Qui est le maître d'oeuvre ?

Qui est le maître d'oeuvre ?

Le maître d'œuvre est soit un professionnel non-architecte qui prendra le nom de bureau d'études, économiste de la construction, soit de préférence, un architecte ou un agréé en architecture (architecte d'intérieur). La participation d'un architecte est obligatoire pour concevoir et établir tout projet soumis à une demande de permis de construire http://www.architectes.org

LE RÔLE DU MAÎTRE D'ŒUVRE

Le maître d'œuvre peut concevoir le projet de construction neuve, c'est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et vous assister dans vos relations avec les entreprises. Dans un bâtiment existant, il établit l'état des lieux, réalise une analyse du bâti existant (pronostique sur l'amiante, etc.) et juge de la faisabilité de l'opération.
En contrepartie il perçoit des honoraires, mais il ne se charge pas de la construction ou des travaux. Il vous faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, électricien, cuisiniste, etc.). Le maître d'œuvre peut vous conseiller dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à votre place. Il ne peut pas intervenir en votre nom, ni pour votre compte. De plus, il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises : c'est vous qui traitez directement avec les entreprises que vous avez choisies, éventuellement avec son aide.

En ce qui concerne le cuisiniste après la réception des travaux, il doit prévoir à sa charge la formation du personnel, la mise en route de ses équipements et la maintenance.

Le maître d'œuvre ne pourra donc s'engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée. Ne versez aucune somme à quel que titre que ce soit avant la signature du contrat.

UN CONTRAT ÉCRIT EST FORTEMENT RECOMMANDÉ

Le contrat de maîtrise d'œuvre

Il est indépendant des marchés de travaux que vous passez avec les différents corps de métier. Il s'agit d'un "contrat de service" appelé aussi "contrat de louage d'ouvrage" ou "contrat d'entreprise" que le maître d'œuvre signe avec vous.
Le contrat de maîtrise d'œuvre n'est pas spécifiquement réglementé. Vous avez donc tout intérêt à établir un contrat écrit et à vérifier que les clauses suivantes y figurent :

- la définition de la mission du maître d'œuvre,

- précisez bien l'étendue de la mission que vous décidez de confier au maître d'œuvre :

- la conception du projet, c'est-à-dire la réalisation du ou des plans,

- le montage du dossier de demande de permis de construire,

- l'aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence,

- la rédaction des documents techniques,

- la coordination des travaux,

- l'assistance à la réception.

Une "mission complète" comprend l'ensemble de ces phases.

Le montant des honoraires du maître d'œuvre

- il est déterminé librement et fixé soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe : attention la différence n'est pas négligeable,

- l'échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d'œuvre,

- l'attestation des assurances, professionnelle et décennale, obligatoires comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d'œuvre doit s'assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux. Il doit donc vous fournir les attestations correspondantes avant l'ouverture du chantier. Vérifiez qu'elles sont valides à la date d'ouverture de votre chantier,

- une définition précise de votre projet,

- la détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction,

- les équipements particuliers (nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc.),

- le montant de l'enveloppe financière dont vous disposez pour réaliser votre projet.
Le maître d'œuvre ne peut pas déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif. Il est donc indispensable de préciser dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer. Il pourra réaliser à plusieurs stades d'avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu'à la consultation des entreprises qui permettra d'arrêter définitivement le coût des travaux. Prévoyez dans le contrat une clause de résiliation aux torts du maître d'œuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu, ainsi que les conditions de remboursement des sommes déjà versées.
Certains contrats prévoient une marge de dépassement : c'est à vous d'en mesurer le risque.

Le calendrier de réalisation de la mission du maître d'œuvre

Le maître d'œuvre doit s'engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l'ouverture de chantier. Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés :

- le dossier de demande de permis de construire,

- le dossier de consultation des entreprises.

Le maître d'œuvre ne pourra pas s'engager sur les délais de construction qui dépendront, eux , des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises.
A l'issue de chaque phase, le maître d'œuvre doit avoir votre approbation pour poursuivre sa mission.

les conditions qui vous permettent de renoncer à l'exécution du contrat

Lister sur le contrat les conditions qui vous permettront de renoncer à l'exécution de ce contrat si elles ne sont pas réalisées à l'ouverture du chantier, notamment si vous n'obtenez pas votre permis de construire. Toute somme versée préalablement au maître d'œuvre devra alors vous être intégralement remboursée.

Si le ou les prêts que vous avez demandés vous sont refusés, le contrat est obligatoirement annulé.

LES DIFFÉRENTES ÉTAPES D'UNE MISSION DE MAÎTRISE D'ŒUVRE

L'avant-projet donne lieu au dossier de demande de permis de construire APS.
Le maître d'œuvre analyse avec vous ce projet, visite les lieux, prend connaissance des données juridiques et financières et consulte les services administratifs. Il établit avec vous les objectifs essentiels d'implantation, de répartition des volumes, vous informe sur les coûts et dresse l'avant-projet qui comprend le plus souvent :

- un plan de masse (échelle 1/500e),

- un plan des niveaux, coupes, façades (échelle 1/100e).

En général, il comprend également :

- l'indication des matériaux (vérifiez qu'il est détaillé sur la qualité des matériaux employés),

- le choix des couleurs,

- l'estimation globale des travaux.

Le maître d'œuvre signe cet avant-projet et le joint au dossier de demande de permis de construire dont il suit le cheminement administratif.
Lorsque la construction ou les travaux d'amélioration portent sur un local dont la surface hors œuvre nette après travaux est supérieure à 170 m2 : le plan doit obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé en architecture.

Le projet de construction et le choix des entreprises

Le maître d'œuvre est indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser une consultation, c'est-à-dire un appel d'offre aussi large que possible (en général, auprès de trois entreprises par corps de métier) et discuter avec son client des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.
Le maître d'œuvre établit un dossier de consultation qui contient habituellement :

- des plans, coupes et façades à l'échelle 1/50^e,

- un devis descriptif détaillé par corps de métier,

- les conditions des marchés et calendrier des travaux.

Vous choisissez les entreprises avec l'aide du maître d'œuvre, qui aura préalablement vérifié :

- leur qualification,

- leur aptitude à tenir les délais,

- le réalisme des devis,

- leur situation vis-à-vis des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale obligatoires.

Vous devez pour votre part souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Ne faites pas l'économie de cette assurance indispensable.
Vous passez ensuite directement les marchés de travaux en signant avec chaque corps de métier, un contrat d'entreprise que le maître d'œuvre vous aidera à préparer : vérifiez leur contenu avant de signer.

La direction des travaux

Le maître d'œuvre s'assure du respect des prescriptions techniques en veillant à la tenue des délais et des coûts.
Il tient des réunions de chantier régulières, auxquelles vous avez intérêt à participer, et notamment à chaque étape importante des travaux : il en rédige des comptes rendus.
Il vérifie les factures adressées par les entreprises.
Il vous assiste à la réception, laquelle marque l'achèvement de la construction ou des travaux et la fin de sa mission.
Le coût définitif du projet n'est connu que lorsque tous les contrats d'entreprise sont signés. Vous avez donc intérêt à prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement.