Vendeur :
Vous vendez les murs
La vente des murs est une vente immobilière classique.
La valeur se calcule à
partir de la surface pondérée de l'immeuble multipliée par le prix de vente du m² selon la
situation de l'immeuble. On cherchera également à définir un prix par une autre
méthode partant, elle, du montant du loyer. Au passage, on ne redira jamais
assez qu'un hôtelier possédant murs et fonds de commerce a toujours intérêt à
séparer les deux entités en deux structures juridiques différentes et surtout à
faire payer un loyer normal (c'est-à-dire au prix du marché) à son fonds de commerce pour
l'occupation des murs.
C'est notamment au moment de la vente qu'il s'y
retrouvera financièrement car le loyer payé fixera une valeur plus forte des
murs. Car un immeuble est de nos jours (cf. Michel Marx expert auprès des
tribunaux de Paris) considéré comme un produit financier dont la rentabilité est
exprimée par le rendement locatif (loyer-charges à payer).
Pour aboutir au prix de vente final, la valeur théorique de l'immeuble
calculée selon ces deux approches va être diminuée par :
- le fait que l'immeuble ayant signé un bail avec le propriétaire du fonds
de commerce n'est donc "pas libre". Cela va entrainer une moins value ;
- le loyer et les conditions du bail. Ici nous sommes dans la situation
strictement inverse de celle évoquée lors d'une transaction de fonds de
commerce. En effet, plus le bail prévoira de mettre à la charge du preneur
un maximum de charges à payer, plus l'immeuble aura de valeur ;
- l'état d'entretien général du bâtiment et notamment les obligations
prévues dans le bail à propos des travaux pris ou non en charge par le
propriétaire. Là encore ce qui sera positif pour l'exploitant et la valorisation
de son fonds de commerce sera négatif pour le bailleur et la valorisation de ses
murs.
