Un exemple d'étude de faisabilité sommaire

Deux personnes non professionnelles de la restauration m'ont consulté pour l'étude de faisabilité de l'achat d'un fonds de commerce bar-restaurant situé dans le centre dune ville de 500 000 habitants :

- 80 places sur environ 95 m2 ;

- ouvert de 7 h 30 à 19 h 30 sauf samedi et dimanche ;

- affaire exploitée en nom propre par un couple et 1,5 salarié ;

- loyers : 450 E HT par mois. Bail neuf ;

- prix demandé pour le fonds de commerce : 270 000 E.

SE FAIRE UNE PREMIÈRE IDÉE DE L'AFFAIRE...

À partir du compte de résultat comptable que le vendeur a l'obligation de communiquer à l'acquéreur, j'ai réalisé une synthèse en quelques minutes :

Pourquoi j'ai regroupé les charges de personnel et le résultat ?

Dans une entreprise individuelle, la rémunération de l'exploitant ne figure pas dans les charges de personnel mais dans le résultat. Pour se faire une idée du coût du facteur travail, je regroupe les postes incluant la rémunération du travail. Dans une société, le résultat représente la rémunération des apports : il n'y aurait pas lieu dans ce cas-là d'en tenir compte pour le calcul du coût du personnel.

Pourquoi la synthèse du compte de résultat s'arrête-t-elle au R.B.E. ?

Les coûts d'occupation dépendent du montage financier et de l'ancienneté de l'affaire. Ils seront forcément différents après la reprise puisque les acquéreurs mettront en place leur propre montage financier. Par contre, le RBE est intéressant à calculer car il nous donne une idée de la rentabilité d'exploitation de l'affaire et donc de sa capacité à couvrir les remboursements d'emprunt et à rémunérer les apports.

Quelle est ma première impression sur les exigences du vendeur ?

Pour se faire une première idée sur la valeur du fonds de commerce, on compare le CA et le prix demandé pour le fonds :
CA / Prix du fonds = 183 000 / 270 000 = 0,68.
Le CA est largement inférieur au prix du fonds alors qu'il est généralement admis qu'un euro investi dans la restauration doit permettre de réaliser un CA de 1,3 à 1,8 euro.
Un tel prix ne peut se justifier que par un emplacement exceptionnel susceptible de permettre une croissance importante du CA.

Étudier le projet en fonction des moyens des acquéreurs…

Quelques questions me permettent de connaître les projets et les "moyens" des repreneurs.

Investissement et financement :

- les acquéreurs n'envisagent pas de travaux dans un premier temps ;

- ils disposent d'un apport de 75 000 E et les frais d'acquisition sont estimés à 12 000 E.

Exploitation :

- l'équipe sera constituée du couple de repreneurs, tous deux salariés à 1 900 E bruts par mois et de 2 salariés à 1 500 E bruts par mois. Les cotisations s'élèvent à 39 % du brut pour l'employeur ;

- l'objectif est de 32 % de ratio matières et de 12 % de frais généraux, charges variables.

Montage financier

J'en déduis le montant de l'annuité d'emprunt pour un taux de 6 % et une durée de 7 ans et la capacité d'autofinancement (CAF) nécessaire

Pour pouvoir rembourser l'emprunt, la CAF dégagée la première     année devra être au moins égale à 25 495 E

J'estime le RBE nécessaire pour atteindre ce niveau de CAF (pas d'impôt)

En l'absence d'impôt, le RBE doit permettre de payer les loyers et les intérêts des emprunts. Le solde est égal à la CAF et doit être suffisant pour rembourser les emprunts.

Si CAF nécessaire = 25 495 E RBE nécessaire = 25 495 + 5 400 (loyers) + 12 840 (Intérêts) = 43 735 E 

J'estime le CA nécessaire pour atteindre ce niveau de CAF

    Sachant que :
    CA – 32 % x CA – 113 424 – 12 % x CA = 43 735 E
    Il faut que CA = 280 641 E

(1) (2 x 1 900 + 2 x 1 500) x 1,39 x 12 = 113 424 E

Que conclure ?

Voilà ce que j'ai dit aux acquéreurs potentiels : "Pour être solvable, votre restaurant devra réaliser un CA de 280 000 E contre 180 000 E aujourd'hui. Est-ce possible compte tenu de ce que vous savez de l'établissement : emplacement, prestation… Personnellement, cela me paraît difficile à réaliser quand je vois la fréquentation et l'addition moyenne actuels qui sont déjà convenables. Je pense donc qu'il n'est pas possible de rentabiliser cet établissement en l'achetant à ce prix-là…
Si vous souhaitez poursuivre l'étude de ce dossier, il faut revenir vers le vendeur et lui montrer que l'étude de faisabilité sommaire que nous venons de réaliser conclut à la non-faisabilité aux conditions d'investissement et de financement actuelles."