Création hôtel-spa-cottage : comment le classer ? Peut-on avoir des subventions ? etc.
13/01/12
Corinne
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Bonjour,
Avec mon compagnon, nous avons pour projet de monter un hôtel ou gîte de luxe d'environ 20 chambres dans la Loire, en région rurale. Je suis diplômée d'un master et MBA en hôtellerie, mais j'ai toujours travaillé en commercial, aussi j'ai quelques questions pratiques et ne sais pas trop par où commencer...
Voici le projet : il s'agirait d'un complexe hotel-Spa-Cottage. En effet, nous aurions une bâtisse principale dans laquelle nous aurions :
- 1 grande salle de réception/séminaire/mariage.
- Une dizaine de chambres tout confort
- L?accueil,
- Un bar lounge, avec possibilité de restauration
- Notre logement.
Puis, autour de la bâtisse, nous aimerions avoir un SPA avec piscine intérieure et extérieure (type lagune), sauna, jacuzzi, hammam et un magnifique jardin exotique.
Tout autour de ce SPA nous construirions environ 10 Cottages de luxe avec grand lit, baignoire balnéo, TV écran plat et 3D, coin salon (canapé convertible) etc.
Notre projet s'articulerait autour du développement durable et bien être : produits bios, achats auprès des producteurs locaux, panneaux solaires, uti etc.
Après avoir expliqué les grandes lignes, voici mes questions :
- S'agit t-il d'un hôtel, ou d'un gîte de luxe ?
- Peut on avoir des subventions et si oui à qui s'adresser ?
- A qui s'adresser pour avoir les meilleurs prêts possibles ?
- Combien de personnel doit on prévoir dans ce genre d'établissement ?
- Quelles sont les démarches administratives à effectuer pour ouvrir un tel établissement ?
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| | daniel Gillot-auteur
| Votre projet est séduisant, maintenant, ainsi que vous le demandez, il faut regarder en détail :
- Compte tenu de votre formation, je pense que vous avez effectué une étude de marché à la fois sur la potentialité d'apport de clientèle et sur les attentes clients ?
- Ce que vous envisagez, c'est un complexe hôtelier avec un bâtiment central et des cottages ou bungalows autour ; donc, en termes de réglementation c'est un hôtel (Gîtes de luxe, cela ne correspond à aucune réglementation).
- Il est impossible de répondre, comme cela à votre question sur les subventions, cela dépend de votre situation personnelle (chômeur, créateur d'entreprise) de la localisation du projet dans une zone prioritaire en termes de développement (le fait d'être en zone rurale peut être un atout, mais à vérifier) du nombre d'emplois créés..... la meilleure solution pour y voir clair est un premier contact avec la CCI /Centre de Formation des Entreprises (CFE) qui vs donnera une idée générale, puis les services ad hoc du Département et de la Région qui peuvent être associés ds l'attribution ; ds certains cas, une aide européenne peut être aussi envisagée, mais tout ceci prend du temps, des efforts, de la patience.
- Pour les prêts, souvent les banques, dans des zones rurales genre C.A. ou Crédit Mutuel, mais en contactant aussi des organismes comme OSEO pour des prêts bonifiés ou des cautions (mais attention grave frilosité depuis qq années et demandes de cautions).
- Je suis étonné de votre question concernant le personnel à prévoir : si vous n'avez pas une idée, comment avez-vous pu faire un compte d'exploitation et donc un business plan ? ou tout cela reste à faire ?
- il y a quelques démarches à effectuer, mais vous n'en êtes pas là, me semble-t-il.
- ce qui me préoccupe c'est le flou en ce qui concerne la restauration : comment cela va être gérée celle pour la « grande salle de réception » avec séminaires et mariages ?
Comment va être réglée la restauration courante pour les clients des chambres de la bâtisse principale et des « cottages de luxe » ?
La restauration a-t-elle vocation à être ouverte aux « passants » ?
- le SPA, très séduisant tel que décrit, réservé aux seuls résidents ou aussi à une clientèle extérieure ?
- Je pense que vous avez vérifié auprès du PLU de Commune que ce projet correspondait bien au plan.
Avez vous réfléchi aux surfaces nécessaires pour faire face à toutes les fonctions nécessaires pour faire fonctionner un tel projet ?
J'attends vos réactions à cette première réponse.
cdlt |
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| | Corinne
| Bonjour,
Merci pour ces renseignements.
En effet, nous sommes en amont du projet, tout est sur les plans (mon ami les a fait), mais rien n'est encore parti. J'en suis pour ma part au business plan (après avoir fini mon étude de marché) et donc je bute un peu au niveau du personnel à prévoir... J'avais pensé 1 jardinier (et entretien piscine), 1 femme de chambre et 1 réceptionniste. Sachant que j'aiderais un peu partout et mon ami fera la restauration (il a une formation dedans).
- le domaine se fera sur un parc de 2 ha, chaque cottage étant d'environ 45m2 terrasse comprise.
Nous en avons parlé au maire qui est partant et va donc devoir faire une enquète d'opinion pour pouvoir passer notre terrain en constructible. Mais normalement de ce côté là, ça devrait aller.
- pour la grande salle, en fait, nous ne serons pas propriétaire. Un traiteur a décidé de nous accompagner dans le projet et de construire sa salle dans notre hôtel. Ainsi, il s'occuperait de la restauration de sa salle et nous on s'occuperait de la louer.
- en ce qui concerne le SPA, il ne sera ouvert qu'aux clients de l'hôtel, cela doit rester comme un microcosme. D'ailleurs, a t'on besoin d'un maître nageur pour un Spa privé pour les clients?
Pareil pour la restauration (juste pour les clients) qui sera très simple, un peu sous forme de panier repas élaborés. Ce sera mon ami qui s'en occupera.
Merci pour votre aide et j'espère être assez claire dans mes propos : pour nous c'est très clair, mais pas toujours pour tout le monde...
Bonne soirée :) |
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| | daniel Gillot-auteur
| Je commence à comprendre mieux, encore que.....
- Ne suis pas sûr de comprendre si avez terminé étude de marché ou pas ?
- Accord doit être très peaufiné, en termes d'investissements, d'exploitation, de commercialisation...... entre le traiteur et vous ; que se passe-t-il si l'un des deux veut sortir de l'accord ds qq années ? Qd vous dites que vs lui louez la salle, est-ce que cela veut dire que vs allez lui payer un loyer pour vendre ensuite une prestation, pour une part fournie par lui ou est-ce que cela veut dire que vs assurez la commercialisation de l'ensemble salle - y compris les séminaires ?
- Quid des séminaires résidentielsl ?
- Si je comprends, vous êtes propriétaire du terrain, mais attendez son classement en constructible ?
Je pense que ce dt vs parlez c'est une enquête commodo et incommodo qui devra être suivi d'un classement au niveau du conseil municipal ds le PLU comme terrains constructibles pour activités touristiques, puis le PLU doit être agréé par la Préfecture.
- N'ayant pas connaissance des conclusions de l'étude de marché qt à l'exigence du produit au niveau qualité, je ne peux avoir une idée des effectifs, mais ce que vs indiquez me semble très insuffisant.
- Si, comme je crois l'avoir compris -(et ce que confirme les 45 m2 des cottages) vous visez un bon niveau de qualité, votre approche de paniers repas, même élaborés, n'est pas cohérente.
- Maître nageur pour un SPA, certes non, mais pour une piscine = oui ; rentabiliser un SPA de qualité avec les seuls clients résidents me semble difficile, mais la aussi cela dépend de l'exigence de qualité du compris .....
Donc globalement, je n'ai pas tous les éléments pour pouvoir adhérer à votre projet.
cdlt |
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| | Daniel Gillot-auteur
| A Corinne,
je vous trouve bien silencieuse tout d'un coup ?
cdlt |
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| | Thalie
| Surtout que j'avais une question à poser : est-ce qu'elle parle du département de la Loire (fortement sinistré) ou de la région de la Loire ? Et une info importante pour le département de la Loire : en 2011 nous avons été souvent et longtemps en restriction d'eau et vu le peu de pluie cet automne et hiver, 2012 s'annonce difficile... Alors les spa et cie, c'est risqué. Et à + de 4 euros le m3... |
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| | Corinne
| Bonjour,
Excusez moi, quelques petits soucis annexes qui m'avaient fait penser à autre chose.
Pour répondre aux questions :
- l'étude de marché est terminée dans les grandes lignes, il faut encore que je la peaufine.
- pour ce qui est de la salle, en effet nous devons réfléchir plus en profondeur par rapport à l'accord. Normalement s'il se retire, nous devrions racheter la salle (si les finances le permettent bien sur). Le deal était d'assurer la partie commercialisation de la salle : séminaire, banquets, mariages en échange d'une contrepartie financière.
- effectivement, nous avons le terrain et attendons qu'il soit constructible, ce qui peut prendre très longtemps, nous en sommes conscient, mais cela nous laissera le temps de réfléchir encore et encore à notre projet afin d'être totalement crédible devant des préteurs potentiels. Le projet est encore à travailler nous en sommes à la mise sur papier, mais je cherchais un peu à avoir justement des questions auquelles je n'aurais pas pensé et qui me seraient posées plus tard ;)
- le produit est de qualité, nous contions nous baser sur du bon 3 étoiles ou du 4 étoiles. Nous n'aimerions pas partir trop haut non plus.
Mais effectivement, plus j'y réfléchi et plus je trouve que je suis à côté de la plaque niveau personnel!
Mais si nous prenons plus de personnel, il devient en effet plus difficile de rentabiliser l'établissement, compte tenu des frais d'entretien de la piscine, comme vous le signalez à juste titre! C'était mon avis aussi, mais mon compagnon insistait pour que le spa soit réservé à notre clientèle hôtel. Mais je pense que l'ouvrir au public extérieur est beaucoup plus censé... Mais nécessite un maitre nageur...
- Pour l'idée des paniers repas, je m'inspire du luxe que j'ai pu voir qui se développe tout juste : le côté nature, produits bio, du terroir. Par panier repas, j'entends entrée, plat, dessert, mais avec des produits simples régionaux, selon la saison. Selon moi, les clients aisés en ont marre des restaurants d'hôtels qui proposent toujours la même chose, sans aucune originalitée. D'autant que dans le 4 étoiles dans lequel je travaille, nous proposons des pizzas, du rizzoto, des club sandwichs en room service, ce qui me semble nettement moins élaboré que les paniers repas auquel pensait mon ami.
-Thalie, votre information m'étonne un peu. Cette région est en effet peu dynamique niveau tourisme! Cela dit, avec l'autoroute de Lyon qui ouvrira normalement fin 2012, je pense que la plaine du forez va fortement se développer.
Pour ma part nous n'avons pas eu de problème de restriction d'eau et nous avons même de nombreux étants proches de la maison, ainsi que des sources qui pourraient servir pour alimenter l'eau de la piscine (nous nous en servons pour notre maison et notre propre piscine).
Merci à vous deux en tous les cas! :) :) |
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| | Thalie
| Je vous souhaite tout le meilleur... Il n'y a pas de 4* pour l'instant, un projet peine à démarrer depuis 2 ans sur St Étienne même. Mais vous n'êtes pas de ce côté, ouf ! "peu dynamique niveau tourisme" c'est peu dire :-( C'est dommage car la nature est vraiment belle par ici ! Pour l'eau, le Forez n'est effectivement pas touché, 2e bon point pour vous ! Bon vent Corinne :-))) |
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| | daniel Gillot-auteur
| Merci de vos informations complémentaires.
Suis tjrs inquiet sur votre articulation avec le traiteur, cela me semble compliqué et risqué...
En ce qui concerne le SPA, cela peut être de type, de taille bien différents, mais n'implique pas obligatoirement une piscine ; pense avez un pb : le SPA dédié à la seule clientèle de l'hôtel pèsera lourd ds le compte d'exploitation, l'ouvrir au public - vous êtes très discrète qt à l'environnement résidentiel - semble indispensable, mais c'est vrai que la piscine ouverte à de la clientèle extérieure payante implique un maître nageur diplômé = pas rentable ; ouvrir le SPA vers l'extérieur en excluant la piscine doit être impossible, alors SPA sans piscine ?
Restauration : pas très d'accord qd vous dites que la restauration des hôtels est tjrs la même (j'ai eu le privilège de diriger deux hôtels l'un avec 2, l'autre avec 1 étoile Michelin) et ce n'est pas parce que vous avez un exemple d'un 4* minable ds ses prestations restauration que vs devez généraliser.
je ne vous pousse pas à créer un restaurant qui ne pourrait être rentable que si vous pouvez avoir une bonne clientèle extérieure et/ou bcp de séminaires...... mais tjrs réservé sur l'idée des paniers repas.
Enfin, il faut l'accord de la DASS pour une utilisation autre que familiale d'eau de source avec des analyses régulières.
Navré d'être tjrs un peu négatif, car votre projet est séduisant, mais - malgré votre base universitaire en hôtellerie - me semble manquer un peu de réalisme « terrain ».
cdlt |
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| | Thalie
| D'ailleurs Daniel, comment fait-on pour faire une étude de marché pour un hôtel sans concurrent autours ? Comment estimer la future clientèle ?
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| | Corinne
| Merci Thalie, c'est très gentil à vous!
Merci Daniel Gillot, je pense que nous avons encore à y réfléchir, surtout au niveau du SPA! Un spa sans piscine est inenvisageable pour moi, car inatractif. Nous avons donc de longues heures de travail devant nous.
Pour la restauration, je reste moi aussi convaincue que notre clientèle qui fait partie des grandes tendances de demain aimera le principe des paniers repas. J'ai pu discuter avec un "chasseur de voyage" en salon à l'étranger qui recherchait justement des produits luxes mais de plus en plus simples, c'est même lui qui a évoqué le principe de panier repas.
Après s'ils préfèrent le côté gastro, ils ne viendront pas dans notre domaine. Cette clientèle là, n'est pas celle que nous visons. D'ailleurs, il y a bien trop d'établissements qui proposent des hôtels au restaurant gastronomique pour que nous puissions envisager de leur faire concurrence.
Et pour mon habitude d'aller dans des grands hôtels, j'ai toujours été très déçue par leur restaurant (je n'ai jamais non plus ciblé des restaurants étoilés). J'ai préféré de loin profiter d'un repas tout simple et pourtant très bon apporté dans une cabanne en bois qui n'avait que le confort minimum. C'était d'un romantisme inégalé par n'importe quel autre hôtel (du moins que j'ai eu l'occasion de tester).
Pour l'hôtel dans lequel je travaille, cette restauration ne pèche en rien l'établissement, puisque l'année 2011 a été très très bonne, avec un Revpar de 120 euros. Donc la qualité de la chambre a compensé celle du restaurant.
Mais comme vous le précisez à juste titre, il va falloir retravailler tout ça plus en détail.
Je vous remercie en tout cas!
Bien cordialement. |
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| | daniel Gillot-auteur
| A Thalie,
Oui, faire une étude de marché, sans pouvoir analyser la concurrence est très difficile ; c'est pourquoi, à plusieurs reprises, j'ai un peu interrogé Corinne sur l'« étude de marché » et les attentes qu'elle pouvait percevoir de clients potentiels.
En fait,s'il n'y a pas de concurrence autour et peut-être pas un environnement résidentiel permettant d'ouvrir l'exploitation à certaines activités, c'est un marketing d'offre que Corinne peut faire, car il n'y a pas de demande spontanée.
Mais son offre c'est quoi : une bâtisse qui doit être sympa, des cottages de luxe (mais 3/4* ?), un spa avec piscine, dans un parc de deux hectares ?
Où est la locomotive qui va tirer la clientèle vers ce produit sympathique certes, mais loin d'être unique ?
Travailler quels marchés ? La petite taille de l'exploitation ne peut que rendre modestes les actions promotionnelles, alors le « word of mouth », pourquoi pas, mais cela peut prendre trop de tps et rendre bien difficiles les premiers mois, voire les premières années.
Un peu rapidement, au début de nos échanges, j'avais compris la région de la Loire et voyais un « passage », vers les châteaux...., mais non.
Le risque, en fonction des éléments que nous avons me semble très important, mais l'étude de marché de Corinne peut donner des indications contraires ?
A Corinne, je n'ai jamais voulu vous suggérez de faire un gastro, certes non.....
cdlt |
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| | Thalie
| Merci Gilles pour cette réponse très intéressante. |
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| | daniel Gillot-auteur
| Thalie, c'est vrai que Gillot, veut dire petit Gilles.....
cdlt
daniel |
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| | Thalie
| Oups, désolée Daniel (!) des travaux lourds et physiques aujourd'hui, fatiguée je suis :-) J'ai bcp usé du marteau ce matin... |
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| | corinne
| La clientèle touchée sera surtout une clientèle de Lyon par exemple qui vient se ressourcer le temps de quelques jours afin de se retrouver coupée du monde dans un miscrocosme de nature et de détente.
Je pense que nous nous comprenons difficilement sur ce projet *rire* Il est vrai qu'il est très dur pour moi d'en parler précisément par écrit. Voir nos plans et images en 3D permet de mieux comprendre le concept. Ce type d'établissement n'a rien à voir avec un hôtel de "passage" pour aller dans un autre endroit ou une destination quelconque. Le but est de faire venir les clients uniquement pour l'hôtel. D'où la nécessité d'un SPA correct.
Et je pense que mon vocabulaire n'est pas toujours approprié d'où une incompréhension. Comme lorsque je parle de panier repas, ce n'est qu'une image. D'un point de vue marketing, je n'appelerais jamais cela comme ça.
En très grossier, on peut apparenter ce projet à un Center Park de luxe, beaucoup plus petit. Mais c'est encore différent, avec un parc magnifique, dans un décor féérique. Chaque cottage ayant sa propre identité.
D'une manière générale, je suis convaincue de pouvoir faire privatiser l'établissement tous les week end pendant 5 mois de l'année pour des mariages. Mon ami a sa boite d'évènementiel et il reçoit énormément de demandes de ce côté là justement.
Après je ne vois pas en quoi la petite taille réduit les actions promotionnelles... J'ai travaillé dans des structures de 10 à 20 chambres avec lesquelles il m'était aussi facile de proposer des actions qu'avec des hôtels de 100 chambres. Le revenue management se doit tout simplement d'être beaucoup plus réfléchi et les risques d'être plus limités.
Enfin ce n'est que mon avis bien sur et cela n'engage que moi.
Je vous remercie en tout cas de votre aide et de vos remarques qui m'ont permis de pointer du doigt les problèmes de ce projet.
Bonne continuation à tous ;) |
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| | Thalie
| Alors là je vous dis bravo et foncez ! Et le mot de 5 lettres qui porte bonheur car au temps où l'on se déplaçait en calèche, plus il y en avait de crottin devant l'entrée des théâtres, plus cela voulait dire qu'il y avait du monde, donc du succès ;-)))
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| | Daniel Gillot-auteur
| Il faut les forceps !
Effectivement, si vous avez une clientèle quasiment « dédiée », relativement proche, cela change tout (que ne le disiez vous ?) et en conséquence ce projet peut être rentable !
Deux points encore :
Privatiser un lieu tout un WE, cela veut dire chasser tous les autres clients le vendredi ou samedi matin et repartir le lundi avec un compteur à zéro (ou faire cohabiter des clientèles très différentes - l'on ne peut se ressourcer avec un mariage à côté !! ).
Sauf pour les actions promotionnelles de lancement les budgets commerciaux, selon les contextes, peut évoluer entre 3 & 5% du CA, donc ils ne peuvent qu'être modestes - donc à actions limitées - une opération d'une vingtaine de chambres : c'est ce que je voulais dire ; mais s'il y a concomitamment de l'événementiel, l'impact peut être largement démultiplié.
cdlt |
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| | jpp_nice
| Un avis concernant l'étude de marché. Vu la spécificité du positionnement, je pense que Corinne peut toucher une clientèle venant spécifiquement pour son établissement. Elle peut donc réaliser une étude au niveau national sur des établissements comparables.
L'Hôtel Restaurant Marcon est dans ce secteur je crois et son relatif isolement ne l'empêche pas de connaître une très bonne fréquentation à ce qu'on m'a dit.
Quand on vise à l'excellence, sur un positionnement porteur, on peut prétendre bien tourner n'importe où en France. Mais il faudra clairement investir + dans la com au moins au départ.
Cela dit je rejoins M Gillot, une étude de marché sérieuse est indispensable pour vérifier la viabilité économique du projet, tout comme une estimation rigoureuse des charges de fonctionnement (et notamment les postes de salaires chargés) |
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| | Thalie
| Attention, chez Marcon, fermeture 4 mois /an (il fait froid et bcp de neige en haute-loire)...
Et il fait bcp de formation (cuisine) ce qui aide bcp à faire tourner sa boutique...
Je ne pense pas que la partie hotel fasse tourner la boutique.
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