La signature d’une promesse ou compromis permet de fixer les conditions générales de la reprise telles que :

- Le prix de vente ;
- Le plan de financement ;
- Les dates de la reprise ;
- Les conditions de reprise des stocks ;
- Les obligations du vendeur (par exemple maintenir l’activité) ;
- Les obligations de l’acquéreur (par exemple obtenir le financement) ;
- …

// Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?

L'acte sous seing privé est l'acte passé entre deux contractants sans l'intervention d'un notaire. Un accord de vente ou un compromis de vente peuvent être établis sous seing privé.

// Pourquoi est-il recommandé de signer un compromis chez un rédacteur ?

Malgré son caractère relativement courant, un compromis est un acte juridique qui engage les parties signataires. En outre son contenu doit correspondre à la situation du vendeur, de l’acquéreur et du bien vendu et, à ce titre, doit être adapté.
Dans ces conditions, l’établissement de ce document doit être confié à un professionnel qui s’assurera également de sa mise en œuvre et du respect des différentes obligations des parties dans les délais convenus.

// Quels sont les documents à fournir pour la signature d’un compromis ?

Pour la signature d’un compromis l’acquéreur et le vendeur doivent fournir, entre autres, les documents suivants :

L’acquéreur :

- Copie de la pièce d’identité, du livret de famille (page mariage)Si contrat de mariage : Régime adopté / Date du contrat / Nom et adresse du Notaire
- Si divorcés : Extrait du jugement de divorce / Liquidation de la communauté
- CV du (ou des) acquéreur(s)
- Justificatif de l’apport personnel
- Si tabac, presse, Française des Jeux, PMU : lettre(s) manuscrite(s) de demande d’agrément

Le vendeur :

- Copie pièce d’identité, du livret de famille (page mariage)
- Si contrat de mariage : Régime adopté / Date du contrat / Nom et adresse du Notaire
- Si divorcés : Extrait du jugement de divorce / Liquidation de la communauté
- Extrait de registre du commerce
- Copie des contrats (Gérance Tabac, Licence IV, presse, PMU, Brasseur, Assurances professionnelles, Crédit-bail, …)
- Bail commercial
- Titre de propriété
- Si Société : statuts et PV d’AG autorisant la vente
- Si Prêt(s) en cours : contrat(s) / Tableau(x) d’amortissement
- Liste du personnel
- Contrats de travail (date d’embauche, type de contrats, ….) / Bulletins de salaire
- Etats financiers sur 3 ans (avec attestation du comptable)
- 3 derniers CA / 3 derniers BIC, CA exercice en cours
- Stock de marchandises
- Montant plafonné / Conditions de règlement (le jour de la vente)
- Liste des immobilisations (Comptable)
- Chiffrage des éléments corporels et incorporels (comptable)
- Inventaire du matériel
- Si tabac, presse, Française des Jeux, PMU : lettre(s) manuscrite(s) de démission
- Coordonnées des fournisseurs
- …

// Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le versement d'un acompte lors de la signature du compromis de vente n'est pas obligatoire, mais il représente une garantie, rassure le vendeur et démontre le sérieux de l'engagement.

Son montant peut être fixé librement par les parties ;  il est le plus souvent fixé sur les bases de 5 à 10% du prix de vente.

Le dépôt de garantie sera encaissé par le notaire ou l’avocat sur compte séquestre à la Caisse des dépôts et consignations (établissement public).

// Quel est le coût moyen des frais des rédacteurs ?

Contrairement à la vente d’un bien immobilier classique, il n’existe pas de grille tarifaire. Les honoraires de rédaction des frais d’actes sont libres. En moyenne, les honoraires des notaires et/ou avocats oscillent entre 2 et 5% du montant de la transaction.

// Quel est le délai moyen entre la signature d’un compromis et l’acte définitif ?

Il n’y a pas de délais précis, chaque vente de fonds de commerce à ses particularités et si les parties (acheteurs et vendeurs) se sont mis d’accord sur les dates de reprises les délais peuvent varier de quelques semaines à plusieurs mois.

En moyenne, nous avons constaté qu’il faut compter, pour la vente d’un fonds de commerce classique, entre 3 et 4 mois. Cependant, si le dossier est simple, il peut être réalisé en quelques semaines.

A l’inverse, si le dossier est plus compliqué ou tout simplement s’il nécessite l’établissement de dossiers administratifs et le retour des décisions de certaines administrations (exemples : douanes, tabac, Françaises des jeux, PMU,…), la durée moyenne constatée est d’environ 4 à 5 mois.