Comment obtenir une baisse de votre loyer commercial ?

Dans le cadre de ses rendez-vous mensuels, le Leaders Club a invité deux avocats, William Laskier et Christophe Denizot, afin qu'ils expliquent à ses membres les possibilités existantes et les moyens à mettre en place pour obtenir une baisse de leur loyer commercial. Compte-rendu.

Christophe Denizot, avocat expert en baux commerciaux.

Le montant d'un loyer commercial ne doit pas être supérieur à 6 ou 7 points des charges de l'entreprise, au risque de compromettre sa viabilité économique, a précisé d'emblée l'avocat William Laskier, en préambule de la présentation qui s'est déroulée dans le cadre des rendez-vous mensuels du Leader's Club. Il a ensuite laissé la parole à Christophe Denizot, avocat expert en baux commerciaux, chargé de présenter les principaux articles du code de commerce sur lesquels peut s'appuyer un professionnel pour demander une baisse de son loyer commercial.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, ce dernier a rappelé quelques principes en matière de fixation d'un loyer commercial. Tout d'abord, lors la signature du bail, les parties sont libres dans la fixation du montant du loyer. Le plus souvent, le propriétaire propose un prix qui correspond à la valeur locative. Celle-ci se définit comme le prix que le locataire est prêt à payer pour prendre à bail un local à un emplacement donné, afin de réaliser un profit. Aujourd'hui, le schéma est particulier, puisque les loyers des baux en cours sont assez élevés du fait de l'application des clauses d'indexation, alors que nous observons, du fait de la crise immobilière, une baisse des valeurs locatives dans certains secteurs (à l'exception toutefois, précise-t-il, d'emplacements ayant une très forte commercialité à l'instar des Champs-Élysées). Il est légitime que le locataire cherche, en cours de bail, à obtenir une baisse de son loyer lorsqu'il est plus élevé que la valeur locative.

En effet, l'une des particularités du loyer des baux commerciaux est que le montant du loyer n'est pas intangible pendant l'exécution du contrat. Il peut évoluer soit par une clause d'indexation stipulée dans le contrat, soit par la révision de l'article L.145-39 du code de commerce qui prévoit une révision à la baisse du loyer dès lors que celui-ci a subi en application d'une clause d'indexation une augmentation de + de 25 % par rapport au loyer fixé contractuellement ou par décision judiciaire, soit , enfin, lors de la révision triennale légale.

• La clause d'indexation
Une clause d'indexation est une clause insérée dans le contrat de bail qui prévoit que le loyer va évoluer automatiquement, le plus souvent tous les ans, en application d'un indice. Plusieurs indices peuvent être retenus. Cela peut être l'indice du coût de la construction (ICC), ou, pour les boutiques, l'indice des loyers commerciaux (ILC), mis en place par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 afin de limiter le plafond des augmentations des baux commerciaux. Mais l'application de cet indice aux baux commerciaux n'est pas obligatoire et repose sur la volonté des parties. Christophe Denizot conseille aux participants dont le bail contient une clause d'indexation de bien regarder sa rédaction. En effet, précise-t-il : "Vous pouvez contester une clause d'indexation qui prévoit une évolution de celle-ci uniquement à la hausse." Cela pourrait même aller jusqu'au remboursement du montant de l'augmentation du loyer sur la base de cette clause illicite. Il fonde ce raisonnement sur la base d'une jurisprudence de la Cour de cassation, mais aussi d'un arrêt rendu par la cour d'appel de Douai en janvier 2010. Cette dernière a conclu à l'irrégularité d'une clause d'indexation qui n'évoluait qu'à la hausse. Il est vraisemblable que la Cour de cassation sera dans un avenir proche interrogée sur la question, et nous verrons si elle maintient sa position consistant à annuler ces clauses. Annulation qui aura pour conséquence de mettre fin à l'indexation pour l'avenir, mais également pour le passé, cette sanction opérant en effet rétroactivement.. Le locataire est alors fondé à demander le remboursement du montant des augmentations facturées précédemment sur cinq ans en arrière.

• Augmentation de + de 25 % du loyer d'origine
Sur la base de l'article L.145-39 du code de commerce, le locataire peut obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, lorsque le loyer indexé se trouve augmenté ou diminué de plus de 25 % par rapport au loyer qui a été précédemment fixé soit par contrat soit par décision judiciaire.
Première condition pour obtenir la fixation de votre loyer à la valeur locative : votre bail doit comporter une clause d'indexation. Deuxième condition, ce loyer doit avoir varié de plus de 25 % suite à l'application de cette clause. Troisième condition : il faut bien sûr que la valeur locative soit en baisse, ce qui est souvent le cas à l'heure actuelle. Pour cela, Christophe Denizot, conseille, avant de se lancer dans une procédure, de faire appel à un expert judiciaire qui fixera à l'amiable le montant de la valeur locative du local concerné.
Autre conseil : faire attention aux avenants proposés par son propriétaire qui, à cette occasion, peut inscrire un nouveau loyer en proposant par exemple quelques autres conditions favorables au locataire. De fait, le locataire repart sur la base de ce nouveau loyer et ne peut plus invoquer l'évolution de plus de 25 % par rapport à son loyer d'origine ; il perd ainsi un moyen d'obtenir la fixation du loyer à la valeur locative.
Cette demande de révision à la baisse devra absolument se faire par lettre recommandé avec accusé de réception ou par exploit d'huissier. Et surtout, insiste Christophe Denizot, "il est important d'indiquer le montant du nouveau loyer revendiqué, c'est-à-dire la valeur locative estimée".

• La révision triennale légale
Tous les trois ans, le locataire (le preneur) ou le propriétaire (le bailleur) peut demander une modification du loyer. L'article L.145-38 du code de commerce permet de demander la révision de son loyer trois ans après la dernière fixation du loyer. Le locataire peut demander une révision du loyer à la valeur locative dans le cadre de cette révision triennale, mais il devra prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de cette valeur, ce qui n'est pas toujours facile. Pour conclure, Christophe Denizot précise qu'à la fin de son contrat de bail, le locataire dispose d'un droit au renouvellement. à cette occasion, le locataire peut toujours obtenir automatiquement la fixation de son loyer à la valeur locative. D'où l'importance de connaître la valeur locative de son local en sollicitant l'intervention d'un expert judiciaire.