Le choix entre 2 affaires : laquelle choisir ?

Le choix entre 2 affaires : laquelle choisir ?
20/01/12 baya

bonjour
nous avons besoin de conseils pour choisir entre deux affaires, même ville, distance d'écart 300 m
+ ou - de parkings publics,+ou- proche du centre et des plages, le premier 18 chambres en très bon état vendu 410 000€ CA 180 000€,petit appart, loyer45000€ annuel, le vendeur possède 2 autres hôtels dans la même ville(clause de non concurrence, difficile à tenir, non?)
et le second 15 chambres au prix de200 000€, CA 99 000€, loyer 30000€ en bon état, mais à relooker, appart à rénover de A à Z(30000€ de frais).Que feriez vous?
un oblige à un emprunt de 200000€, le second (50000€)juste pour l'appart et le gros coup de peinture.nous sommes indécis, merci de nous donner vos avis

20/01/2012

Jean Castell - Auteur

Bonjour,
Je ne peux évidemment pas vous aider dans votre choix qui résulte des avantages et des inconvénients de chaque affaire et qui eux-mêmes sont fonctions de vos objectifs et de vos impératifs.
Par contre ce que je peux vous dire c'est que personnellement je n?achèterai ni l'une ni l'autre en l'état. En effet pour le premier payer un loyer de 45.000 € pour 180.000€ de CA (HT?) cela représente 25% du CA et pour l'autre 30.000 € de loyer pour 99.000€ de CA représente 31% du CA. Et de plus vous annoncez des travaux de rafraichissement dans les deux cas sans nous parler des mises aux normes!
Je peux vous annoncer que dans les deux cas non seulement vous ne gagnerez pas d'argent, tout en travaillant jour et nuit et tous les jours de l'année ou de la saison comme un forcené mais encore que vous aurez les pires difficultés à revendre votre fonds de commerce avec de telles conditions.
Enfin j?espère que vous avez fait réaliser par un expert-comptable un prévisionnel d?activité avec une simulation sur trois hypothèses, et que vous avez fait étudier le bail que l?on vous propose de façon à être sûr que vous n?aurez pas en plus du loyer la façade à repeindre et ou le changement d?ascenseur ou la chaudière à votre charge.
Allez courage! Fuyez! et laissez ces bonnes opérations à d'autres.
Pour ne pas terminer sur une note pessimiste une solution consisterait à acheter les murs. En effet si vous êtes capable de rembourser 45.000€ tout en gagnant votre vie alors vous pourriez rembourser un capital de 485.000 € environ sur 15 ans au taux de 4.5% ce qui me parait très cohérent comme valeur d?immeuble avec le loyer demandé.

20/01/2012

baya

merci de votre réponse rapide,
en effet depuis ce matin avec l'avis du comptable nous étions encore plus dubitatifs,
nous continuons donc nos recherches
cordialement