Je possède les murs et le fonds de commerce de mon affaire
hôtel-restaurant, située dans la périphérie d'une ville de moyenne
importance de province. Ai-je intérêt à vendre le fonds et les murs
séparément ?
Compte tenu de la localisation de votre affaire, on peut considérer que
la hausse de l'immobilier ne joue qu'un rôle très mineur dans l'évaluation
du prix de votre immobilier et à moins que vous ne soyez à proximité d'une
future rocade ou d'un nœud autoroutier ou autre facteur d'évolution
favorable de la commercialité de la zone, la valeur de vos murs ne va pas se
modifier considérablement dans les années à venir. Par ailleurs, la valeur du
fonds de commerce risque d'être, en regard de votre activité moyennement
importante, évaluée au minimum parce que sans perspective d'amélioration
objective. Un acheteur et encore plus son banquier vont donc chercher à
diminuer le risque de l'achat du fonds de commerce en l'adossant aux murs de
l'affaire. Les murs ça rassure ! Par ailleurs, le fait de vendre les murs en
même temps permet si cela s'avérait nécessaire "d'équilibrer" le prix
entre les deux composantes. Comme vous le savez certainement les taux des
prêts sur l'immobilier sont moins élevés que ceux sur les fonds de commerce
et leur durée sont également plus longue. Vendre les murs en même temps que
le fonds de commerce est donc un facteur qui peut permettre à un dossier
d'être financé alors qu'il ne le serait pas autrement.
Je suis propriétaire des murs d'un hôtel situé en centre ville d'une
grande ville dans l'Est de la France, ai-je intérêt à les vendre en même
temps que mon fonds de commerce ?
Pour répondre à cette question, il faut prendre en considération trois
aspects : l'aspect patrimonial, l'aspect économique et l'aspect fiscal.
Dans l'approche patrimoniale il faut s'interroger sur votre projet avenir :
avez-vous besoin d'un capital (le produit de la vente) ou d'une rente (le
loyer qui vous sera versé) ?
Dans l'approche économique il faut tenir compte du fait que vous payez
actuellement un loyer ou pas. La règle économique de base est que toute
exploitation doit payer un loyer au propriétaire des murs dans lesquels elle
exploite son activité. Que le propriétaire des murs soit le même que celui
de l'exploitation ne change rien au problème : chaque partie est censée
rentabiliser son investissement. Si vous payez un loyer celui-ci permet de
connaître la valeur locative de l'immeuble ; la valeur locative correspond à
une contrepartie financière annuelle d'un bien immobilier susceptible d'être
obtenue dans le cadre d'un contrat de location. Mais la valeur immobilière
d'un local monovalent, comme cela est le cas pour les hôtels, les cinémas,
les parkings, etc. se compare de plus en plus au capital d'un produit
financier dont la valeur se calculerait par capitalisation du revenu net : le
loyer annuel diminué des coûts de gestions, des grosses réparations (article
606) de l'assurance de l'immeuble et de l'impôt foncier.
Ne pas payer de loyer risque de gêner la transaction du fonds de commerce.
En effet, l'intégration du loyer au moment de la vente dans les charges
d'exploitation va diminuer le résultat ainsi que la capacité bénéficiaire de
l'exploitation et donc son prix de vente. Dans ce cas, il y a un risque non négligeable
que votre acheteur déprécie à la fois la valeur du fonds et des murs. Si
vous ne payez pas de loyer ou si vous payez un loyer sans rapport avec la
valeur immobilière de l'établissement, il est urgent et important, avant
d'envisager de vendre, de régulariser la situation pour la rendre
économiquement rentable.
Dans l'approche fiscale, surtout si vous êtes en nom personnel, AVANT DE
METTRE EN VENTE vous devez demander une simulation à votre conseil juridique
et fiscal pour connaître l'impact de la vente sur vos revenus et le montant
de l'imposition qui en découlerait.
