Achat murs et fonds : quels sont les points à absolument surveiller lors de la visite ?

Achat murs et fonds : quels sont les points à absolument surveiller lors de la visite ?
16/01/12 Vendel

Monsieur,

J'envisage d'acheter un hotel restaurant, quels points dois-je absolument surveiller lors de la visite et quels questions poser au vendeur? Je pense essentiellement aux normes en vigueur et à celles à venir prochainement.

Merci

Jean Marie Vendel

16/01/2012

François

Ouf ...

Tout citer risque d'être long !

16/01/2012

JGDJ-Auteur

Bonjour Monsieur Vendel

Comme le dit fort justement François la liste est très longue.
Liste des documents et vérifications dans le cadre d'une cession d?un hôtel Restaurant

? Le titre de propriété qui prouve que le vendeur est bien le propriétaire du fonds, en général, il s'agit de l'acte de cession par lequel le vendeur a acheté son fonds plusieurs années auparavant.

? Les 3 derniers bilans de la société ou personne physique exploitant le fonds.
? Le chiffre d'affaires réalisé après la clôture du bilan jusqu'au mois qui précède la signature de la promesse.
? Le bail commercial et ses avenants : La clause de destination des lieux, pour vérifier que l'acheteur a bien le droit d'exercer l'activité correspondant à son projet.

S'assurer que le bailleur soit bien informé de la transaction.
? La dernière quittance de loyer pour être certain que le vendeur les a tous bien réglés.
? Une photocopie de la licence IV ou des autres licences
? Un extrait Kbis de l'entreprise exploitant le fonds.
? Les contrats de travail en cours et les dernières fiches de paie des salariés.
Les photocopies de leur pièce d?identité Ainsi que le récépissé de déclaration en préfecture pour les travailleurs étrangers.
Les rapports de la médecine du travail. Les attestations du suivit des formations hygiène. Et HACCP
? Les contrats brasseurs.
? Les contrats des divers fournisseurs (maintenance, télésurveillance, entretien de chaudière, entretien du linge, lutte contre les nuisibles?).
? Une attestation d'assurance multirisque du fonds.
? Une attestation que le dégraissage des hottes a été correctement effectué.

Le registre de sécurité et des rapports divers DSV etc?
? Inventaire du matériel et mobilier appartenant au fonds de commerce en toute propriété, et éventuellement, celui prêté ou en dépôt.
? Un dossier relatif à l'amiante.
? Les litiges éventuellement en cours devant les prud'hommes.

(Le cas échéant) :
? Une copie des contrats Française des Jeux et PMU.
? Une copie de l'agrément des douanes quand il s'agit d'un tabac.

Vérifier le contrat de bail, plusieurs clauses doivent être particulièrement bien analysées, telles que, par exemple :
? La clause de destination des lieux, pour vérifier que l'acheteur a bien le droit d'exercer l'activité correspondant à son projet.
? La clause de cession : parfois, il est exigé que le bailleur soit informé de la cession. Il est alors important de respecter cette clause.
? La clause désignant la personne sur laquelle pèse l'obligation de payer la taxe foncière.
? La clause qui répartit la charge des travaux de l'article 606 et 605 du Code civil.
? La date de renouvellement et la durée du bail restant à courir.

S'agissant des contrats brasseurs, il n'est pas rare d'appeler à la table des négociations le brasseur lui-même pour fixer les conditions d'une éventuelle reprise des contrats en cours afin de trouver un compromis convenant à l'ensemble des parties.
? les plans d'architecte (s'ils existent) de l'établissement et les attestations de conformité des installations de plomberie, électricité, etc.
Les autorisations de travaux ou d'agrandissements délivrés par le bailleur.
Les autorisations d'occupation des sols en cas de terrasse ou d'occupation du domaine public.
Les autorisations d'enseignes ou de pré-enseignes.

Rappel :
L'achat d'un fonds de commerce correspond à l'achat d'un ensemble de biens corporels et incorporels regroupés en vue de l'exploitation d'une activité.

L'acheteur ne reprend ni les dettes ni les créances du cédant.

Les éléments incorporels comprennent :
La clientèle.
Le nom commercial et l'enseigne.
Le droit au bail.
Les brevets, marques, licences...
Les éléments corporels :
Les matériels et outillages.
Les véhicules.
Le mobilier et les agencements.
Le stock de marchandises n'entre pas dans la valeur du fonds de commerce. Il est évalué séparément et fait l'objet d'un règlement séparé.
Évaluation
Le fonds de commerce s'évalue généralement en fonction du chiffre d'affaires ou du bénéfice annuel. Il existe des barèmes d'évaluation donnés à titre indicatif (voir par exemple barème Francis Lefebvre).
Toutefois un grand nombre d'éléments liés au fonds de commerce doivent faire l'objet d'une étude préalable afin de majorer ou minorer cette évaluation de base.
Toute évaluation doit donc être précédée d'un diagnostic approfondi de l'activité, des éléments commerciaux, humains, financiers, techniques et de l'environnement juridique et contractuel.

Pour le cédant :

Imposition immédiate des bénéfices.
Imposition au titre des plus-values professionnelles (exonération sous conditions).
Reversement au Trésor d'une quote-part de la TVA déduite sur les matériels acquis depuis moins de 4 ans.

Formalités juridiques
L'acte de vente doit comporter certaines mentions obligatoires :
L'état des privilèges et nantissements grevant le fonds.
Les chiffres d'affaires et résultats des 3 dernières années.
Les conditions du bail commercial.
Le nom du cédant.

L'acquéreur doit publier un avis de l'acte de vente enregistré dans un journal d'annonces légales, ainsi qu'un avis au BODACC.
Compte tenu des recours éventuels des créanciers et du fisc, il est vivement conseillé de verser le prix de la cession entre les mains d'un séquestre.
A noter : L'acquéreur peut être rendu responsable solidairement avec le cédant, dans la limite du prix du fonds, du paiement de l'impôt dû par celui-ci au titre des bénéfices réalisés pendant l'exercice de la cession, et parfois même l'exercice précédent.
Conseil : étant donné le formalisme important attaché aux cessions de fonds de commerce, il est préférable de consulter un spécialiste (avocat/conseil, notaire, etc...).

N.B. : Il ne faut pas confondre :
La cession du fonds de commerce qui inclut le bail,
Et, la cession du bail commercial (indépendant du fonds), qui doit être autorisée par le propriétaire des murs

Concernant les locaux :
Vérifier visuellement l?état des murs et des peintures, (Infiltration, cloquage, moisissures)
L?état du sol et des plafonds. Essayer d?évaluer, ou de faire évaluer les travaux de remise en état.
État des sanitaires, sont-ils accessibles aux Personnes à Mobilité Réduite (PMR) Obligatoires en cas de déclaration de travaux ou de dépôt de permis de construire.

Et en tout état de cause après 2015 dans tous les ERP (Établissement Recevant du Public)

Le mobilier, pourra-t-il être réutilisé ?
Le bar Changé ?
Les équipements du bar sont-ils en bon état.
Vérifier l'état des groupes frigorifiques et des pompes à bières. (Contrat d'entretien ?)
La cuisine : l'état général de propreté et d'entretien, faudra-t-il changer le matériel ?
Existe-t-il bien un système d?extraction (Hotte) Est-t-il efficace ?
Existe-t-il un siphon de sol ?
Le réseau des eaux usées est-il correct, un bac à graisses est généralement obligatoire.
Si vous êtes en milieu rural vérifier ou faites vérifier l'état de la fosse septique, bac à fécule etc..
Comment se passe l?évacuation des déchets (Local poubelles intérieur, containers extérieur)
Vérifier l'état de la cave et des réserves.

Sachez que je suis à votre entière disposition pour vous accompagner dans cette démarche.
Vous pouvez me contacter par tel : 06 22 53 06 25

Jean Gabriel Du Jaiflin-Auteur
http://www.jgdjconseil.fr

23/01/2012

edwinag

et c'est quand on a signé et commencé l'activité qu'on se rend compte de tous les problemes ; j'en suis à ma 4eme année, et tjours ds les emm avec les rafistolages et bricolages faits par les proprietaires successifs !!!!