Quelles sont les spécificités de votre hôtel sans restaurant ?

Notre méthode

Un hôtel sans restaurant est également appelé dans le jargon professionnel un hôtel bureau (L'appellation “hôtel bureau” recouvre un établissement hôtelier homologué ou non n'ayant pas de service restauration autre que celui des petits déjeuners).

Un hôtel bureau est situé en général en centre ville mais pas seulement, il peut aussi exister en station de sports d'hiver ou balnéaire. Un hôtel bureau peut se développer commercialement dans les lieux ou il y a une activité touristique, économique, culturelle, sportive...
La présence de restaurants à proximité est un des éléments indispensables avec une bonne desserte (bus, métro, taxi, gare, parking...).

Les hôtels bureaux ont deux particularités qui se conjuguent pour faire monter les prix :

la demande est supérieure à l'offre
et
la rentabilité de l'activité est bonne, voire très bonne.

Les hôtels bureaux exercent une certaine fascination sur le public qui voit dans ce métier une façon agréable de terminer sa carrière professionnelle en gagnant bien sa vie. Les hôtels bureaux connaissent donc une demande très forte, plus forte que le nombre d'hôtels à vendre. Dans ces conditions les lois du marché jouent à plein régime et les prix de ces fonds de commerce montent !

La rentabilité moyenne d'un hôtel bureau, parlons en EBE, se situe couramment autour de 30% du CA HT ! Si le chiffre d'affaires se maintient sur une période suffisamment longue : la durée d'un prêt par exemple (sept ans) on comprend l'intérêt d'un tel investissement ; l'activité va payer le prêt tout en permettant aux propriétaires de se rémunérer correctement !

Mais ce qui fait l'attrait d'un hôtel bureau peut devenir un cauchemar pour un acheteur si la reprise n'est pas minutieusement étudiée. Plus l'enjeu est élevé et plus la déchéance est profonde ! Quelques notions de base pour mener cette reprise :

plus la capacité est importante plus l'hôtel est facile à gérer et plus il dégage de rentabilité. Mais son prix sera également fonction de cette capacité,
plus l'apport de base est important et moins les variations d'activité auront de répercussion sur votre trésorerie,
l'état général de l'outil de travail, sa conformité aux normes sont des aspects importants dans l'appréciation du prix demandé. Les travaux qui seront à effectuer devront être considérés comme un supplément de prix,
n'oubliez jamais que vous évaluez le prix sur le passé de l'affaire mais que vous devez vous décider sur sa capacité future à générer des bénéfices,
le bail, ses conditions juridiques et financières, doivent être évaluées par un conseil et peut être, à lui tout seul, la raison de votre refus d'acheter tant les conditions en seront contraignantes et couteuses. La grille du Neghoscore tient compte de ces différents aspects et de bien d'autres encore. Elle vous permettra, vendeur et acheteur, de disposer d'une aide à la négociation.