Bail des locaux

Voilà un document très important dans ces temps de décrets sur la sécurité et sur l'accessibilité handicap dans les établissements recevant du public (ERP de 5éme catégorie pour les établissements hôteliers). En effet le bail fixe le loyer, son montant, les conditions de son renouvellement, la nature des activités professionnelles qui peuvent être exercées dans les locaux et les conditions d'occupation de ceux-ci, il est aussi le document de référence pour déterminer à qui incombe la charge financière, entre bailleur et preneur, des mises aux normes exigées par l'administration.

Ce bail que, parfois, il y a plusieurs années, on a à peine consulté tant il nous tardait d'acheter et de prendre possession de notre affaire... Ce bail, aujourd'hui, on le relit avec intérêt et parfois on est catastrophé ! Car tous les travaux d'entretien, de rénovation, mises en conformité, etc. qui ne sont pas prévu à la charge du propriétaire sont à la charge du locataire donc à la votre !
Et vous pouvez compter sur votre futur acquéreur pour en tirer les conséquences financières c'est-à-dire, parlons franc : une déduction sur le prix de vente pour pouvoir se mettre en conformité avec le bail... C'est tout à fait son droit et je dirai même son devoir, s'il ne veut à son tour voir la valeur de son fonds de commerce contestée lors de la prochaine vente. Le propos n'est pas ici de reprendre toute la jurisprudence qui ne fera qu'augmenter au fil du temps mais d'attirer l'attention... et de vous inciter à traiter le problème le plus objectivement et le moins affectivement possible : votre futur acheteur n'est pas responsable des engagements que vous avez pris le jour ou vous avez acheté ce fonds de commerce.

Ce chapitre nous donne l'occasion de repréciser qu'un locataire qui doit faire face, de par les charges et conditions son bail, et selon les termes de la loi "à des charges excessives" voit la valeur de son fonds de commerce sous évaluée par rapport à celui qui n'aurait pas à subir les mêmes charges.

J'ai abordé précédemment l'importance de faire réaliser des diagnostics chiffrés, c'est bien évidemment pour servir de base de négociation qu'ils sont nécessaires.

Pour traiter ce problème il faut d'abord connaître précisément :

1. La date d'exigibilité de la conformité

Le délai d'exigibilité joue en votre faveur. En effet plus il reste de temps à votre acquéreur pour se mettre aux normes plus la part qu'il peut prendre à sa charge sera importante).

2. Être in-co-lla-ble sur la réglementation

Connaître sur le bout du doigt l'ensemble des obligations énoncées par le décret et savoir à quoi elles correspondent exactement.
En effet, si vous voulez pouvoir argumenter et vendre votre proposition, il faut que vous connaissiez parfaitement votre sujet : ça va impressionner votre interlocuteur et à plus forte raisons si lui-même comme c'est souvent le cas, n'a fait que survoler le décret. S'il se fait accompagner par un conseiller, vous pourrez soutenir la conversation voire la comparaison. De toutes les façons en jouant cartes sur table vous avez plus à gagner qu'à perdre.

3. Se munir des textes

Et ne pas hésiter au cours de la discussion à les citer, à y faire référence...

4. Disposer d'un devis ou d'une estimation des sommes en jeu

Il faut connaître le plus exactement possible le montant et le détail par poste des travaux à réaliser ainsi que le délai et le niveau de perturbation probable dans l'exploitation. L'hôtel peut-il continuer à fonctionner durant les travaux ? Là encore, il faut discuter point par point. Mais vous n'êtes pas obligé, loin de là, de livrer l'ensemble de vos éléments dès le début de la discussion.

5. Discuter sur la somme ou sur un pourcentage ?

Parfois l'importance des sommes en jeu, au regard du prix global de vente, peut être traité plutôt en % qu'en unité monétaire. Dire que l'on prend en charge 50% des travaux peut paraître à votre acheteur plus équitable que si vous lui annonciez l'équivalent en euros. A l'opposé, si vous souhaitez en prendre moins de 50% annoncer plutôt la somme que vous êtes disposé à prendre à votre charge.

Enfin si vous devez reprendre une affaire soyez très vigilant sur le bail. Il y a une tendance très nette de la part de certains propriétaires de murs à "charger le locataire" au-delà du raisonnable et de l'acceptable. Quelques exemples de rédaction à vous faire dresser les cheveux :

1. «Le présent bail est consenti pour une durée de 10 années entières et consécutives, qui commenceront à courir le... Pour se terminer le...»,

Commentaire : le bail n'est pas un bail commercial classique dit 3 ans – 6 ans – 9 ans ! Cela veut dire que le loyer pourra être réévalué librement (déplafonné) à l'issue des 10 ans sans tenir compte des habituelles bases : coût à la construction et autres ! Bienvenu au nouvel acheteur qui va prendre la suite la 9^e année par exemple !

2. «Le preneur se déclare prêt à effectuer à ses frais tous les travaux, réparations et/ou remise en état que nécessiterait l'état des lieux, même celle nécessitée par la vétusté, l'usure, les injonctions administratives, commissions de sécurité ou autres».

Commentaire : ce qui est dit est dit et même écrit : TOUT est à la charge du locataire.
Mais non tout n'est pas dit... il y a plus que tout... Lisez la suite...

    «Le preneur devra entretenir pendant le cours du bail les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien, notamment les travaux de ravalement, peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres»,

Commentaire : vous croyez qu'on a touché le fond ? Eh bien non il y a encore un paragraphe qui précise (au cas cela serait nécessaire) quelques détails sur tout ce qui est dans tout :

     «Il entretiendra les robinets d'eau et de gaz en bon état de fonctionnement, et généralement fera son affaire personnelle de l'entretien, de la remise en état et de toutes les réparations de quelque nature qu'elles soient et même de tout remplacement qui deviendrait nécessaire, le tout relativement à l'ascenseur, son installation, ses accessoires, son adaptation aux normes, etc. et tout ce qui se rapporte aux installations, de plomberie, électricité, fumisterie, menuiserie, serrurerie, appareils électriques, de chauffage, d'eau, de carrelage, de marquise, de peinture, cuvette des WC, appareils de chasse d'eau, évier, robinetterie et en général, à tout ce qui pourra garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve, l'énonciation qui précède étant purement énonciative et non limitative. Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien, ou de dégradation résultant de son fait ou de celui de sa clientèle, ou de son personnel»,

Commentaire : je sens que vous vous sentez mieux. Ouf ! Vous êtes soulagé, vous aviez peur qu'il soit oublié quelque chose. N'ayez pas peur : même la cuvette des WC est mentionnée ! Allez faites un effort un dernier paragraphe pour la route...

     «Le preneur ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail en totalité, ou en partie, si ce n'est à son successeur dans son commerce mais en totalité seulement, à charge en ce cas de demeurer garant et répondant solidaire avec le cessionnaire et tous occupants successifs, du paiement des loyers et accessoires et de l'exécution des conditions du bail en cours et également pour la durée de sa reconduction et/ ou de son renouvellement»,

Commentaire : et puis c'est trop bête de se quitter quand le locataire actuel aura vendu, alors on se donne une petite chance de se revoir... allez, tout le monde est solidaire avec tout le monde pour le loyer et les obligations du bail et... pour la vie presque !

Alors ? Vous comprenez maintenant qu'un tel bail puisse dévaluer assez fortement le fonds de commerce ?

Vous voulez en savoir plus ? Vous vous dites mais qui a pu signer un tel bail ?
Réponse : les anciens propriétaires des murs qui possèdent également le fonds de commerce.
Ayant pris la décision de céder ce dernier avant de partir, ils se sont fait un bail "aux petits oignons" et... bonne chance à celui qui prendra derrière.

Sachant cela, relisez les clauses, vous verrez qu'elles sont encore plus savoureuses car la commission de sécurité lors de son passage dans cet établissement avait donné un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation !