Une lecture attentive du bail sera précieuse car, même s'il n'existe pas de contrat spécifique, la direction du centre peut imposer certaines contraintes à prendre en compte lors de la signature.

Il arrive que les centres-villes ne soient pas accessibles ou trop chers pour envisager l'installation d'un nouvel établissement. Dans ces conditions, un centre commercial peut être une bonne solution. Il n'y a pas de bail spécifique pour une installation dans un centre commercial. Plusieurs situations existent :

- si vous reprenez un fonds de commerce en activité, cette démarche ne pose de problème. Une franchise peut faciliter l'installation dès lors qu'elle a une bonne notoriété ;
- si vous prenez à bail un emplacement qui se libère à la suite d'une cessation d'activité, il faut présenter un projet correspondant aux objectifs de la direction du centre commercial et obtenir son accord pour s'implanter. Dans ce cas, les gestionnaires ont des prétentions plus modestes que lors de l'ouverture car ils souhaitent avant tout qu'il n'y ait pas d'emplacement vide. Ils peuvent se montrer plus conciliant sur le montant du loyer et ne pas demander de ticket d'entrée ;
- s'il s'agit de participer à l'ouverture initiale d'un centre commercial, les patrons de centres commerciaux seront plutôt enclins à signer avec un restaurant franchisé. En général, ils sont bien informés de la marche des différentes enseignes puisqu'ils perçoivent une partie du loyer sous forme de pourcentage de chiffre d'affaires.

Quand il s'agit d'une ouverture de centre commercial, il n'y a pas lieu de payer un droit au bail. Il s'agira de payer ce qu'on appelle un 'ticket d'entrée' dont le montant varie entre un et deux ans de loyer.  

Quelles sont les clauses importantes à prévoir dans ce type de bail ?
Comme pour tout autre bailleur commercial, l'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée au preneur, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

On en déduit pour le bailleur d'un centre commercial, l'obligation d'entretenir les parties communes dont dépend l'attractivité du centre commercial ou de la galerie.

Sachez que vous devez vous soumettre à la discipline du centre commercial, parfois être ouvert pour toute la plage horaire du centre ou de la galerie : cela conduit bien souvent un restaurateur à être également cafetier, brasseur et salon de thé ou inversement.

Certains éléments n'entrent pas dans votre bail, tel l'environnement commercial des locaux loués. Il faut donc se montrer prudent lorsque vous vous installez dans ce type d'ensemble en repérant l'environnement, les dessertes en transports publics, l'augmentation potentielle ou non de la population chalande et l'existence ou non d'un pôle d'attraction autre que le centre ou la galerie dans les alentours.

S'il n'y a pas de stipulations spécifiques dans le contrat dans le sens d'une obligation supplémentaire du bailleur type : "mettre tout en oeuvre pour assurer le maintien d'un environnement commercial favorable au locataire", vous ne pourrez pas tirer argument de la désertification du lieu pour vous libérer du bail.

Lorsque le bail ne stipule que l'exploitation d'un café-bar, si vous étendez votre activité à celle de crêperie par exemple (de manière à vous plier aux exigences d'horaires du centre ou de la galerie), vous risquez de voir votre indemnité d'éviction calculée sur la seule activité autorisée par le bail de café-bar.

Il vaut donc mieux prévoir dans le bail une clause d'élargissement des activités possibles au cours de l'exercice et d'y joindre en fonction de l'évolution de votre activité une clause modificative.

Mieux vaut être prévenu : le bailleur peut se protéger contre l'échec du centre ou de la galerie commerciale en insérant une clause selon laquelle le  nombre de locaux commerciaux au sein d'un centre commercial est susceptible de varier en fonction de la conjoncture et des critères de commercialité. Il ne sera donc pas tenu pour responsable des aléas économiques. Cette clause n'est pas jugée abusive par les juridictions.

En revanche, la clause qui prévoit l'obligation pour le restaurateur ou le cafetier d'adhérer à une association de commerçants et de maintenir son adhésion pendant toute la durée du bail est nulle.  

Pour conclure, on notera que bien que les clauses à prévoir dans ce type de bail sont nombreuses pour une installation sereine, ce choix d'emplacement peut s'avérer très payant.

Me Lucie Bruneau, Cabinet Menant et Associés