Quel est l'apport minimum pour la création / reprise d'un hôtel bureau ?

Nous sommes un couple actuellement sur Paris. Depuis plusieurs années nous laissons murir un projet de création ou reprise hôtelière. Nous rentrons depuis le début de l'année dans une phase active (d'ou notre inscription sur ce blog).

Nous souhaitons acquérir un hôtel bureau dans le cadre d'une reconversion.
De formation école de commerce nous sommes tous deux dans des métiers très différents de gestion de centre de profit (développement commercial, gestion RH...).
L'objectif de cette reconversion n'est pas de s'enrichir, mais plutôt un changement total de style de vie. Nous souhaitons seulement pouvoir générer un petit revenu. Constituer un petit patrimoine pour pouvoir, si possible, trouver une affaire plus importante dans quelques années.
Nous commençons à construire différents business plan (grâce à vos outils, merci !) basés sur différentes hypothèses et surtout sur les différents bien que nous pouvons voir à distance grâce au net.
En gros aujourd'hui nous ciblons : Hôtel bureau Minimum 12 chambres idéalement plus de 20. Idéalement une possibilité d'acheter les murs dans les 2 ou 3 ans (ou immédiatement si le Business Plan l'autorise).
Nous souhaitons acquérir un bien avec un vrai potentiel d'évolution dans le temps (pas de bien avec un TO a + 70% !).
Notre apport est de 120000 €.
Nous ne sommes pas aujourd'hui arrêtés sur une région précise. Mais moitié sud de la France.

Nos recherches nous amènent aujourd'hui à conclure qu'il sera difficile, voir impossible d'acheter des murs. Nous avons beaucoup de difficultés à trouver des fonds seuls qui seraient viables avec le remboursement d'un emprunt. J'en viens à mes questions !

1. Nous entendons souvent qu'acheter un fond seul "c'est acheter du vent" qu'il y a des risques de ne pas retrouver sa mise (éviction) : qu'en pensez-vous ?
2. Même sans l'achat de murs, pensez-vous que notre apport soit suffisant pour acquérir une affaire viable ?
3. Que nous conseillons vous faire nos recherches ? Dans un premier temps à distance et cet été (1 mois prévu) sur place ?

Pour vous aider dans votre réflexion :

1. Je pense que vous partez mal en disant que votre but n'est pas de vous enrichir ! Si vous investissez une grosse somme d'argent votre but doit être de la faire fructifier au maximum. Si non vous avez l'écureuil !
2. Acheter un fonds ou murs et fonds cela dépend essentiellement :
   
   A) de la somme d'argent dont on dispose,
   B) éventuellement du niveau du loyer à payer (dans le cas ou celui-ci serait élevé et pourrait être compensé par un prêt).
   
   Vous achetez une réalité en achetant un fonds de commerce qui se vends et se revends sans trop de difficulté surtout si c'est un hôtel bureau. Le risque de ne pas retrouver sa mise serait dû au fait que vous avez fait des mauvaises affaires. Le risque d'éviction est trop long à traiter ici mais n'est pas plus important dans l'hôtellerie qu'ailleurs.
3. Non votre apport n'est pas suffisant. Le banquier va vous demander 30% à 40% d'apport, cela vous permet un investissement de 480.000 € ce qui est très faible pour l'achat d'un hôtel bureau surtout dans les régions que vous avez indiqué (eh oui, le vent souffle fort dans ces régions...).
4. Méfiez-vous de l'achat d'un fonds de petite capacité la gestion d'un hôtel de 15 chambres est beaucoup plus contraignante que celle d'un hôtel de 40 chambres et beaucoup moins rentable.
5. Acheter un hôtel c'est faire un choix de vie.
   Il n'y a pas que le quantitatif dans la vie mais aussi le qualitatif et ça c'est vraiment personnel...
   Alors commencez par fixer les limites de votre projet personnel, vos objectifs, comptez vos sous et envisagez le pire ! Choisissez la région ou vous aimeriez vivre ! Et enfin faites le tour des agences, d'internet et des établissements qui peuvent vous séduire.