POURQUOI UN BAIL COMMERCIAL ?

Pourquoi un bail commercial ?

Un local d'habitation situé dans une commune de plus 10 000 habitants doit faire l'objet d'une autorisation administrative pour devenir un restaurant (à demander à la mairie).
Le bail commercial présente des avantages pour le professionnel se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail que l'on appelle "la propriété commerciale". Vous pouvez également consulter le Blog de Maître Marc Gaillard : "Le bail commercial en CHR".

LES BAUX COMMERCIAUX

La forme du bail

Le bail verbal est déconseillé, car il pose des problèmes de preuve quant à son existence. Aucune forme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail écrit.

La durée du bail

La durée du bail ne peut pas être indéterminée. Elle est au minimum de 9 ans ou plus suivant les modalités conclues.

La résiliation du bail

La résiliation du bail peut être triennale "bail 3-6-9", sauf clauses particulières au contrat. Le délai de notification de résiliation est de 6 mois à l'avance.
On peut résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité.
Le bailleur a les mêmes droits s'il désire construire (ou reconstruire) l'immeuble existant.

Le droit au renouvellement du bail

C'est le droit pour le preneur justifiant du respect des règles du statut de voir son contrat de bail renouvelé, pour un loyer plafonné ou à défaut une indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement pour des raisons légitimes.

Le renouvellement

A défaut de congé du bailleur, le commerçant qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail. La demande sera notifiée par huissier.
Dans les trois mois, le bailleur doit répondre dans les mêmes formes et faire connaître au preneur son intention d'accepter le renouvellement ou s'il refuse, les motifs qu'il oppose. À défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le refus de renouvellement

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois il devra, sauf exception, verser au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut pas être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.

Le loyer

Le loyer d'origine est libre. Par contre, il est plafonné en cours de bail lors d'une révision triennale légale ou en renouvellement en fin de bail (après 9 ans). Ce plafonnement signifie que le loyer fixé à défaut d'accord amiable doit correspondre à la valeur locative, c'est à dire aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les parties peuvent convenir d'une variation du loyer, par référence à la valeur locative en appliquant le système du plafonnement. Depuis 1988, le plafonnement fait référence à l'indice INSEE du coût de la construction http://www.insee.fr