Achat d'un fonds de commerce : comment bien évaluer le prix ?

Achat d'un fonds de commerce : comment bien évaluer le prix ?
29/11/11 louloutte

Bonjour,
Je souhaiterais acheter un fond de restaurant avec 3 chambres hôtes et licence 4.
Le prix de base etait de 55 000€. Hors sans acheteur le restaurant a été mis en liquidation. Le proprietaire m'a proposé un dernier tarif de 30 000€ avant la mise aux encheres. J'ai contacté le liquidateur, il m'a dit de lui faire une proposition ecrite. Le dernier bilan est catastrophique car les proprietaire on a peine tenu 1 an avec une gestion deplorable. Le restaurateur précedant avait quant a lui effectué un CA de 120 000€. Après visite, je me suis rendu compte que les normes ne devaient pas etre respectée.
Il n'y a plus de stock mais pas mal de materiel.
Comment puis je evalué le prix? Puis je proposer moins de 30 000€ au liquidateur alors que les proprio en veulent ce prix là ?le prix du loyer est de 800€ mais c'est sans compter de nombreux travaux. Puis je renégocier le tarif? Comment se transmet le bail? merci pour vos reponses rapides j'ai besoin d'effectuer rapidement une proposition

29/11/2011

Thalie

Bonjour louloutte,
Oui vous pouvez négocier vu l'état des lieux que vous décrivez. Déjà 800 euros de loyer (mensuel ?), c'est cher mais peut être justifié par le lieu ? Ville fréquentée, campagne ? Pensez-vous que d'autres sont intéressés par cette affaire ? A combien le mini de la mise aux enchères ? Depuis quand la liquidation car pas d'acheteur ? Quel sorte de bail ? Une licence IV est très intéressante... A voir le prix isolé de cette licence. Il manque bcp de paramètres comme vous voyez pour vous aider correctement...

29/11/2011

Jean Castell - Auteur

Bonjour,
Il y a beaucoup de question dans votre post ! Essayons d?y voir un peu clair :
1°) Un fonds de commerce qui est fermé perds une grande partie de sa valeur (ses éléments incorporelles : le nom, la clientèle, le droit au bail etc.?) il reste donc à chiffrer les éléments incorporels le matériel, le mobilier, les agencements?.. Ceux-ci, à condition qu?ils soient en état de fonctionnement et aux normes, doivent être évalués en tenant compte de leur vétusté et de leur ancienneté.
2°) A partir du moment où un fonds de commerce a été mis en liquidation le propriétaire n?a plus la capacité juridique de négocier cette affaire c?est donc bien avec le liquidateur qu?il faut discuter. En fait c?est le liquidateur qui va décider le prix de cession de l?ensemble y compris le droit au bail.
3°) Quel prix proposer ?
Vous devez partir à l?envers en remontant à une offre de prix à partir de l?investissement global que vous serez obligé de faire pour ouvrir une affaire aux normes soit :
A)Montant des travaux à réaliser pour la mise aux normes et du matériel à acheter
B)Réalisation d?un compte de résultat prévisionnel
C)Détermination de la capacité de financement pour l?obtention d?un prêt
D)Fixation du prix maximum à offrir :
Montant du prêt possible + Apport personnel - Montant des travaux

Cette approche à l?avantage d?intégrer le montant des travaux à réaliser dans la fixation du prix à de reprise car en fait il ne sert à rien de payer peu chère une affaire dans laquelle tout est à refaire et dont l?investissement dépasse les capacités de remboursement de l?exploitation. Au delà de la bonne affaire il faut d?abord appréhender sa rentabilité propre.

E)Si vous achetez l?affaire au liquidateur vous bénéficierez du droit au bail et il s?appliquera en l?état en continuité jusqu?à la date d?expiration prévue initialement. En conséquence la négociation du loyer à payer dépendra d?une éventuelle négociation avec le propriétaire actuel des murs. A cet effet il est important de connaitre avant de proposer un prix le contenu de ce bail, vos droits et obligations et le cas échéant le faire analyser par un avocat spécialiste des baux commerciaux.

F)La licence IV
Vous devez d?abord décider si elle est nécessaire dans votre exploitation. Une licence IV classique se négocie entre 10.000 et 15.000 € (à vérifier si c?est bien le cas dans votre département). Ce prix sera donc à intégrer au prix de reprise car le liquidateur pourra toujours la revendre séparément du fonds de commerce.

Deux conseils pour finir:
1°) Il vaudrait mieux conclure avec le liquidateur avant que celui-ci ne décide de mettre l?affaire aux enchères
2°) Adressez vous à un avocat pour faire une offre au liquidateur il pourra vous guider et vous aider à négocier au mieux.

A suivre.

29/11/2011

louloutte

merci pour vos reponses. En fait le liquidataire vient tout juste d'etre mandaté. Je dispose de 20 000€ d'apport perso mais j'ai beaucoup de dificulté a obtenir un pret bancaire DE 20 000€ (vu la conjoncture, les elections c'est pas la bonne période !!) J'ai demandé au liquidateur une copie du bail et le dernier rapport de la commission de sécurité mais j'attends toujours....je vais faire etablir un prévisionnel par un expert comptable, contacter un avocat spécialiste dans les baux commerciaux, faire interbvenir une entreprise privée afin d'obtenir un rapport des travaux a effectuer... Mais le tout sans garantie d'obtenir ce fond. Je sais plus trop par quoi commencer....

29/11/2011

louloutte

30/11/2011

Breizh

Un truc m'interpelle : 3 chambres d?hôtes avec un restaurant ? les chambres d'hôtes sont normalement dans la maison du propriétaire qui y reçoit ses hôtes (payants). Qu'y a t-il d'écrit sur le registre de commerce ?

30/11/2011

louloutte

Non c'est une erreur de ma part ce sont des chambres d'hotels....c'est parce que j'etais en train de parler de chambres d'hôtes a ce moment là.....