Votre notaire me semble bien pointilleux : pour qu'il y ait plus-value sur cette vente encore faudrait-il que son prix de vente, par rapport au prix du marché (référence de ventes récentes, dans la même localité) soit majoré du fait que vous avez en quelque sorte un fonds de commerce de chambres d'hôtes.

Ce qui induirait que le preneur voudrait acquérir votre propriété aussi parce que vous avez développé cette activité.

Si ce n'est pas le cas, je ne pense pas que l'on puisse parler d'une quelconque plus-value ni décréter que l'exonération de plus-value dont jouit votre résidence principale soit annulée par le seul point de cette activité mineure et occasionnelle ; si votre notaire s'appuyait sur un texte dans le sens contraire, il faudrait qu'il le précise et, s'il vous plait, merci de nous en faire part.

Je possède une maison secondaire dans le Puy de Dôme, je souhaiterais pouvoir louer deux chambres d'hôtes durant les vacances et obtenir des subventions pour leur rénovation.

• Est-ce un projet réalisable dans la mesure où il ne s'agit que d'une résidence secondaire ?

Si j'ai bien compris, en ayant 2 chambres d'hôtes et uniquement la petite licence pour les petits déjeuners, je ne peux servir de repas sauf "de manière occasionnelle".

• Mais qu'est-ce que la législation entend par "occasionnelle" ?

Quel beau sujet vous abordez là : la sémantique et la législation !!

Je crains de vous décevoir, il n'y a pas de définition du mot "occasionnel". Il faut donc interpréter, comprendre : à l'occasion, d'une façon inhabituelle, non régulière, etc.

Dans 3 ans environ, mon mari pourra bénéficier d'une petite retraite (après 15 ans de service), je travaillerai pour ma part à mi-temps. Nous envisageons de créer deux chambres d'hôtes dans notre habitation afin de compléter sa retraite. Nous aurions souhaité avoir quelques éclaircissements :

• Pour l'activité Tables d'hôtes, peut-on servir du lapin ou coq "maison" (nous élevons quelques volailles pour notre consommation personnelle) ?

• D'autre part, peut-on proposer à la vente des produits ou objets réalisés par nos soins : confitures, objets de décoration, tableaux... ou encore exposer et vendre des œuvres de petits artisans de notre région ? Faut-il pour cela adhérer au RCS ?

• Enfin, mon mari et moi-même étant tous les deux fonctionnaires, pensez-vous qu'il faille attendre la date de sa retraite pour "préparer" notre projet ou peut-on effectuer les démarches (recherche de subventions...) et démarrer les travaux d'aménagement auparavant, pour être prêts au jour de sa retraite ?

Votre projet est très sympa.

Le coq au vin avec "votre" coq ou la gibelotte avec "votre" lapin en seront bien meilleurs encore !
Bien sûr vous avez tout à fait le droit d'utiliser les produits du jardin ou de votre élevage ; de même, vous pouvez tout à fait vendre les confitures, miel, etc. produits faits par vous-même, des voisins ou œuvres créées par des artisans de la région ; ce faisant, vous êtes tout à fait dans l'esprit même des chambres d'hôtes ou des gîtes ruraux.
Sauf, si cette activité prenait une très grande importance, vous n'avez pas besoin d'une inscription au RCS.

Le fait que vous soyez l'un et l'autre fonctionnaires, impliquerait une demande d'autorisation afin de vous éviter tous problèmes ; je pense qu'il vous faudrait la demander pour le moins "gradé" des deux et je crois que vous devriez l'obtenir, sans difficultés en mentionnant seulement l'activité liée aux deux chambres d'hôtes ; je ne vois pas d'ailleurs au nom de quoi, l'on pourrait vous empêcher, avant votre départ en retraite de préparer celle-ci.
Pour une approche plus complète sur ce point concernant l'activité pour un fonctionnaire, je vous conseille de lire ma réponse à la question 134 page "Statut fonctionnaire".

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Q204

J'ai loué un gîte à la Réunion en juillet 2005. J'ai constaté la présence de musaraignes (avec excréments dans la cuisine). On m'a proposé un gîte de remplacement (avec sans doute les mêmes risques). Il y avait une piscine sans sécurité particulière (pas de barrière de protection, pas de sonnerie...).

• À qui doit-on s'adresser pour signaler ces faits pour qu'ils ne se reproduisent pas pour les autres clients ?

Vous avez raison de vouloir réagir même si, sous les tropiques, les "petites bêtes" sont bien difficiles à contrôler ! Vous pouvez écrire à l'Office du Tourisme avec copie au Comité Départemental du Tourisme et à la Mairie.

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Q205

• Je ne sais quoi leur répondre puisqu'il n'y a pas eu les moindres travaux (hormis l'électricité refaite à neuf). Qu'en pensez-vous ?

La DDE a raison : reportez-vous à la réponse de la question 196 sur la page "Zone constructible".

Dans la mesure où il y a un changement de destination, il faut une demande de permis de construire (PC) à déposer auprès de la mairie.

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Q206

Je dirige un gîte d'étape et de séjour classé Gîtes de France (43 places), en tant que salariée pour le compte d'une SAEML. Nous proposons sur réservation (donc ponctuellement), une prestation 1/2 pension et pension complète à partir de 12 personnes. Les repas, hormis les petits déjeuners, nous sont livrés par une société de restauration, sans les boissons. Nous procédons au réchauffage, présentation et service des repas.

• Avons-nous le droit de servir apéritifs et vins pour accompagner ces prestations repas ? Avons-nous besoin d'une licence ?

• Peut-on en dehors de cette prestation, proposer à nos vacanciers, vente ou dégustation de cidre ?

Ce que vous exposez est très sympathique.

Permettez une petite remarque au passage : même si un traiteur vous livre toutes les prestations "nourriture", votre responsabilité sur l'hygiène alimentaire est, de toutes façons, engagée, il vous faut donc bien vérifier que les conditions de fabrication, de conservation, de transport... de votre sous-traitant sont bien aux normes de l'arrêté du 9/5/95.

Quant à la question spécifique que vous posez concernant le service de boissons, les choses sont très précises :

• vous avez besoin de la petite licence restauration afin de pouvoir servir certaines boissons, seulement à l'occasion des repas, dont du vin, du cidre, de la bière, du champagne à l'exclusion des rhums, alcool, etc. ;
• mais, vous ne pouvez pas, en dehors de repas, servir la moindre boisson alcoolisée, voir les questions 21 et 170 "Prestations : licence boissons".

J'ai racheté un restaurant saisonnier dans le Sud, j'ai obtenu un permis de construire pour refaire un étage de 100 m2, et donc j'envisage de faire 4 chambres pour louer toute l'année afin d'augmenter mon chiffre d'affaires.

• Que me conseillez-vous comme formule ?

Votre projet est intéressant, mais faites une étude de marché et de rentabilité. Attention aussi, les QUADS sont bruyants et peuvent entraîner des réactions négatives (cette semaine un maire a pris un arrêté les interdisant sur sa commune) : vous vendrez aussi du calme, du repos, ne l'oubliez pas !

• Pourriez-vous nous indiquer si les responsables de chambres d'hôtes ont un minimum d'obligations en ce qui concerne les créneaux horaires pendant lesquels ils peuvent nous recevoir ?

Par exemple, nous avons réservé un établissement qui fait partie de cette catégorie et envoyé un chèque qui a été encaissé ; cet établissement ne peut nous remettre les clefs que le jour même à 17 heures et ne peut accepter que nous déposions à leur réception une valise à 10 heures, le même jour, car c'est le moment "privilégié" où ils choient leurs pensionnaires !

Nous exploitions, avec mon mari, un hôtel restaurant de 18 chambres. Pour raison de santé, nous avons dû arrêter l'activité. Nous nous plaisons dans la région et aimerions y rester. Actuellement, nous avons un appartement dans un bâtiment annexe, non contigu, qui comporte en plus 4 studios et un appartement de 2 pièces.

Nous souhaiterions transformer une partie de l'hôtel en un appartement plus vaste et louer le rez-de-chaussée en location meublée, avec cuisine, etc. et éventuellement une ou deux chambres d'hôtes.

• Dans le calcul des 5 chambres pour les ERP, tient-on compte des pièces du logement du propriétaire ? Le projet est-il possible, sachant que les murs appartiennent à une SCI familiale où nous sommes, mon mari et moi-même les uniques associés ?

• Doit-on exploiter en activité loueur en meublé professionnel ou non professionnel ?

Le projet que vous évoquez semble tout à fait possible.

Dans le classement ERP, seules comptent les chambres mises à la disposition de la clientèle ; vous pouvez donc très bien, à côté de votre logement, avoir jusqu'à 5 chambres d'hôtes, sans vous retrouver ERP.

• Ai-je le droit de créer une chambre d'hôtes dans un appartement en ville ?

• Si oui, une simple déclaration à la mairie suffirait-elle ?

• Si non, que me reste-t-il comme autre alternative à mon projet ?

Une Chambre d'hôtes au 14ème étage d'un immeuble, voilà qui ne correspond pas tout à fait à ce qu'écrivent des bons auteurs sur le fait, qu'en milieu urbain, une chambre d'hôtes doit être dans un milieu touristique et/ou historique.

Mais vous indiquez être proche du centre ville et ne pouvez pas ne pas avoir une vue magnifique sur la superbe plaine d'Alsace... alors pourquoi pas ?

Je suis locataire de ma maison, et mon propriétaire à qui je loue un loyer normal m'a dit que je pouvais exploiter mes 2 chambres en chambres d'hôtes ; ce que je fais depuis le début de l'année 2005 ; seulement je n'y comprends rien pour ce qui est de la prochaine déclaration. Je voudrais faire simplement une déclaration de revenus supplémentaires, comme on me l'a dit à la chambre de commerce ; sans qu'il soit question de recettes et dépenses car je ne vois pas ce qu'il faut déduire !
Si, par exemple, je gagne 4 800 € par an, je pensais déclarer 4 800 € en revenus supplémentaires :

• Si ce n'est pas comme ça que je dois m'y prendre, comment dois-je faire ?

• Ou bien y a-t-il quelqu'un qui pourrait m'aider dans ce genre de déclaration ?

• Que me faut-il comme licence pour travailler ?

• Le petit déjeuner est compris dans le prix de la chambre ; j'envisage également de proposer une table d'hôtes à mes clients des chambres d'hôtes : est-ce que je peux tout englober dans la déclaration, chambres et table d'hôtes sans pour autant parler de recettes et dépenses ?

Tout d'abord, vous indiquez que votre propriétaire "vous a dit" que vous pouviez louer deux chambres en chambres d'hôtes : ce n'est peut-être qu'une expression, mais il est essentiel, pour votre sécurité, qu'une autorisation de ce genre soit écrite.

Toutes les autres questions que vous posez ont des réponses sur ce Blog des Experts mais peut-être n'ai-je pas été assez clair ?

J'ai des chambres d'hôtes dans le MÉDOC depuis 4 mois, je prépare actuellement le calcul des amortissements de mes investissements, je m'interroge sur la prise en compte des amortissements pour l'achat de ma propriété.

• Merci de me dire si je peux prendre une quote-part de l'achat de mon habitation principale en dotation pour déterminer mon résultat de l'année ?

Dans l'affectation des charges d'amortissements de votre activité chambres d'hôtes, vous pouvez toujours prendre en compte une part de votre propriété.

Mais il faut être raisonnable : même si vos "clients/amis" ont les chambres à leur disposition, une partie du séjour, de la salle à manger, du jardin... il n'en demeure pas moins que c'est votre résidence d'abord et de ce fait la "jouissance des lieux" par vos hôtes n'est que partielle et pendant un laps de temps limité sur l'année.

Nous souhaitons acheter un château en SCI (3 associés en famille) afin d'ouvrir 6 chambres d'hôtes (déjà aux normes).

• Quel est le montage juridique le plus adapté sachant que je suis enseignante, et mon conjoint salarié aux 35 h ?

Le fait d'avoir une SCI pour l'achat de la propriété entre les 3 associés est une bonne chose qui vous permet le maximum de souplesse pour l'avenir.

• Je souhaite reprendre un hôtel-restaurant avec une licence IV. Je me demande s'il est possible, pour augmenter ma clientèle de rajouter des chambres d'hôtes ? C'est-à-dire transformer les chambres de l'hôtel actuel en chambres d'hôtes.

• Si oui, quelles sont les démarches à suivre ?

• Qui peut m'aider dans ma création ?

Je ne vois pas bien pourquoi le fait d'avoir des chambres d'hôtes en place de chambres d'hôtel "augmenterait la clientèle" ; d'autant que vous pouvez toujours louer les chambres d'hôtel, à la semaine, au mois, etc., si le "marché" le réclame, avec un tarif adapté à la demande et à la concurrence ?

Nous projetons de construire dans le sud Bretagne notre maison d'habitation principale et y inclure trois ou quatre chambres d'hôtes.

• Dans ce cas, savez-vous s'il est possible d'avoir des aides financières de la part du conseil général, CCI ou autre organisme et si oui, dans quelles conditions et montants ?

Les subventions sont une décision départementale ou régionale du Conseil départemental ou régional, leur montant peut atteindre environ 30 % de l'investissement net ; la décision est sur dossier, en fonction du projet, sans conditions de ressources, mais suivant la ligne budgétaire de ces organismes.

J'ai une maison dans la région de Guebwiller (68) ainsi qu'une ancienne grange à côté que je souhaite restaurer et transformer en chambres d'hôtes.

• Pouvez-vous me dire si j'en ai le droit et à quels organismes m'adresser pour connaître les normes et les subventions possibles ?

Je viens de visiter un manoir à louer et je souhaite y vivre et avoir une activité complémentaire de chambres d'hôtes (possibilité de 5 chambres) car la région ou nous vivons s'y prête vraiment.

• Je voudrais connaître les possibilités de contrats de location que je dois établir avec le propriétaire du manoir sachant qu'avec mon conjoint nous avons déjà une activité professionnelle de travailleur indépendant.

• Et comment allons-nous déclarer ces revenus complémentaires ?

Pour avoir le droit de mettre quelques chambres d'hôtes en exploitation dans la propriété que vous entendez louer, il faut et il suffit que, dans le bail, soit inscrite la mention que vous avez la possibilité de sous-louer quelques-unes des pièces ou, pour être encore plus explicite, qu'une activité de chambres d'hôtes peut y être développée.

• Enseignant, je souhaiterais ouvrir une chambre d'hôtes durant les vacances scolaires. Est-il possible de cumuler mon traitement de fonctionnaire avec ce type de revenus ?

Relisez ma réponse à la question 134 sur la page "Formalité : statut fonctionnaire".

Mais, je pense que le fait qu'il ne s'agisse que d'une activité à exercer pendant la période de vacances scolaires, doit permettre d'obtenir, à l'enseignant que vous êtes, un accord.

Cependant, je ne peux que vous conseiller la totale transparence à l'égard de ce projet.

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Q223

J'exploite une EURL qui offre des chambres d'hôtes dans mon habitation. Pour pouvoir offrir des repas du soir aux résidents dois-je obtenir une licence (dite petite licence) ?

• Puis-je servir des repas (payants) à des visiteurs occasionnels, mais non-résidents, par exemple dans le cadre de packages évènementiels (nourrir un professeur de golf ou un musicien...) ?

Oui, pour servir des repas aux résidents, vous devez posséder la petite licence restauration (douanes ou service buraliste).

Je suis sur le point d'acheter une maison, avec création d'un gîte dans une partie des dépendances qui est déjà une très vieille habitation que je me propose de rénover (avec création de 2 chambres et 1 salle d'eau à l'étage) + une piscine à disposition pour ce gîte qui est dans le Béarn à 20 mn de PAU.

• Où trouver les règlementations pour cette création et où trouver des aides ?

Les questions que vous vous posez ont déjà trouvé leurs réponses dans le chapitre "Montage financier : Subvention".

J'attire seulement votre attention sur le fait que la piscine que vous envisagez avec le gîte devra suivre la règlementation que j'ai exposée en réponse aux questions 91 & 160

Voulant ouvrir des chambres d'hôtes de plus de 6 chambres dans ma maison, je suis obligée de passer par la Commission de sécurité puisque vous dîtes qu'on est E.R.P.

• Où se renseigner pour connaître l'adresse de cette commission ? À la préfecture ? À la mairie ?

Ma maison, une ancienne ferme dauphinoise, est située sur un terrain classé au POS : Zone avec risque de glissement de terrain.

• Ai-je malgré cette nature de terrain, le droit de créer 2 chambres d'hôtes ? Pour affiner la question, ces chambres seraient spécifiques pour recevoir des personnes à mobilité réduite.

En termes de règlementation, je crains que vous n'ayez pas le droit ; mais au plan moral, je suis sûr que vous ne pouvez prendre ce risque sans du moins poser la question à la mairie, par écrit, d'une façon très explicite, laquelle la répercutera aux services concernés ; je crains bien que la réponse ne soit négative.

J'ai en effet posé la question à la mairie et à la Communauté d'Agglomération au service du droit des sols. Les 2 réponses sont identiques : je ne pourrais pas créer un ERP, mais dans le cadre de 2 chambres d'hôtes, mes clients sont considérés comme des invités à titre privé et il n'y a pas de restriction.

Je n'ai pas le droit de réhabiliter des locaux qui ne sont pas déjà à usage d'habitation, mais j'ai parfaitement le droit de loger des personnes dans l'habitation qui a été créée, il y a 100 ans !

Je demanderai néanmoins aux services compétents pour les handicapés de venir visiter et de me donner leur avis... Merci pour votre réponse.

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Q227

• Si j'ouvre une ou deux chambres d'hôtes, dois-je avoir un contrat écrit lors des locations ?

• Si oui, quelle close doit-il obligatoirement comporter ?

• Par ailleurs, si en plus des deux chambres, je me propose de faire un peu de cuisine uniquement pour les clients  des chambres, cela pose-t-il un problème : il me semble n'avoir pas vu la réponse ?

Vous n'avez nulle obligation d'avoir un contrat de location spécifique ; c'est comme pour un hôtel, il y a :

• une date d'arrivée et de départ, éventuellement l'heure d'arrivée ;
• le nombre de personnes, donc le nombre de lits ;
• le tarif TTC et ce qu'il contient comme les petits déjeuners ;
• et les autres prestations éventuelles...

Vous pouvez toujours rajouter autre chose, mais la loi prévoit que ce que vous devez mettre à disposition doit être propre, en bon état... et que les clients doivent se comporter, à l'égard de ce qu'il leur est confié, en "bon père de famille".

Mon conjoint et moi-même, sommes propriétaires d'une maison sur 3 niveaux. Je souhaiterais rénover le rez-de-chaussée pour faire 2 chambres d'hôtes.

• Cependant, j'aimerais servir le petit déjeuner dans le hall ou, à défaut, dans leurs chambres, est-ce possible ?

Si votre hall est assez vaste pour y accueillir une table pour petits déjeuners, pourquoi pas ?

Il peut peut-être aussi servir de coin détente, mais n'oubliez pas que l'idée des chambres d'hôtes, c'est de recevoir à votre table... Où prenez-vous vos petits déjeuners ? Dans la cuisine ? Dans un séjour ? Ne pouvez-vous y traiter aussi vos hôtes ?

J'ai en projet la création de chambres d'hôtes (nombre de chambres 4 ou 5) aménagées, entre autres, pour des personnes handicapées. Je désirerais poser quelques questions :

• Quelle est la première démarche à effectuer ?

• Comment connaître la rentabilité de ces chambres pour pouvoir éventuellement créer une micro entreprise à part entière ?

Vous n'avez pas de démarches particulières à effectuer pour créer des chambres pour handicapés (je comprends personnes à mobilité réduite) mais à suivre, au minimum, les indications que j'ai données dans la réponse à la question 79.

Malheureusement, il y a un grand nombre de personnes à mobilité réduite, en France, en Europe donc, si j'ose dire, un marché d'autant plus important que les obligations règlementaires s'imposent pour les nouvelles constructions (et encore au-dessus de 5 chambres) mais pas obligatoirement pour les constructions anciennes qui peuvent avoir des dérogations.

Donc, pour répondre à votre question, encore une fois si j'ose dire, il y a un "marché" mais quelle peut en être la rentabilité spécifique, je ne le sais pas.

Il est évident, qu'à la construction, ces chambres coûteront un peu plus chères que les chambres classiques, d'un autre côté, vous devriez pouvoir bénéficier de la communication de l'Association des Paralysés de France, des différentes associations s'occupant des handicapés et des services étatiques concernés (je prépare un travail sur toutes ces questions) et bien sûr le bouche à oreille.

Ma question est multiple. J'ai très envie depuis de nombreuses années de créer une table d'hôtes. Parmi les nombreuses réponses apportées dans ce Blog des Experts, j'ai bien compris que mon projet s'apparente plus à la création d'un restaurant. Voici le contexte : mon père âgé de 70 ans possède une maison de charme en face du domicile où je loge chez mon compagnon (ni pacsée, ni mariée). Seule la rue communale de 3 mètres de large est à traverser. Âgée de 42 ans et fonctionnaire, je souhaiterais dans un premier temps voir si je peux en faire mon activité principale avant de demander une disponibilité (la région est très touristique et sans structure déjà existante - randonneurs, chasseurs, etc.). Mon projet serait de créer une "quatr'heurerie" pour le retour de chasse ou promenade. Je serais seule, avec ma fille de 17 ans, pour cuisiner et servir. Je ferais cela le week-end, uniquement.

• Je ne sais pas comment aborder le projet. J'ai un frère. Faut-il créer une SCI ? Mon père doit-il nous faire une donation ?

• Au niveau de la règlementation, puis-je exploiter cette affaire et le bénéfice réparti entre mon père, mon frère et moi, sans être dans l'illégalité ?

• Est-ce que la licence de petite restauration est obtenue sans problème ? Les normes à respecter pour l'équipement de la cuisine sont-elles coûteuses ?

Votre question est originale, mais ne s'apparente pas aux tables d'hôtes, puisqu'il n'y aura pas d'hébergement.

Même s'il ne s'agit que de collations d'après-midi, c'est un restaurant que vous allez créer, il vous faut donc, la petite licence restauration vous permettant de servir des encas (charcuteries, omelettes, sandwichs, pâtisseries, etc.) ; cette licence peut s'acheter au service buraliste.

Mais, il vous faudra aussi la licence de débits de boissons à consommer sur place de 2° catégorie, vous permettant les boissons d'accompagnement comme les bières, le cidre, les vins, le Champagne mais sans alcool tels que le rhum, les liqueurs, les whiskies, etc. ; boissons que vous ne pourrez servir qu'à ceux qui prennent de la nourriture (donc ce ne sera pas un bar).

Vous pourrez servir aussi, évidemment, toutes les boissons sans alcool, les cafés, chocolats, thés, jus de fruits, eux minérales, etc. voir ma réponse à la question 47

Attention, si vous deviez servir des glaces, la règlementation, à cet égard, est très pointue (revoir l'Arrêté du 09/05/1995 - paragraphe annexe - dans le Blog des Experts "Implanter et gérer un restaurant").

Quant à la structure, je crois que la création d'une simple SARL, permettant de louer le local à votre père, supportant les charges et enregistrant les recettes devrait suffire dans un premier temps.

Vous avez bien raison d'être prudente, en gardant votre statut, mais relisez, je vous prie, ma réponse à la question 134 (page "Formalités : Statut fonctionnaire") à ce sujet, même pour commencer une activité de week-end, je vous conseille d'être prudente à l'égard de votre statut de fonctionnaire.

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Q231

Après vous avoir posé une question à laquelle vous avez répondu (merci pour la rapidité d'ailleurs !) c'est un "coup de gueule" que je voudrais lancer !

Comme vous le disiez sur le Forum, il y a beaucoup de chambres d'hôtes, mais peu offrent une qualité d'accueil mémorable... Dommage !

Nous avons un hôtel de 22 chambres, pour les murs une SCI et pour le fonds une SARL. Nous envisageons l'acquisition d'un terrain mitoyen (en notre nom propre) et sur celui-ci nous allons déposé un permis de construire pour une maison d'habitation. Nous aimerions connaître la solution à la question ci-dessus, qui semble pour vous être la moins contraignante, tout en étant en règle avec toutes les règlementations. Pour nous, il nous semble que la location en chambres d'hôtes est plus facile à gérer. Par avance je vous remercie de votre aide.

• Tout en sachant que nous n'habiterons pas cette maison dans les 10 années à venir, pouvons-nous malgré tout envisager de louer 4 chambres de cette maison en chambres d'hôtes ou des chambres faisant partie d'une annexe de l'hôtel (dans le plus gros de la saison, quand l'hôtel refuse des chambres) ?

Vous ne pouvez pas, tant que vous n'y habitez pas, considérer les chambres de la maison que vous envisagez de construire comme des chambres d'hôtes, mais il n'y a aucune difficulté à ce que vous les considériez comme une annexe des 22 chambres de l'hôtel.

Comme dans votre hôtel, vous êtes bien tenu d'avoir une présence nocturne (membre du personnel ou direction) logeant ou veillant sur place, il vous suffira de bien mettre en place, pour cette résidence mitoyenne, un système de surveillance et d'alarme pour pallier tous risques d'incendie, de panique... voir ma réponse au complément de question 163 sur la page "Sécurité : Alarmes".

Ces clients pourront prendre leurs petit déjeuners à l'hôtel et les chambres pourront être faites, très facilement, le chiffre d'affaires généré s'ajoutant à celui de l'hôtel, partie hébergement.

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Q233

Possédant une maison, à 600 mètres de mon lieu d'habitation, je m'aperçois que je ne pourrais pas faire de chambres d'hôtes dans cette maison où j'ai quatre chambres que je voulais louer cette saison pour une recette annuelle de 30 000 € HT par an environ.

• Pouvez-vous me dire si je dois me déclarer comme loueur de meublé ou une autre catégorie tout en sachant que je peux avoir de la demande de location pour une nuit ?

Le Code Général des Impôts est très précis : au-dessus de 23 000 € de revenus par an, vous devez vous déclarer dans la catégorie Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

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Voir ma réponse à la question 182 (page "Fiscalite : revenu agricole") :

La lecture des réponses aux questions de ce Blog des Experts nous interpelle sur quelques points.
Nous sommes retraités et habitons dans notre grande maison construite au centre d'un terrain de 1 200 m2 dans un lotissement en milieu rural. Nous résidons sur l'itinéraire du chemin de Saint Jacques de Compostelle. Nous avons demandé à notre mairie et à l'office du tourisme de notre canton l'autorisation d'ouvrir des chambres et tables d'hôtes et depuis un an, nous offrons nos services aux pèlerins.
Nous avons récemment établi les déclarations d'ouverture de débit de boissons de 1ère catégorie et de petite licence de restaurant.
Il ne nous reste plus qu'à informer les services vétérinaires de la préfecture et demander à notre compagnie d'assurance une extension de garantie.
Pour notre déclaration de revenus de l'an dernier, nous sommes allés au centre des impôts. Nous avons renseigné un imprimé n° 11921*01 "Déclaration de début d'activité" qui a engendré l'octroi d'un N° d'identification SIRET à 14 caractères avec régime d'imposition BIC Micro-entreprise et pour la TVA régime de la franchise de base.

• Fallait-il renseigner l'imprimé N° 11921*01 débouchant sur la Micro-entreprise et le N° SIRET ?

• Y a t'il un élément positif, voire négatif à être inscrit au répertoire national des entreprises et de leurs établissements ?

• Dans l'intitulé de notre adresse figure "Lotissement du" : Devons-nous nous considérer habitant un lotissement alors que les huit maisons qui le composent sont individuelles et isolées les unes des autres par un espace de plus de 30 mètres linéaires de terrain ?

• Est-ce que l'affichage et la publicité du débit de boissons sont obligatoires pour les chambres et tables d'hôtes, nous voulons parler de la plaque émaillée à l'extérieur et de l'affiche concernant la répression de l'ivresse à l'intérieur ainsi que de l'exposition de 10 bouteilles minimum de boissons non alcoolisées ?

Bravo pour toutes les dispositions que vous avez déjà prises ; je traite les différents points évoqués, dans l'ordre :

• Quelles sont les règles de sécurité et autres à respecter pour ouvrir une salle de réceptions (séminaires, mariages) de 60 m2 dans une exploitation agricole ?

1. Dégagements :

Avec une surface de 60 m2, vous rentrez dans la catégorie pouvant recevoir un effectif de 51 à 100 personnes, ce qui implique d'avoir deux dégagements ayant soit 0,90 cm chacun, soit l'un ayant 1,40 m et l'autre 0,60 cm (article PE 11 du règlement de sécurité contre l'incendie, relatif aux établissements recevant du public).
Je vous prie de vous reporter à ma réponse à la question 155 qui complète cette réponse.

2. La salle que vous envisagez d'utiliser doit aussi répondre aux normes des éléments décoratifs "non feu", c'est-à-dire :

• Moquettes (le cas échéant, peu probable et à déconseiller) : le classement de réaction au feu demandé est M 4 dans les ERP.
  La mise en œuvre doit toujours être collée dans les circulations et dégagements ;

• Pour le reste, pensez au principe 1,2,3 : soit M 1 pour les plafonds , M 2 pour les murs (dont rideaux, voilages...) et M 3 pour les sols.

Tous les fournisseurs sérieux savent ce que la terminologie M0, M1, M2, M3 veut dire ; si vos fournisseurs ne le savent pas... allez en chercher un autre, par exemple, sur le portail des fournisseurs de kifaikoi.com

Mais, n'oubliez pas non plus les points traités sur ce Blog des Experts concernant la fourniture de restauration (nourriture et boissons).

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Q237

Résidant et citoyen suisse, je viens d'hériter (malgré moi !) d'un château médiéval situé en Haute-Savoie et classé à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques de 1 700 m2, avec dépendances de 1 000 m2.
J'envisage d'habiter au premier étage et de louer le 2e, 3e, 4e et les dépendances, soit environ 40 chambres. Le personnel n'habiterait pas sur place. J'ai plusieurs questions :

• Quels sont les taux de subventions maxi et mini et quel est votre avis sur le montant raisonnable auquel il faut s'attendre du département et de la région pour les travaux d'aménagement en chambres d'hôtes, pour un projet de ce type ?
   
• Sur quel type de travaux subventionnés, les subventions peuvent-elles porter ? Je m'explique : nous allons reconstruire des tours médiévales, faire un spa, court de tennis, soutenir le mur des remparts qui s'écroulent (pour qu'ils ne tombent pas sur les futurs clients), aménager une source existante pour diffuser de l'eau dans la maison, etc. Tous ces travaux peuvent-ils être subventionnés ? À hauteur de combien ? Au même taux ou avec des taux différents selon le type de travaux ?
   
• Est-il possible de cumuler les subventions : les Monuments Historiques vont peut-être subventionner la réfection du toit (vieux de quatre cents ans) qu'il faudra rénover ainsi que la restitution des tours. Est-il possible d'y ajouter une subvention des Gîtes de France ou une subvention exclut-elle l'autre ?
   
• Est-il possible d'être fiscalement imposé en Suisse sur une partie du revenu via la société c) et d) décrite ci-dessous ?

a) la société propriétaire est française ;

b) la société exploitante est française ;

c) la société s'occupant de la vente/marketing est en Suisse et encaisse d'avance les locations (bureaux en Suisse) ;

d) ces trois sociétés sont l'objet d'une holding suisse.

• Peut-on être chambre d'hôtes de luxe ET être membre d'une FRANCHISE/ASSOCIATION hôtelière comme Starwood/Relais et Châteaux/Châteaux de France/Leading hotels of the world, etc. ?
   
• Le site étant classé à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, tous les travaux doivent nécessiter leur autorisation, si j'ai bien compris. Or, si je dois me conformer aux normes ERP, je devrais vraisemblablement faire des accès de type U2, soit 1.40m de large dans les portes... Toutefois, cela dénaturerait une partie de la maison. Quid si les monuments historiques refusent, faudrait-il alors abandonner le projet ? Obtenir une dérogation ? J'ai le projet d'installer, en plus des escaliers, un ascenseur extérieur. Cela ne serait-il pas suffisant pour être conforme aux normes ERP ?
   
• Les normes ERP de niveau U2 imposent des portes de 1m40 mais quid des couloirs/escaliers? Est-ce OK si l'ascenseur fait 2 m de large et si les couloirs intérieurs menant aux chambres ainsi que les marches d'escaliers 1m30 ?
   
• De plus, il y a des barreaux (médiévaux...) à chaque fenêtre. Faut-il les enlever pour être conforme aux normes incendies ?
   
• Enfin, s'agissant de l'éclairage aux normes ERP. Qu'est-ce qui est exigé : faut-il uniquement indiquer dans le couloir l'endroit où se trouve l'issue de secours ou également mettre des lampes spéciales vertes signalant l'accès dans toutes les chambres ?
   
• Vous avez annoncé un changement de la législation ERP, pour juillet 2005, dans les 80 premières questions (je n'ai pas encore eu le temps de lire les autres, mea culpa). Ce changement est-il en vigueur et, si oui, qu'est ce qui a vraiment changé pour les chambres d'hôtes ?
   
• Y a-t-il un tarif maximum pour être considéré comme chambres d'hôtes ? Peut-on avoir une suite à 800 € en chambre d'hôtes parce que j'habite au premier étage ?
   
• Dans mon cas, y aurait-il plus d'avantages (notamment fiscaux - subventions, etc.) à être chambres d'hôtes ou hôtel ?
   
• Que se passe-t-il si je démarre l'activité en tant que chambres d'hôtes et que, si mon projet se développe beaucoup, 10 ans plus tard je change de statut pour un hôtel. La région/département peuvent-ils demander le remboursement des subventions accordées pour développer l'activité en chambres d'hôtes ?
   
• J'exerce, jusqu'à aujourd'hui, une profession libérale liée au domaine juridique (en Suisse), mais la profession de chambres d'hôtes m'intéresse. Recommandez-vous une formation pour passer d'un métier à l'autre et, si oui, laquelle et de quelle durée ?

Vous posez de nombreuses questions, je vais donc répondre à toutes celles qui sont dans mes compétences (i.e. sans recherches trop approfondies) et je vous proposerai une solution pour les autres...

Je pense, tout d'abord que votre approche, en ce qui concerne ce projet, est erronée, du moins dans son vocabulaire, mais peut-être aussi dans son esprit ; en effet, vous évoquez une quarantaine de chambres qui seraient des chambres d'hôtes : j'ai exposé à plusieurs reprises (questions 4, 5 et 11 de la page "Formalités - prestations : Capacité") que la législation ne fixait pas - pour le moment - de limites maximales au nombre de chambres, dans un seul établissement, pouvant être considérées comme des chambres d'hôtes, mais je suis convaincu qu'avec quarante, vous auriez des réactions importantes des fédérations d'hôteliers, de l'administration pour vous dire qu'il s'agit d'un hôtel ou d'un Château-Hôtel, sûrement pas de chambres d'hôtes.

• Subventions :

Le montage financier et ses conséquences fiscales a besoin d'être étudié particulièrement ; il m'est impossible d'y répondre sans avoir plus de précisions.

• Affiliation :

De ce que vous décrivez, une affiliation à Relais & Châteaux, Châteaux & Hôtels de France ou Leading hotels of the world, semble tout à fait à conseiller, mais encore faut-il la justifier par la qualité du produit (décoration, matériaux...) et du service.

Mais, il ne peut s'agir "de franchise/association" mais d'affiliation, c'est-à-dire autorisation d'utiliser cette appellation, d'être dans les annuaires du groupe et d'acquitter une redevance annuelle ainsi qu'une commission sur les réservations.

• ERP :

Toutes les questions que vous posez demandent une étude spécifique et sûrement, en amont, un avis de la Commission de Sécurité ; j'ai donné déjà beaucoup d'informations sur les largeurs de couloirs, celles des portes, etc. ; mais il est clair, que dans un bâtiment historique classé, des dérogations peuvent être obtenues, il est donc inutile, à ce stade, de spéculer sur la règlementation elle-même qui, j'en suis à peu près sûr, ne pourra pas être applicable, justifiant ainsi des dérogations.

• Réglementation :

Non, la règlementation n'a pas encore changé (du moins à fin octobre 2005), en ce qui concerne les chambres d'hôtes ; mais - encore une fois, à mon avis - cela ne concerne pas votre projet.

• Tarifs :
  Je ne comprends pas bien votre question : les tarifs sont libres ; mais il faut faire un positionnement tarifaire des différentes composantes du produit, par rapport à la concurrence, aux exigences du ou des marchés et selon la segmentation de clientèle-cible.

Voici les quelques points, pour lesquels je pouvais vous répondre dans le cadre de ce Blog des Experts, pour les autres qui demandent analyse, étude, recherche, etc., je vous propose de me contacter en cliquant sur l'icône ci-dessus "Contacter l'auteur".

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

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Q238

Nous avons actuellement un hôtel-restaurant de 6 chambres et souhaitons transformer notre activité en "restaurant-chambres d'hôtes", non labellisées Gîtes de France qui n'autorise pas la restauration ouverte.

• Est-ce possible juridiquement et y aura-t-il une incidence sur l'application du taux de TVA ?

D'une façon moins directe, j'ai déjà abordé cette question :

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

Q239

Quant à la documentation, je vous conseille l'Édition des Journaux Officiels l'Intégration des Handicapés dans la société Collection Législation et règlementation (la 1° partie étant la "mobilité") N° 317660000 - http://www.journal-officiel.gouv.fr

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Q240

Je souhaite ouvrir 2 chambres d'hôtes que j'utiliserai principalement durant l'été. J'ai la possibilité d'installer un espace cuisine à disposition des locataires : gazinière, réfrigérateur, micro-ondes...

• Cela pose-t-il un problème si c'est compris dans le prix de la chambre ?

• Puis-je le mettre en option payante ?

Ce que vous prévoyez est un peu en contradiction avec le principe des chambres d'hôtes, puisque celui-ci consiste à recevoir chez vous et, le cas échéant, convier vos hôtes à votre table ; mais comme servir les repas - autres que les petits déjeuners - n'est pas considéré comme une obligation, pourquoi ne pas suivre votre souhait ? Vous donnez, ce faisant, plus de souplesse à votre offre.

Quant à mettre en option payante ces moyens, je ne vous le conseille pas : allez-vous faire une différence, dans la facturation, entre ceux qui l'utilisent pour faire une tisane, ceux qui préparent les petits déjeuners ou un simple repas ? Non, augmentez seulement la qualité de votre produit, le bouche à oreille, vous le rendra, je crois.

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Q242

Je souhaite ouvrir une maison où l'accueil et la convivialité en seront la base. J'hésite entre chambres d'hôtes (maxi 4) et gîte.

• Quel en est la différence sur le plan de la règlementation ?

• Faut-il obligatoirement installer une cuisine équipée à disposition pour créer un gîte, car je souhaite faire table d'hôtes le soir ?

• Sur les sites ou portail, je trouve différentes dénominations : gîtes, gîtes ruraux, gîtes de séjour... Cela a-t-il une importance et laquelle ?

• Est-ce un obstacle de créer un gîte sans être adhérent aux Gîtes de France ? et si oui lequel ?

• Je souhaiterais pouvoir vendre des livres (en petite quantité) sur la région, la nature, les randonnées, etc. et ainsi communiquer ma passion de la région, en ai-je le droit ?

• Et la TVA dans tout cela, puisque je ne serai pas assujettie à cette dernière ?

• Un stage en gestion serait-il un plus pour la préparation de mon projet ?

Même si je crois avoir déjà répondu à l'essentiel des questions que vous posez, je pense peut-être utile, d'ajouter quelques précisions :

• Chambres d'hôtes ou gîte, vous demandez-vous ? Si vous avez la surface nécessaire dans votre résidence pour créer 4 chambres, pourquoi hésiter, sauf si vous estimez avoir un grand terrain sur lequel vous pourriez construire un gîte qui serait entouré d'au moins 400 ou 500 mètres de jardins, champs, cour, etc.
  Mais il n'y a aucune différence notable, en termes de règlementation, entre les Chambres d'hôtes et les Gîtes.

• Il n'est pas indispensable d'installer une cuisine dans un gîte, surtout si vous servez les petits déjeuners, voire les repas dans votre maison ; cependant, une petite installation d'appoint peut être très utile pour une famille avec bébés et/ou jeunes enfants ; j'ai donné une indication sur le "programme" d'un gîte dans la réponse à la question 43 (page "Gîtes : généralités")

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Q243

Nous sommes Belges et envisageons l'acquisition d'une propriété dans le Gard qui comprend une table et 6 chambres d'hôtes. Cela deviendrait notre unique source de revenus. L'activité réalise actuellement un CA de +/- 100 000 € : 150 000 € seraient possibles, par une augmentation du budget publicitaire. Nous ne pouvons malheureusement pas financer la totalité par nos seuls moyens et devons donc nous tourner vers les banques et l'apport personnel serait alors équivalent à 1/3 du montant total de l'opération.

• Pouvons-nous exercer cette activité en principal ?

• Pensez-vous que nous ayons une chance d'obtenir un crédit auprès d'une banque ? En voyez-vous une plutôt qu'une autre ?

• Quelle forme juridique devrions-nous idéalement lui donner ?

Par contre à votre question : pourrons-nous vivre de cette exploitation ? Je suis dans l'incapacité de vous répondre sans avoir plus d'informations.

L'on peut considérer qu'il y a quatre types d'organisations bancaires pouvant accompagner un projet :

• les classiques comme Crédit Lyonnais, BNP, Société Générale, le Crédit Agricole... ;
• les mutualistes comme le Crédit Mutuel ou la banque Populaire et, de nouveau, le Crédit Agricole ;
• les établissements financiers comme l'UCB, la Sovac ;
• les établissements de Crédit-bail type UNIBAIL qui - par le biais de leasing - sont souvent chers et ont l'inconvénient que l'on ne devient propriétaires qu'à la fin du contrat, mais peuvent prêter à une hauteur élevée, ce qu'il faut cependant pouvoir rembourser.

Je crains qu'il ne vous faille "aller à la pêche", mais peut-être vous sera-t-il demandé des cautions personnelles et dans ce cas, il faut être très prudents.

Pour la forme juridique, si le projet n'est pas trop important, une SARL devrait suffire, s'il était plus important, les murs pourraient être acquis par une SCI qui louerait l'exploitation à la SARL.

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

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Première remarque :

Vous noterez que je ne reprends pas votre terminologie de "résidence hôtelière" car, pas plus que "résidence de service", cette expression n'a d'existence légale, ce n'est qu'une appellation commerciale ; l'expression "résidence hôtelière" est cependant utilisée pour les Résidences de Tourisme qui ne sont pas classées.

1- Poids économique :

• Capacité pour 106 000 logements, en 1 267 résidences dont 70 % classées :

- 1983 = 160 000 lits,
- 1986 = 200 000 lits,
- 1989 = 230 000 lits,
- 2000 = 324 000 lits,
- 2004 = 450 000 lits.

• Chiffre d'affaires : 2 milliards d' euros en 2004, pour 11 millions de clients.

• Emplois : 20 000 emplois directs et environ 30 000 emplois indirects.

"La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation de la journée, de la semaine, ou du mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipement et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne ou morale".

3- Classement :

Arrêté du 14/2/86 en 1, 2, 3 et 4 étoiles, mais en fait, il n'y a pratiquement pas de 1 étoile, peu de 2 étoiles (17 %) et des résidences non classées (± 30 %)... qui peuvent donc se nommer "Résidences Hôtelières".
À Paris, par exemple, 66 % du parc est en 3 étoiles.

4- Taille minimale :

J'ai déjà effleuré cette question en répondant à la question 24 sur la page "LMP et LMNP" ainsi qu'à la question 142 de la page "Gîtes : Plans" : le nombre minimum de lits est de 100, selon l'arrêté du 14 février 1986, modifié par les arrêtés des 27 avril 1989, 10 avril 1991, et 18 juin 1992 ; mais "le nombre de lits peut être réduit, par dérogation accordée par le Préfet, après avis de la C.D.A.T., en faveur des autres catégories d'hôtels qui solliciteraient un classement en Résidences de Tourisme".
Ce qui veut donc bien dire qu'un hôtel peut devenir une résidence de tourisme par décision du Préfet, suivant dossier déposé auprès de la C.D.A.T. (Commission Départementale d'Action Touristique).

5- Nature des locaux :

Ils peuvent être :

• des chambres traditionnelles, mais disposant de kitchenettes ;

• des appartements meublés de type F1 (soit un peu plus grand que les chambres) ;

• des hôtels avec kitchenettes ;

• des appartements type F.2, F.3, F.4 c'est-à-dire avec 1, 2 ou 3 chambres.

Il peut s'agir d'un seul bâtiment ou d'une ou plusieurs unités pavillonnaires.

6- Durée des séjours :

• la chambre ou l'appartement peut être loué à la journée, à la semaine ou au mois. Mais le client ne peut pas y élire "officiellement domicile" ;

• en milieu urbain, un pourcentage important de l'offre peut être loué en bureau, pour la journée, la semaine ou pour plus longtemps, en particulier pour les sociétés, en création ou s'installant dans la ville ; selon le SNRT - ("Syndicat National des Résidences de Tourisme" 177, avenue Achille Peretti - 92200 Neuilly-sur-Seine - tél. 01 47 38 35 60), la durée moyenne de séjour à Paris est de 10 jours.

7- Équipement général minimum :

• cuisine ou coin cuisine : évier, réchaud à plusieurs foyers, four ou rôtissoire, réfrigérateur, lave-vaisselle, placards, hotte ou ventilation, vaisselle et ustensiles en nombre suffisant ;

• sanitaires : lavabo, baignoire ou douche ; toilette séparée ou dans la salle de bains, sauf si l'unité d'habitation comporte plus de 4 ou 5 lits, selon le nombre d'étoiles ;

• téléphone : dans chaque unité d'habitation ;

• TV : possible sur demande.

Tous les détails sur les équipements, sont listés dans l'Annexe II de l'Arrêté du 14 février 1986.

8- Prestations :

• petits déjeuners : ils peuvent être servis dans une salle spéciale, mais ce n'est pas obligatoire ; ce service peut ne pas être rendu du tout ; cependant, sans vouloir entrer trop dans les détails, précisons cependant que les "quasi-hôteliers", créés par la loi des finances rectificative de 1990, sont dans l'obligation de proposer une prestation de petits déjeuners ;

• Nettoyage : aucune obligation qu'il soit fait journellement, mais seulement en fin de séjour (ce qui paraît bien le moins !) ; à la demande et en payant, il peut être fait journellement, le linge, par exemple, pouvant être changé tous les jours ;

• Blanchissage et pressing personnel sur demande, mais service non obligatoire ;

• Service traiteur ou de plats surgelés possible, mais pas obligatoire ;

• Garage ou parking : conformément au règlement d'urbanisme de la commune.

9- Surfaces minimales (recommandées par le SNRT) :

• Studio pour 2 personnes = 20 m2 ;

• Studio pour 4 personnes = 20 à 25 m2 ;

• F.2 jusqu'à 4 personnes = 35 m2 ;

• F.2 jusqu'à 5 ou 6 personnes = 50 m2 ;

• F.3 jusqu'à 8 personnes = 70 m2.

En fait, les Résidences de Tourisme, situées dans des stations de sports d'hiver (37 %) et les stations balnéaires (47 %) ont, en principe, des surfaces supérieures à celles-ci, recommandées par le SNRT - déjà cité - car les clients y ont des durées de séjours plus longues ; les indications ci-dessus, concernent plus spécialement les résidences urbaines (10 %) ou campagnardes (6 %).

L'Arrêté du 14/2/86 et suiv. - déjà cité - n'impose que les surfaces suivantes : "Studio pour deux personnes (coin cuisine compris) de 9 à 15 m2 selon le nombre d'étoiles, de 7 à 10 m2 supplémentaires par chambre supplémentaire, de 2 à 3m2 par lit supplémentaire avec un maximum de 3 lits par pièce".

10-Protection contre les risques d'incendie et de panique :

Alors que les hôtels sont régis, selon le Règlement de Sécurité du 25 juin 1980, pour la prévention contre les risques d'incendie et de panique, concernant les établissements recevant du public (ERP), les Résidences de Tourisme, suivant l'arrêté du 14 février 1986, déjà cité, précise, dans l' annexe II, qu'il faut appliquer les dispositions de l'arrêté du 30 janvier 1978 : "Règles de construction spéciale à l'habitat de loisirs à gestion collective".

Dans son article 1er, cet arrêté dispose que : "Les hôtels à voyageurs et hôtels meublés sont exclus du champ d'application du présent arrêté et doivent répondre aux dispositions... du décret n° 73-100 du 31/10/73 relatif à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public."
Donc les Résidences de Tourisme ne sont pas considérées comme ERP : en conséquence, la présence d'un membre du personnel ou de direction la nuit, n'est pas une obligation, ce qui est logique puisqu'il s'agit d'habitat de loisirs à gestion collective, ce que le SNRT appelle une location hôtelière.

Cependant, l'on ne peut que recommander la présence d'un veilleur/réceptionniste de nuit - sécurité et service à la clientèle - dès que la Résidence est d'une certaine importance, en taille ou en qualité.

Cet arrêté donne aussi les précisions, dans ses articles de 5 à 10, sur l'accessibilité des escaliers, les sorties de secours, les unités de passage, les portes coupe-feu, les évacuations de fumée, les éclairages de sécurité et la signalisation...

11-Accessibilité aux personnes à mobilité réduite :

Ce sont les dispositions du décret n° 78-109 du 1er février 1978 qu'impose l'arrêté du 14 février 1986 et suivant avec, bien sûr, toutes les nouvelles dispositions législatives plus récentes que l'on peut retrouver dans l'Édition des Journaux Officiels "l'Intégration des Handicapés dans la société" Collection Législation et règlementation : www.journal-officiel.gouv.fr

12-Personnel :

Il peut être très réduit (puisque aucune restauration n'est obligatoire et que les principaux services, qu'ils soient obligatoires ou non, peuvent être externalisés) :

• Direction, éventuellement avec un secrétariat ;

• Réception, les durées moyennes de séjours étant plus longues que dans l'hôtellerie - donc moins de "mouvements", ce service, peut aussi gérer réservations, planning, facturation clients, téléphonie et tous les contacts clients ; le personnel de réception et/ou de direction doit parler une ou deux langues étrangères (dont l'anglais) selon le classement ;

• Commercialisation : selon appartenance ou non à un réseau (support Internet essentiel : voir le Blog des Experts "Pour commercialiser vos chambres - du dépliant... à internet") ;

• Gouvernant(e) : fonction pouvant, dans les petites unités, être tenue par la direction et/ou la réception ;

• Femmes de chambres ou de ménage, selon les prestations rendues et suivant l'externalisation éventuelle du travail ;

• Maintenance : peut être externalisée.

C'est la Convention Collective Nationale des HCR du 30 avril 1997 qui s'applique (voir la CCN sur le site lhotellerie-restauration.fr).

13-Statut juridique :

Il faut être conscient, qu'il s'agit d'un double produit, immobilier d'une part, locatif de l'autre :

• Produit immobilier : dans celui-ci, le système juridique de la copropriété domine largement sous sa forme classique ou sous celle de la multipropriété. Ce produit immobilier s'entend, le plus souvent meublé et totalement équipé.

• Le produit locatif : souvent géré par une société de gestion (voir ci-dessous au point N°15) qui s'engage à un loyer, le plus souvent accompagné de garanties et/ou cautions ; considérer qu'il s'agit du même métier que l'hôtellerie classique, serait une erreur d'approche. Mais, il peut être aussi gardé partiellement par l'acheteur pour sa jouissance propre ou celle de ses proches ; une formule mixte consistant à se réserver quelques semaines dans l'année et en mettant les autres périodes en location soit directement soit par le biais de société de gestion.

14-Montage financier :

C'est un point intéressant à aborder car les Résidences de Tourisme bénéficient d'incitations fiscales destinées à améliorer l'équipement et l'aménagement du territoire.

Sans entrer dans le détail des lois Perisol, Besson, Demessine, dite "loi des Zones de Revitalisation rurale", disons seulement qu'il est possible d'investir, selon le cas, en défiscalisation ou en réduction d'impôt, dans du neuf ou de l'ancien, avec possibilité d'amortissement fiscal, le déficit foncier pouvant aussi être déductible du revenu global de l'investisseur.

Sur la loi Demessine en particulier, où il faut que le logement de la Résidence de Tourisme soit destiné à la location nue avec un bail minimum de 9 ans entre l'investisseur et l'exploitant, l'on pourra consulter le site : www.moinsdimpot.com.fr où cette loi est commentée.

Si l'on ajoute à ces avantages, la possibilité de contracter un emprunt pour financer tout ou partie de l'investissement, on crée une charge, par les intérêts, qui viendra en déduction des revenus de la location.

Mais, comme dans d'autres métiers, l'avantage de la défiscalisation ne doit pas cacher l'intérêt et le risque de toute création ; le capital investi doit garder, au moins sa valeur, doit pouvoir être revendu, à des bonnes conditions, les revenus ne devant pas être inférieurs aux frais d'entretien, de gestion... Quelques opérations en "temps partagé" (timeshare) ont laissé des souvenirs douloureux à des investisseurs obnubilés par l'avantage fiscal immédiat de l'opération, il importe donc d'abord d'être sûr du sérieux des intervenants, promoteur et exploitant et de vérifier évidemment l'existence du marché pour le produit envisagé.

15-Principaux acteurs du secteur :

Orion, Pierre et Vacances, Les Citadines, Maeva, Flatotel, Odalys, Lagrange, Mer et Golf, Présideal, Madeo... et de nombreux indépendants gérant souvent des capacités plus petites.

Sources :

• Hôtels, restaurants et résidences de tourisme - Législation et Réglementation - Édition des Journaux Officiels n° 1088 ;
• Le tourisme - Législation et Réglementation - Édition des Journaux Officiels n°1764 - www.journal-officiel.gouv.fr ;
• L'article 199 decies E du code général des impôts sur les règles applicables aux réductions d'impôts accordées au titre des investissements immobiliers locatifs réalisés dans des résidences de tourisme ;
• Code du Tourisme : section 2 - Article L421-3 (réductions d'impôts) ;
• Site du Syndicat National des Résidences de Tourisme : www.snrt.fr
  177, avenue Achille Peretti - 92200 Neuilly-sur-Seine - 01 47 38 35 60 ;

Q245

• J'ai le projet d'acheter une hacienda en Espagne et d'y créer 3 chambres d'hôtes. Avez-vous des infos à me communiquer (expériences réussies ou non) causes et législation ?

Je n'ai aucune connaissance sur ce type d'activité en Espagne.
Je vous suggère, mais sans aucune garantie, de prendre contact avec les services de l'attaché économique de l'Ambassade de France à Madrid ou du Consulat de France le plus proche de la région où vous avez l'intention de vous installer ou de contacter les services économiques de l'Ambassade d'Espagne à Paris.

Bientôt à la retraite, j'aimerais créer 2 ou 3 chambres d'hôtes :

• Y a t il de la demande dans le 27, région Vernon ?

• Y a t il des subventions pour une création dans du neuf ?

Oui, vous ne pouvez pas avoir plus de 15 personnes, à la fois, comme hôtes/clients autour de votre table d'hôtes (voir les questions 50 et 51 de la page "Table d'hôtes") ; je rappelle aussi - mais je suis sûr que vous l'avez noté - que cette table d'hôtes doit être réservée aux clients des chambres d'hôtes et du gîte et bien sûr à votre famille, mais pas à une clientèle extérieure.

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

Q248

Permettez-moi, cependant d'ajouter ceci : même si l'on est pas obligés d'avoir des liens, comme vous le dites, autres qu'amicaux, pour être pacsés, cela pourrait vous permettre d'être considérées comme un seul foyer fiscal et pourrait résoudre, une partie du problème ; je ne connais pas évidemment les autres éléments, vous concernant toutes les deux.

Le problème le plus important, c'est que j'ai 68 ans : ces chambres d'hôtes sont pour moi un grand amusement, mais deviennent aussi un peu fatigantes... J'ai comme l'impression que d'ici un an ou deux, je lèverai le pied, faute d'énergie... Je ne voudrais pas alors être gênée par des questions administratives trop lourdes !

Concernant les repas : je crois que c'est admis pour les chambres d'hôtes, si cela ne prend pas trop d'expansion ! j'espère en tout cas !

• Pensez-vous que ce soit le bon montage ?

• Pour les 12 chambres d'hôtes, si elles sont réparties en plusieurs bâtiments est-ce que j'échappe à la notion d'ERP ?

• Pour la partie restaurant et golf est-ce que je serai en ERP ?

Quant à vos autres questions, je pense y avoir déjà répondu :

• article PE 6 du Règlement de Sécurité -déjà cité - précise : "deux établissements distants de 5 mètres au moins... sont considérés comme autant d'établissements distincts".
  Donc, si c'est bien le cas, l'ensemble ne sera pas classé ERP, ce qui ne vous exonère pas de la plus grande vigilance quant aux issues de secours, unités de passages, largeurs des couloirs, matériaux employés, etc. ;

• il n'y a pas, dans le sens, au vous l'employez du moins, de classement ERP pour restaurant ou golf ; le restaurant doit, évidemment être, dans sa construction, son exploitation, etc. en conformité avec la règlementation incendie.

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

Q252

Et pour anecdote : signe des temps, l'Université Cornell-Essec de Cergy-Pontoise, consacre plusieurs journées de cours, dans son cycle universitaire, au "Timeshare", source de financement de nouveaux produits.

Q253

Nous souhaitons créer 5 chambres d'hôtes dans le Vaucluse avec piscine et Spa en SARL. Nous disposons d'un investissement personnel de 75 000 € et le reste du projet nécessite un financement extérieur en sachant qu'il s'agit d'une construction. En sachant que cette activité constituerait notre seul revenu, puisque nous travaillerons en couple :

• Vers quel organisme de cette région nous conseillez-vous de prendre des renseignements, puisque nous devons monter ce projet à distance (partenaires financiers, organisme qui pourrait nous aider à monter ce projet...) ?

Une remarque tout d'abord, je pense que vous êtes conscients que si vous voulez que les clients de vos chambres d'hôtes bénéficient de la piscine, il faut que celle-ci réponde aux normes concernant les piscines ouvertes au public - ce qui a un coût à l'investissement et à l'exploitation ; voir à ce sujet mes réponses aux questions 69 et 91 de la page "Formalités : règlement piscine".

En ce qui concerne le projet de SPA, je vous conseille de vous référer au chapitre traitant de ce sujet "Prestations complémentaires : spa, sauna et hammam".

Quant à votre question sur l'aide que vous pouvez obtenir pour monter votre dossier, je pense que vous pouvez vous adresser au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce du département ; bien sûr un cabinet conseil, connaissant ces questions, peut vous accompagner pour ce montage.

Q254

Q256

Le jeu en vaut-il la chandelle ? Voir ma réponse à la question 176 sur la page "Licence boissons".

Q262

Voir mes réponses aux questions 103, 214 et 237 sur les châteaux et les possibilités d'exploitation et d'appellation.

Q266

• Ledit chalet dispose d'un sous-sol de 120 m2 où nous souhaiterions vivre en l'aménageant. Est-ce possible ? En l'espèce, puisqu'il s'agit d'une seule et même bâtisse.

• Pouvons-nous séparer nos locaux de ceux de nos hôtes, ne serait-ce que pour que nos deux enfants en bas âge puissent bénéficier d'un coin "bien à eux" ?

• Cela nous désignerait-il comme un ERP ?

• Autre question : devons-nous impérativement recevoir le consentement de la mairie pour créer des chambres d'hôtes et éventuellement une table d'hôtes. Peut-elle refuser ?

• Peut-elle refuser un réaménagement de l'assainissement même dans le cas où nous en prenons l'entière responsabilité financière ?

Merci beaucoup car ce Blog des Experts nous a permis de faire avancer notre projet à pas de géant.

En ce qui concerne l'assainissement, il est évident que la mairie peut avoir à intervenir : je vous conseille de vous reporter au complément de réponse à la question 64

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Q268

Il peut y avoir un risque, même s'il me paraît faible. J'ai répondu à une question un peu différente, mais dans le même contexte de Congé Parental à la question 193 sur la page "Social : congés parental".

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Q269

J'espère que vous pouvez me renseigner le plus vite possible, car nous n'avons que 7 jours pour pouvoir annuler le compromis de vente, si besoin était.

• Pour la création ultérieure d'un restaurant qui se substituera à la table d'hôtes, au bout de quelques années, il vous faudra un permis de construire (PC) puisque vous allez, à ce moment-là, modifier la destination de vos locaux qui seront d'abord des locaux d'habitation avec chambres et table d'hôtes ;
• Naturellement, vous pouvez faire la demande par anticipation, mais cela impliquera des plans, avec le respect de la règlementation sur l'hygiène, la marche en avant, et la règlementation sur la sécurité, déjà citées dans les réponses précédentes ;
• Ce que je crains, pour vous, c'est que cette demande de PC ne prenne trop de temps et retarde un processus qui doit se conclure rapidement, si j'ai bien compris ; d'autant que je n'exclus pas que ce PC ne soit soumis à une approbation préalable de la Direction des Services Vétérinaires concernant l'hygiène alimentaire... toutes choses que vous ne pourrez boucler en quelques jours ;
• Si vous avez la surface disponible pour établir - ou construire à côté - un restaurant ouvert à la clientèle de passants, je me demande si une simple vérification verbale auprès de la Mairie ne serait pas suffisante, aujourd'hui, pour déterminer s'il n'y a pas, règlementairement, un obstacle à la création future d'un restaurant (je ne vois pas bien lequel d'ailleurs) afin que vous attendiez de connaître les premiers résultats de votre exploitation de chambres et table d'hôtes, avant de passer à l'étape suivante ;
• Par ailleurs, il n'y aurait pas de taxes particulières à envisager, liées seulement à l'indication de votre intention de créer ultérieurement un restaurant.

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

Q271

• vos nom et adresse,
• le nom du client (sauf opposition de sa part),
• les dates de la rédaction de la note et du séjour,
• le détail des prestations vendues avec prix unitaires et quantité,
• le total de la facture avec la TVA aux différents taux, si vous êtes assujetti à celle-ci.

Q273

Sans une petite étude, sans connaître votre produit, son emplacement et la concurrence, il est impossible de vous dire si cette activité peut vous permettre d'en vivre ; a priori avec 5 chambres, et sous toutes réserves.

Q274

• quand vous envisagez la création de 15 (quinze) chambres d'hôtes, je ne peux que vous inciter à la prudence : si aucune règlementation ne limite, pour le moment, le nombre de chambres d'hôtes pour en garder l'appellation, cela peut se produire très rapidement ; les confrères et concurrents hôteliers ne manqueront pas d'estimer que vous exploiter un hôtel de 15 chambres ;

  Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

• quand vous indiquez que vous serez trois adultes, concernés par cette opération, j'imagine que vous n'espérez pas, en vivre à trois ? Ce qui, sauf contexte exceptionnellement favorable, ne serait pas très réaliste ;
• la solution la plus simple pour monter cette opération serait, me semble-t-il, de créer une SCI qui achètera le bien, avec une répartition des parts entre vos parents et vous, selon vos desiderata, ce qui sera facile et pourra évoluer au fil du temps ; l'opération pouvant être exploitée par une SARL dont vous pourriez être gérante (minoritaire ou majoritaire), la SARL payant un loyer à la SCI.

Q275