Effectivement la règlementation ERP ne mentionne que le nombre de chambres (5) au-delà duquel un hôtel, un gîte ou des chambres d'hôtes deviennent "ERP".

Par ailleurs la règlementation, sur les effectifs à pouvoir évacuer de locaux, fixe la limite à 19 personnes pour ne pas imposer des évacuations à deux unités de passages (UP).

Donc, si vous avez la potentialité de 19 couchages plus un ou plusieurs membres du personnel ou de direction présents, vous dépassez ce chiffre. Il me semble donc que vous devez avoir des évacuations à 2 UP (1,40 m) et non à 1 UP (0,90 m).

De toutes façons, ceci est trop grave et trop sérieux pour que, si vous avez le moindre doute sur la fluidité des dégagements et des issues de secours, vous ne preniez pas contact avec la Commission de Sécurité (Préfecture) pour avoir son aval.

Le risque est, bien sûr, de vous voir imposer des contraintes éventuelles, mais c'est mieux qu'une tragédie possible.

J'ai acheté une fermette en Meuse, en vue d'y réaliser des chambres et tables d'hôtes. J'ai prévu 5 chambres dont une chambre familiale, qui porte mon effectif d'accueil à 14 personnes. Ma capacité d'hébergement familial est de 5. L'effectif total hébergé sera donc de 19. J'envisage de réaliser des séjours à thème en art plastiques et en détente. J'aurai un combiné sauna hammam de type familial et un spa de 4 personnes. J'ai suivi une formation Gîtes de France, j'ai consulté le CAUE, le CDT et le CG. Récemment j'ai pris contact avec le service contre l'incendie, pour prendre toutes les dispositions de sécurité pendant les travaux.

Votre projet correspond tout à fait à l'esprit des chambres d'hôtes, avec l'idée des séjours à thème, avec sauna/hammam/spa : vous mettez en place les éléments pour que votre "produit" rencontre le succès.

Votre approche méthodologique est aussi à louer. Tout cela est donc bel et bon, mais voici l'avis de ce que vous appelez le "Service de sécurité" qui veut vous classer en ERP 5° catégorie, alors que vous n'envisagez de n'avoir que 4 chambres pour la clientèle faisant en tout un effectif maximum de 14 personnes, ce qui avec votre famille composée de 5 personnes, vous met directement au maximum autorisé de 19 personnes, dans ce contexte cela ne vous laisse pas la moindre souplesse.

J'aimerais bien savoir qui est ce "service" ? Est-ce une "Commission de Sécurité" après une visite des lieux ou un simple avis d'un responsable d'un service, étudiant les plans ou autre approche ?

Si c'est une "Commission de Sécurité" à quel niveau se situe-t-elle ? Départementale, Régionale, Nationale :

• si c'est un seul avis de quelqu'un d'un service, vous pouvez continuer à discuter, avec lui, de préférence ;

• s'il s'agit d'une Commission de Sécurité, la réponse est : oui, la Commission de Sécurité peut toujours aller plus loin que la règlementation, pour des raisons dont elle est juge, en estimant que la situation telle qu'elle est présente des risques particuliers.

Je ne peux pas vous donner un texte précis permettant à une Commission de Sécurité d'aller plus loin que la règlementation ; ce que je peux seulement vous dire c'est que les articles - du Règlement de Sécurité contre l'Incendie - L. 123-2 et R. 123 -1 jusqu'à R. 123 - 55, disposent que les différentes commissions donnent avis ou font des rapports qui au Sous-préfet, qui au Préfet, etc. qui prend la décision et je vois mal cette autorité aller, a priori, contre l'avis de la Commission quand celle-ci estime qu'il y a danger ou seulement risque.

Oui, vous pouvez faire appel auprès de l'autorité supérieure, c'est-à-dire le Président de la Commission concernée en développant les arguments que vous pouvez faire valoir.

Mais, je n'ai jamais connu, pendant des années, soit comme responsable hôtelier soit comme responsable de syndicat patronal, un seul cas où l'avis d'une Commission ait été remis en cause par son autorité de tutelle ; à telle enseigne que nous avions pris l'habitude de considérer que c'était une juridiction exécutoire, sans appel.

Quelle peut être la préoccupation de ceux qui se sont penchés sur votre dossier : la fluidité des dégagements en cas de sinistre, le nombre total des résidents (l'effectif global hébergé "19" correspondant au seuil au-delà duquel une règlementation particulière s'impose pour l'organisation des évacuations, les matériaux utilisés, un problème d'étage, d'escalier...).

Quelques précisions : je dispose en fait de 5 chambres dont une familiale (une salle de bain double pour 2 chambres). Ma famille sera hébergée à un autre niveau. La décision n'est pas encore prise officiellement, une réunion doit avoir lieu avec le CG, le président des Gîtes de France, la chargée de développement de la Codecom, et le représentant du SCI départemental. Il ne s'agit pas d'un problème spécifique à mon projet, mais plutôt d'une interprétation stricte des textes par le SCI, à savoir : pour ne pas être ERP, il faut à la fois moins de cinq chambres et moins de 10 personnes hébergées (sans la famille).

Cette position est récente, mais globale et il semblerait que "j'essuie les plâtres" suite à l'incendie dans un haras cet été. Il me semble que si cette position se confirme, elle fera tache d'huile sur d'autres départements (je crois que tel est déjà le cas dans l'Indre), et cela ne sera pas sans conséquences sur les porteurs de projets de plus de 5 chambres. Je suis d'accord avec vous sur le fait de ne pas établir de rapport de force, mais mon projet est un investissement lourd, que j'ai déjà engagé pour moitié.

Vous avez tout à fait raison, c'est l'incendie du Centre Équestre de Lescheraines, le 5 août 2004 - faisant 8 morts dont 6 adolescents - qui fait se reposer le problème mais, je le pense, au niveau national.

En attendant que la modification du texte ne soit passée au J.O., rien n'empêche une commission de sécurité départementale d'en anticiper l'esprit, car, à mon sens, il ne peut s'agir d'application "stricte" de texte dans la mesure où - aujourd'hui - l'effectif hébergé donnant des obligations particulières dans la protection incendie est de 19.

Je sais, par ailleurs, que des compagnies d'assurances, toujours à la suite du drame de Lescheraines, en étudient les conséquences possibles en termes de risques pour leurs clients et pour elles.

Je compte reprendre en location un ancien hôtel restaurant, non exploité depuis plus de deux ans. Je compte y élire domicile.

Oui, vous pouvez certainement donner suite à ce projet mais en étant particulièrement prudent car vous pourrez vous heurter à la suspicion de beaucoup (administration, confrères hôteliers) sur le fait que votre exploitation pourrait toujours être un hôtel.

Donc, il faut bien que les pièces qui n'auront pas vocation de chambres d'hôtes soient bien séparées et meublées (ou pas meublées) de sorte que l'on ne vous soupçonne pas de vous en servir pour l'hébergement de clients quand la demande sera forte.

Faites bien attention aussi à toutes les évacuations (couloirs, issues de secours...) car même si vos 5 chambres louables ne vous classent pas en ERP (établissement recevant du public), l'ancienne structure de l'hôtel peut poser des problèmes particuliers.

Je vous suggère, de toutes façons, de prendre contact avec la Commission de Sécurité du Département (Préfecture) qui ne manquera pas d'être alertée et il vaut mieux que vous preniez l'initiative.

Gîte d'étape ou gîte rural ? dans vos réponses, j'ai l'impression qu'ils sont confondus alors que le premier est destiné aux randonneurs et offre des places en dortoir à la nuitée, et que le gîte rural est loué en totalité à une seule famille pour une semaine ou un week-end.

En fait, vous avez raison, mais faute de questions appropriées, je n'ai pratiquement jamais parlé de gîtes d'étape qui sont bien, comme vous l'indiquez, destinés à des randonneurs, avec un hébergement en dortoir, le plus souvent pour une nuit.

Les gîtes d'Étapes sont régis par l'arrêté du 23 décembre 1996 qui complète l'arrêté du 25 juin 1980 concernant "les structures d'accueil de groupes (publics ou privés), y compris les gîtes d'étapes et les gîtes équestres".

• Issue de secours :

selon ce que je comprends des PE1 à PE36 du Livre III du Chapitre 1er de ces arrêtés, avec un effectif inférieur à 20 personnes, vous n'avez pas d'autres obligations que d'avoir des dégagements de 0,90 m (les dispositions sont beaucoup plus contraignantes pour des établissements hébergeant plus de 20 personnes).
Mais "si le plancher bas de l'étage le plus élevé est situé à plus de 8 mètres du niveau d'accès des sapeurs pompiers, l'établissement doit avoir une façade comportant des baies d'accessibles aux échelles aériennes selon les dispositions prévues aux articles C02 (§1 & 2) et CO3 (§2 et 3, premier alinéa). Ces baies doivent ouvrir sur des circulations horizontales communes ou sur des locaux accessibles au public" - Article PE7 - Accès de secours.

• Alarme :

je vous prie de vous référer à ma réponse à la question 44 ainsi qu'à son complément.

Je ne peux aborder tous les aspects traités par les articles indiqués ci-dessus que vous trouverez dans le «RÈGLEMENT DE SÉCURITÉ CONTRE L'INCENDIE, RELATIF AU PERSONNE RECEVANT DU PUBLIC (entre autres Les Éditions des Journaux officiels N° 1687 Édition 2004 26, rue Desaix 75727 Paris 01 40 58 79 79 - www.journal-officiel.gouv.fr), concernant :

• le calcul des effectifs (PE 3),
• les vérifications techniques (PE 4),
• les structures, patios et puits de lumière (PE 5),
• l'isolement et parc de stationnement (PE 6),
• les accès de secours (PE 7),
• l'enfouissement (PE 8),
• les locaux présentant des risques particuliers (PE 9),
• les dégagements (PE 11),
• les conduits et les gaines, etc. (PE 12).

Nous exploitons un établissement de chambres d'hôtes depuis 13 ans dans 6 bâtiments dans la même propriété, dont 5 chambres à l'étage d'une dépendance attenant à la maison principale que nous occupons, 2 chambres indépendantes dans le jardin et 3 bâtiments indépendants contenant chacun 2 suites soit au total 13 chambres. Nous allons construire encore 3 autres bâtiments dont 1 principal servira de réception et dans les deux autres il y aura 4 nouvelles suites.
Lors de l'instruction du permis de construire, la commission de sécurité m'a donné un avis favorable au demeurant sur le nouveau bâtiment principal de réception considérant que les autres n'avaient une capacité que de 10 personnes.

• Ma question est la suivante : en quoi consistera la visite ERP et par qui serait-elle faite et quel est l'intérêt pour nous ?

• En l'absence de classement quels sont les risques encourus ? Habitant sur place et recevant nous-mêmes les hôtes, doit-on prévoir du personnel logeant sur place et pourquoi ?

Pour info, nous sommes au BIC et à la TVA depuis le début, et c'est notre seule activité. Nous appliquons une TVA de 5.5 % sur la part de location de la chambre et 19.6 % sur la part des petits déjeuners.

Les normes de sécurité ne sont ni départementales ni régionales mais elles sont nationales. Elles sont définies par le "RÈGLEMENT DE SÉCURITÉ DU 25 JUIN 1980 - Dispositions applicables aux établissements du 2° groupe - 5° catégorie" Édition des Journaux Officiels - Mise à jour du 14 octobre 2004 référence N° 1687.

Je dois acheter le fonds de commerce d'un restaurant dans un village, fermé depuis un an. Au-dessus se trouve un gîte d'étape, un dortoir de 15 couchages et une chambre pour 2 personnes. Nous accédons au gîte par un escalier se trouvant dans la salle du restaurant.

Avec un dortoir pour 15 personnes plus une chambre pour deux, je pars de l'hypothèse que vous n'aurez pas plus de 20 personnes dans ce gîte à l'étage ; mais c'est juste, pour peu que dans les chambres, se trouvent aussi des enfants. Je vous dis cela, car la règlementation concernant les dégagements n'est pas la même en dessous et au-dessus de 20 personnes telle qu'elle est précisée dans l'article PE 11 du RÈGLEMENT DE SÉCURITÉ CONTRE L'INCENDIE RELATIF AUX ERP (arrêtés 22/6/90, 31/5/91, 2/5/93).
Le nombre et la largeur des dégagements exigibles s'établissent comme suit :

• moins de vingt personnes : un dégagement de 0,90 mètre ;

• de vingt à cinquante personnes :

• soit un dégagement de 1,40 mètre débouchant directement sur l'extérieur, sous réserve que le public n'ait jamais plus de 25 mètres à parcourir ;

• soit deux dégagements débouchant directement sur l'extérieur ou sur des locaux différents non en cul-de-sac ; l'un devant avoir une largeur de 0,90 mètre, l'autre étant un dégagement de 0,60 mètre ou un dégagement accessoire visé à l'article CO 41.
  Si les locaux sont en étage, ils peuvent être desservis par un escalier unique d'une largeur minimale de 0,90 mètre. Toutefois, cet escalier doit être complété par un dégagement accessoire tel que balcon, échelle de sauvetage, passerelle, terrasse, manche d'évacuation, etc. si le plancher bas du niveau le plus haut est situé à plus de 8 mètres du sol."

L'article C0 41, mentionné ci-dessus stipule que : "Des dégagements accessoires peuvent être imposés après avis de la commission de sécurité si, exceptionnellement, les sorties et escaliers ne peuvent être judicieusement répartis".
Voilà la règlementation : c'est à vous de savoir si vous aurez toujours la volonté de refuser 4 clients de plus que votre capacité théorique, vous permettant de rester en deçà des vingt personnes ; c'est, à mon avis, un risque à ne pas prendre ; ce risque non seulement est moral mais aussi pénal et financier.
Je vous suggère d'étudier la possibilité d'installer un escalier de secours aboutissant en dehors de votre restaurant (que se passerait-il si un feu démarrait dans la partie du restaurant où l'escalier aboutit ?) et de voir si les dégagements peuvent avoir 1,40 mètre de large.

Dans quelle catégorie sommes-nous vraiment ? Nous exploitons 5 bungalows (47 m2 : 1 chambre, 1 SdB, 1 cuisine, 1 terrasse) sous la désignation résidence hôtelière, location à la semaine, ménage quotidien. Il nous arrive de louer pour 2/3 jours. Nous recevons entre 10 et 13 personnes maximum.

Votre classement, effectivement, ne me paraît pas évident, en effet :

• vous ne pouvez pas être une Résidence de Tourisme puisqu'il faut une capacité minimale de 100 lits pour être classé dans cette catégorie (arrête 27 avril 1988 -art. 3) ;
• chacun de vos bungalows n'ayant qu'une chambre, vous n'êtes pas non plus ERP puisque vous n'avez pas plus de 5 chambres ; d'autant que je pense que vos bungalows sont des immeubles distincts les uns des autres ;
• mais ne logeant pas sur place, vous ne pouvez pas être gîte - sauf par dérogation - ni chambres d'hôtes ;

Pour votre information nous habitons à moins de cinq minutes de notre résidence.

Merci pour votre réaction sympathique. Que vous soyez à 5 minutes de vos bungalows me rassure. Mais je pense qu'il serait souhaitable que vous installiez dans chacun des bungalows un système d'alarme relié à votre domicile, pouvant basculer si vous êtes absent ; ceci n'a rien d'obligatoire, mais, en cas de sinistre, démontrerait que vous ne pouvez être taxé de négligence.

Je suis actuellement en travaux pour ouvrir dans un même bâtiment (une ancienne grange rénovée) deux gîtes ruraux en micro entreprise (5 chambres au total pour les deux gîtes) : la mairie vient de m'appeler pour la préfecture qui demande si la commission de sécurité était passée...

Petit problème de vocabulaire d'abord : ce ne sont pas vraiment des "gîtes" que vous pouvez ouvrir dans un même bâtiment, une grange en l'occurrence : un gîte doit être isolé, entouré d'un espace comme jardin, cour, champs, verger de quelques centaines de mètres carrés (les Gîtes de France parlent de 400 m2).
Non, vous allez ouvrir des appartements meublés, destinés à la location touristique ; ma remarque ne se veut pas sémantique, mais vous pourriez, en commercialisant votre "produit" sous la terminologie de "gîte" avoir des soucis soit avec des clients comprenant mal votre offre ou les services de la répression des fraudes pouvant, même si c'est peu probable, vous reprocher une publicité inexacte, voire mensongère.

Mais ceci n'était pas l'objet de votre message :un maire, un préfet (et ses services) peuvent de leur simple autorité, sans avoir à en expliciter la cause, demander une visite de la Commission de Sécurité (qui peut d'ailleurs, elle aussi, se missionner) que vous soyez ERP ou pas, comme c'est votre cas.
Donc, non vous n'êtes pas classé ERP puisque vous n'avez que 5 chambres à la location et donc ce contrôle n'est pas règlementairement obligatoire, mais il le devient s'il est demandé.

Merci pour cette réaction intéressante ; voici mes sources :

• Guide du créateur des "Gîtes de France" page 12 : "un gîte doit au minimum répondre aux conditions suivantes : être d'usage totalement indépendant et disposer d'une entrée indépendante / offrir nécessairement un terrain attenant si possible clos" ; dans le même document, il est indiqué que le terrain doit avoir dans les 400 m2 ;
• dans la fiche de l'APCE (dépendant du Ministère des PME) édition avril 2003, il est dit page 4 : "Les gîtes ruraux sont des hébergements de vacances... dans une maison située au cœur d'un environnement rural caractérisé".

Nous venons d'ouvrir une première chambre labellisée par les Gîtes de France. Et nous prévoyons d'en ouvrir 4 autres. Cependant, quand je parle de chambre, il faut plutôt appeler cela une suite (un espace privé de 60m2, avec un WC indépendant, une sdb, et 2 chambres). Nous serions ainsi, sous réserve de ne pas dépasser 15 personnes maximum à un instant "t", dans la logique des Gîtes de France.

• D'où ma question, comment définir une chambre, sachant que pour la première, nous avons eu une subvention pour une chambre et non pour 2 ?

• Dans la même logique, nous prévoyons d'ouvrir dans le bâtiment jouxtant notre demeure, un gîte d'étape ou de séjour. Celui-ci était déjà équipé par l'ancien propriétaire de 10 chambres avec des blocs sanitaires. Si je reprends la logique précédente, pour ne pas être en ERP, il nous faudrait donc abattre quelques cloisons pour n'avoir plus que 5 chambres, ou plutôt suites, tant que nous n'avons pas plus de 19 personnes. Est-ce exact ?

• Plutôt que d'abattre des cloisons nous pourrions aussi cloisonner cela en 4 suites disposant chacune de 2 lavabos, sa douche et son WC. Toujours exact ? Le tout sans notion d'ERP ?

NB : je tiens à préciser qu'en complément, le gîte disposerait des salles nécessaires de restauration, de vie...

Ce que vous dites sur le classement ERP est tout à fait exact concernant le nombre de chambres et le nombre de clients mais attention, ces directives ne sont pas, pour une Commission de Sécurité "La Loi et les Prophètes", elle pourra, de sa propre autorité, vous imposer tous les éléments de la règlementation comme si vous étiez ERP.

Nous envisageons d'acheter un établissement qui est enregistré au registre du commerce comme bar-hôtel-restaurant. Aujourd'hui, le propriétaire actuel exploite uniquement la partie bar, car il a arrêté d'exploiter l'hôtel et le restaurant depuis 1 an. J'ai mené ma petite enquête - car il me paraissait bizarre qu'il arrête l'activité hôtelière vu qu'il y a une forte demande dans la région -, auprès du service sécurité incendie, et je me suis aperçue que le propriétaire actuel (depuis 4 ans) n'a jamais déclaré au service sécurité incendie l'activité hôtel et pour cause, puisque lorsque nous avons visité cet établissement qui comporte 8 chambres il n'y a pas de détection incendie, pas d'alarme, pas d'extincteur au-dessus de la chaudière, bref rien aux normes. De plus depuis 1 an il n'exploite plus la cuisine parce qu'il ne trouve pas de personnel.
Bref, malgré tout cela nous envisageons quand même de reprendre cet établissement où nous envisageons d'exploiter le bar, le restaurant, mais notre problème se pose pour les chambres car nous ne savons pas ce que nous devons faire.
Le bâtiment est composé au rez-de-chaussée du bar, du restaurant (2 petites salles), de la cuisine, du garage et de 200 m2 de terrain, au 1er étage, à gauche de l'escalier 1 appartement personnel où nous habiterions, à droite de l'escalier une grande cuisine et un appartement à rénover sur 2 étages comportant 1 grande pièce + 1 pièce + 1sdb.
Au deuxième étage les 8 chambres d'hôtel actuelles que nous envisageons de restructurer car elles sont petites (quand on se lève du lit, c'est limite si on n'a pas les pieds dans la douche...).
Nous envisageons donc de reprendre cette affaire en créant une entreprise individuelle et une société civile immobilière pour les murs.
Bref, tout ce petit discours pour vous expliquer que nous ne savons pas comment faire pour réhabiliter ces chambres. Peut-on faire 5 chambres d'hôtes et 1 appartement en location sans dépendre des ERP, nous mettrons à disposition la cuisine pour les petits déjeuners aussi bien pour l'appartement que pour les chambres d'hôtes :

Vous ne devez pas, me semble-t-il, être obnubilée par la classification ERP.

Dans votre cas, ce qui me parait le plus important c'est de bien sentir votre "marché" ; je ne connais pas votre environnement immédiat, mais je me demande si, sur une base hôtel, vous ne pourriez pas vendre à un prix moyen plus élevé et avoir un taux d'occupation plus fort qu'avec des chambres d'hôtes ?

Il est clair qu'une remise en conformité peut coûter cher (dans mon expérience professionnelle, j'ai toujours constaté que même en prenant les avis d'ingénieurs, l'expertise de Véritas, Sécuritas, etc. les premiers devis étaient toujours sous-estimés car, travaux faisant, l'on trouve toujours d'autres "merdouilles") ; donc c'est vrai qu'il faut être prudent. Cependant, le "marché" et la cohérence avec le restaurant, le bar que vous relancerez peut-être est fondamentale pour la réalisation de votre "produit". Donc, avant de prendre toutes décisions, continuez à réfléchir et prenez les avis du Comité Départemental du Tourisme, de la mairie, de la Chambre de Commerce qui pourra répondre à votre question sur les subventions (qui sont départementales et/ou régionales).

J'aurai un complément d'information à vous demander : l'hôtel que nous allons racheter n'est pas aux normes et il possède 8 chambres. Si pour commencer l'activité nous ne mettons à la location que 5 chambres et que nous en gardons 3 privées :

• Sommes-nous soumis aux ERP et QUELS SONT LES NORMES OU OBLIGATIONS DE SÉCURITÉ POUR L'EXPLOITATION D'UN HÔTEL DE 5 CHAMBRES ?

• Qui faut-il faire passer pour avoir l'autorisation d'ouverture de l'hôtel ?

Nous ferons bien sûr des travaux de remise aux normes ultérieurement, car nous avons peur que les banques ne nous suivent pas compte tenu du montant des travaux de remises aux normes coûteux. Donc en retardant les travaux nous pensons que notre projet a plus de chance d'aboutir.

Si vous n'exploitez que 5 chambres, vous ne devez pas être ERP dans le cadre des chambres d'hôtes ; la difficulté c'est qu'il faudra bien pouvoir démontrer que, même si vous avez une demande supérieure, vous saurez résister à la tentation d'en ouvrir un 6°... (oh, c'est juste pour une nuit !) ; donc il faudrait que les 3 chambres restantes ne soient pas meublées ou dans un état tel que le doute ne soit pas permis.

Je dirige une agence immobilière et mon client me demande de lui préparer le dossier pour l'aménagement, dans une grange de sa propriété, de deux gîtes ruraux de 3 chambres chacun plus  un appartement (avec un séjour et 2 chambres) qui deviendra sa résidence principale.

Deux remarques à vous faire :

Bien que votre question ne soit pas spécifique aux chambres d'hôtes - et en l'occurrence évoque une tragédie dans un hôtel, je pense utile d'y répondre.

Oui, la responsabilité de l'hôtelier ou celle de l'exploitant de chambres d'hôtes peut toujours être recherchée en cas de noyade.
Mais encore faudra-t-il qu'une négligence de sa part ou de ses services puissent être reconnue.

Jeune directeur d'un hôtel de bord de mer, j'ai été confronté à un cas de noyade : un matin, une jeune maman, assise sur le bord de la piscine, les pieds dans l'eau, surveillait ses deux petites filles qui jouaient dans l'eau, sans aucun autre client ; tout d'un coup , elle aperçoit l'une d'elles, sans mouvement, les bras en croix, au fond de l'eau.

Pouvait-on reprocher à l'hôtelier une absence de surveillance alors que la mère était là, assise, à moins de dix mètres, le regard vers la piscine ? (en l'occurrence, cette tragédie s'est bien terminée, l'enfant ayant pu être réanimée après 20 minutes de respiration artificielle et de massage cardiaque).

Donc, oui la responsabilité de l'hôtelier peut toujours être recherchée, mais une négligence de sa part doit être démontrée que cette négligence ait eu lieu dans la surveillance ou les systèmes de protection du plan d'eau.

Au niveau du principe, les choses sont identiques que l'hôtel soit en France ou à l'étranger, que le propriétaire soit une société indépendante ou un voyagiste ; ce qui peut différer ce serait le tribunal qui serait, le cas échéant, habilité à traiter de la responsabilité civile, les législations étant évidemment différentes selon les pays ; dans votre cas, la société propriétaire étant française, un tribunal français peut se reconnaître compétent.

Nous envisageons l'acquisition d'une résidence hôtelière (17 studios) dans une cité thermale. Donc l'activité principale est l'accueil de curistes pour une durée généralement de 3 semaines. Nous souhaitons au préalable nous assurer que cet établissement est aux normes incendie car il n'y a pas d'équipement particulier (trappes incendie - extincteur - détecteurs de fumée) ce qui nous inquiète.

• Pouvez-vous nous indiquer quelles sont-elles ?

• Quelle est la différence avec un hôtel ?

Actuellement la brochure, le site web et l'enseigne de cet établissement le désignent comme un hôtel et il accueille occasionnellement des vacanciers à la nuitée, sachant par ailleurs que nous souhaitons développer le petit déjeuner voire une activité de plats à emporter dans les chambres :

Une première précision :
Ce que vous appelez résidence hôtelière n'existe pas, la règlementation parle d'Hôtels et de résidences de tourisme (reportez-vous à la réponse à la question 244 ci-dessous qui développe ce sujet).

Deuxième précision :
Pour pouvoir être classé résidence de tourisme, un établissement doit comporter un minimum de 100 lits ; certes, il peut y avoir des dérogations sur avis de Commission nationale de Classement, mais une dérogation pour un établissement comportant 17 studios en résidence de tourisme ne me semble pas évidente.

Partez du principe, de toutes façons, que les normes de sécurité sont presque les mêmes : dans la mesure où vous avez un doute, le plus simple est d'exiger le compte rendu de la dernière visite de la Commission de Sécurité.
Si cette visite est trop ancienne, vous pouvez soit en exiger une avant votre achat soit la faire inscrire dans la promesse de vente - voire dans l'Acte authentique - que le cédant s'engage à mettre aux normes, à ses frais, toutes les prescriptions de la prochaine commission avec une garantie financière, déposée chez le notaire pour ce faire.

La différence entre un hôtel et une résidence de tourisme ?
Il y a beaucoup trop de points pour que je puisse les détailler ici : pour l'essentiel une résidence de tourisme doit être dotée, pour chaque élément de location, d'un ensemble kitchenette avec réchaud, réfrigérateur, évier, vaisselle... Dans les résidences de tourisme, le service des petits déjeuners n'est pas obligatoire.

Je vous conseille pour tous les détails de la règlementation de vous reporter à la brochure (un peu plus de 200 pages) des Journaux Officiels "Hôtels, restaurants et résidences de tourisme" Législation et règlementation N° 1088 - MAJ 19/6/2001.

Ma maison, une ancienne ferme dauphinoise, est située sur un terrain classé au POS : Zone avec risque de glissement de terrain.

En termes de règlementation, je crains que vous n'ayez pas le droit ; mais au plan moral, je suis sûr que vous ne pouvez prendre ce risque sans du moins poser la question à la mairie, par écrit, d'une façon très explicite, laquelle la répercutera aux services concernés ; je crains bien que la réponse ne soit négative.

Complément à Q226
J'ai en effet posé la question à la mairie et à la Communauté d'Agglomération au service du droit des sols. Les 2 réponses sont identiques : je ne pourrais pas créer un ERP, mais dans le cadre de 2 chambres d'hôtes, mes clients sont considérés comme des invités à titre privé et il n'y a pas de restriction.

Je n'ai pas le droit de réhabiliter des locaux qui ne sont pas déjà à usage d'habitation, mais j'ai parfaitement le droit de loger des personnes dans l'habitation qui a été créée, il y a 100 ans !

1. Dégagements :

Avec une surface de 60 m2, vous rentrez dans la catégorie pouvant recevoir un effectif de 51 à 100 personnes, ce qui implique d'avoir deux dégagements ayant soit 0,90 cm chacun, soit l'un ayant 1,40 m et l'autre 0,60 cm (article PE 11 du règlement de sécurité contre l'incendie, relatif aux établissements recevant du public).
Je vous prie de vous reporter à ma réponse à la question 155 qui complète cette réponse.

2. La salle que vous envisagez d'utiliser doit aussi répondre aux normes des éléments décoratifs "non feu", c'est-à-dire :

• Moquettes (le cas échéant, peu probable et à déconseiller) : le classement de réaction au feu demandé est M 4 dans les ERP.
  La mise en œuvre doit toujours être collée dans les circulations et dégagements ;

• Pour le reste, pensez au principe 1,2,3 : soit M 1 pour les plafonds , M 2 pour les murs (dont rideaux, voilages...) et M 3 pour les sols.

Tous les fournisseurs sérieux savent ce que la terminologie M0, M1, M2, M3 veut dire ; si vos fournisseurs ne le savent pas... allez en chercher un autre, par exemple, sur le portail des fournisseurs de kifaikoi.com

• Pourriez vous me dire quelles sont les différences entre un hôtel et une résidence hôtelière ?

- 1983 = 160 000 lits,
- 1986 = 200 000 lits,
- 1989 = 230 000 lits,
- 2000 = 324 000 lits,
- 2004 = 450 000 lits.

• Chiffre d'affaires : 2 milliards d' euros en 2004, pour 11 millions de clients.

2- Définition légale :

3- Classement :

Arrêté du 14/2/86 en 1, 2, 3 et 4 étoiles, mais en fait, il n'y a pratiquement pas de 1 étoile, peu de 2 étoiles (17 %) et des résidences non classées (± 30 %)... qui peuvent donc se nommer "Résidences Hôtelières".
À Paris, par exemple, 66 % du parc est en 3 étoiles.

4- Taille minimale :

J'ai déjà effleuré cette question en répondant à la question 24 sur la page "LMP et LMNP" ainsi qu'à la question 142 de la page "Gîtes : Plans" : le nombre minimum de lits est de 100, selon l'arrêté du 14 février 1986, modifié par les arrêtés des 27 avril 1989, 10 avril 1991, et 18 juin 1992 ; mais "le nombre de lits peut être réduit, par dérogation accordée par le Préfet, après avis de la C.D.A.T., en faveur des autres catégories d'hôtels qui solliciteraient un classement en Résidences de Tourisme".
Ce qui veut donc bien dire qu'un hôtel peut devenir une résidence de tourisme par décision du Préfet, suivant dossier déposé auprès de la C.D.A.T. (Commission Départementale d'Action Touristique).

5- Nature des locaux :

Ils peuvent être :

• des chambres traditionnelles, mais disposant de kitchenettes ;

• des appartements meublés de type F1 (soit un peu plus grand que les chambres) ;

• des hôtels avec kitchenettes ;

• des appartements type F.2, F.3, F.4 c'est-à-dire avec 1, 2 ou 3 chambres.

Il peut s'agir d'un seul bâtiment ou d'une ou plusieurs unités pavillonnaires.

6- Durée des séjours :

• la chambre ou l'appartement peut être loué à la journée, à la semaine ou au mois. Mais le client ne peut pas y élire "officiellement domicile" ;

• en milieu urbain, un pourcentage important de l'offre peut être loué en bureau, pour la journée, la semaine ou pour plus longtemps, en particulier pour les sociétés, en création ou s'installant dans la ville ; selon le SNRT - ("Syndicat National des Résidences de Tourisme" 177, avenue Achille Peretti - 92200 Neuilly-sur-Seine - tél. 01 47 38 35 60), la durée moyenne de séjour à Paris est de 10 jours.

7- Équipement général minimum :

• cuisine ou coin cuisine : évier, réchaud à plusieurs foyers, four ou rôtissoire, réfrigérateur, lave-vaisselle, placards, hotte ou ventilation, vaisselle et ustensiles en nombre suffisant ;

• sanitaires : lavabo, baignoire ou douche ; toilette séparée ou dans la salle de bains, sauf si l'unité d'habitation comporte plus de 4 ou 5 lits, selon le nombre d'étoiles ;

• téléphone : dans chaque unité d'habitation ;

• TV : possible sur demande.

Tous les détails sur les équipements, sont listés dans l'Annexe II de l'Arrêté du 14 février 1986.

8- Prestations :

• petits déjeuners : ils peuvent être servis dans une salle spéciale, mais ce n'est pas obligatoire ; ce service peut ne pas être rendu du tout ; cependant, sans vouloir entrer trop dans les détails, précisons cependant que les "quasi-hôteliers", créés par la loi des finances rectificative de 1990, sont dans l'obligation de proposer une prestation de petits déjeuners ;

• Nettoyage : aucune obligation qu'il soit fait journellement, mais seulement en fin de séjour (ce qui paraît bien le moins !) ; à la demande et en payant, il peut être fait journellement, le linge, par exemple, pouvant être changé tous les jours ;

• Blanchissage et pressing personnel sur demande, mais service non obligatoire ;

• Service traiteur ou de plats surgelés possible, mais pas obligatoire ;

• Garage ou parking : conformément au règlement d'urbanisme de la commune.

9- Surfaces minimales (recommandées par le SNRT) :

• Studio pour 2 personnes = 20 m2 ;

• Studio pour 4 personnes = 20 à 25 m2 ;

• F.2 jusqu'à 4 personnes = 35 m2 ;

• F.2 jusqu'à 5 ou 6 personnes = 50 m2 ;

• F.3 jusqu'à 8 personnes = 70 m2.

En fait, les Résidences de Tourisme, situées dans des stations de sports d'hiver (37 %) et les stations balnéaires (47 %) ont, en principe, des surfaces supérieures à celles-ci, recommandées par le SNRT - déjà cité - car les clients y ont des durées de séjours plus longues ; les indications ci-dessus, concernent plus spécialement les résidences urbaines (10 %) ou campagnardes (6 %).

L'Arrêté du 14/2/86 et suiv. - déjà cité - n'impose que les surfaces suivantes : "Studio pour deux personnes (coin cuisine compris) de 9 à 15 m2 selon le nombre d'étoiles, de 7 à 10 m2 supplémentaires par chambre supplémentaire, de 2 à 3m2 par lit supplémentaire avec un maximum de 3 lits par pièce".

10-Protection contre les risques d'incendie et de panique :

Alors que les hôtels sont régis, selon le Règlement de Sécurité du 25 juin 1980, pour la prévention contre les risques d'incendie et de panique, concernant les établissements recevant du public (ERP), les Résidences de Tourisme, suivant l'arrêté du 14 février 1986, déjà cité, précise, dans l' annexe II, qu'il faut appliquer les dispositions de l'arrêté du 30 janvier 1978 : "Règles de construction spéciale à l'habitat de loisirs à gestion collective".

Dans son article 1er, cet arrêté dispose que : "Les hôtels à voyageurs et hôtels meublés sont exclus du champ d'application du présent arrêté et doivent répondre aux dispositions... du décret n° 73-100 du 31/10/73 relatif à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public."
Donc les Résidences de Tourisme ne sont pas considérées comme ERP : en conséquence, la présence d'un membre du personnel ou de direction la nuit, n'est pas une obligation, ce qui est logique puisqu'il s'agit d'habitat de loisirs à gestion collective, ce que le SNRT appelle une location hôtelière.

Cependant, l'on ne peut que recommander la présence d'un veilleur/réceptionniste de nuit - sécurité et service à la clientèle - dès que la Résidence est d'une certaine importance, en taille ou en qualité.

Cet arrêté donne aussi les précisions, dans ses articles de 5 à 10, sur l'accessibilité des escaliers, les sorties de secours, les unités de passage, les portes coupe-feu, les évacuations de fumée, les éclairages de sécurité et la signalisation...

11-Accessibilité aux personnes à mobilité réduite :

Ce sont les dispositions du décret n° 78-109 du 1er février 1978 qu'impose l'arrêté du 14 février 1986 et suivant avec, bien sûr, toutes les nouvelles dispositions législatives plus récentes que l'on peut retrouver dans l'Édition des Journaux Officiels "l'Intégration des Handicapés dans la société" Collection Législation et règlementation : www.journal-officiel.gouv.fr

12-Personnel :

Il peut être très réduit (puisque aucune restauration n'est obligatoire et que les principaux services, qu'ils soient obligatoires ou non, peuvent être externalisés) :

• Direction, éventuellement avec un secrétariat ;

• Réception, les durées moyennes de séjours étant plus longues que dans l'hôtellerie - donc moins de "mouvements", ce service, peut aussi gérer réservations, planning, facturation clients, téléphonie et tous les contacts clients ; le personnel de réception et/ou de direction doit parler une ou deux langues étrangères (dont l'anglais) selon le classement ;

• Commercialisation : selon appartenance ou non à un réseau (support Internet essentiel : voir le Blog des Experts "Pour commercialiser vos chambres - du dépliant... à internet") ;

• Gouvernant(e) : fonction pouvant, dans les petites unités, être tenue par la direction et/ou la réception ;

• Femmes de chambres ou de ménage, selon les prestations rendues et suivant l'externalisation éventuelle du travail ;

• Maintenance : peut être externalisée.

C'est la Convention Collective Nationale des HCR du 30 avril 1997 qui s'applique (voir la CCN sur le site lhotellerie-restauration.fr).

13-Statut juridique :

Il faut être conscient, qu'il s'agit d'un double produit, immobilier d'une part, locatif de l'autre :

• Produit immobilier : dans celui-ci, le système juridique de la copropriété domine largement sous sa forme classique ou sous celle de la multipropriété. Ce produit immobilier s'entend, le plus souvent meublé et totalement équipé.

• Le produit locatif : souvent géré par une société de gestion (voir ci-dessous au point N°15) qui s'engage à un loyer, le plus souvent accompagné de garanties et/ou cautions ; considérer qu'il s'agit du même métier que l'hôtellerie classique, serait une erreur d'approche. Mais, il peut être aussi gardé partiellement par l'acheteur pour sa jouissance propre ou celle de ses proches ; une formule mixte consistant à se réserver quelques semaines dans l'année et en mettant les autres périodes en location soit directement soit par le biais de société de gestion.

14-Montage financier :

C'est un point intéressant à aborder car les Résidences de Tourisme bénéficient d'incitations fiscales destinées à améliorer l'équipement et l'aménagement du territoire.

Sans entrer dans le détail des lois Perisol, Besson, Demessine, dite "loi des Zones de Revitalisation rurale", disons seulement qu'il est possible d'investir, selon le cas, en défiscalisation ou en réduction d'impôt, dans du neuf ou de l'ancien, avec possibilité d'amortissement fiscal, le déficit foncier pouvant aussi être déductible du revenu global de l'investisseur.

Sur la loi Demessine en particulier, où il faut que le logement de la Résidence de Tourisme soit destiné à la location nue avec un bail minimum de 9 ans entre l'investisseur et l'exploitant, l'on pourra consulter le site : www.moinsdimpot.com.fr où cette loi est commentée.

Si l'on ajoute à ces avantages, la possibilité de contracter un emprunt pour financer tout ou partie de l'investissement, on crée une charge, par les intérêts, qui viendra en déduction des revenus de la location.

Mais, comme dans d'autres métiers, l'avantage de la défiscalisation ne doit pas cacher l'intérêt et le risque de toute création ; le capital investi doit garder, au moins sa valeur, doit pouvoir être revendu, à des bonnes conditions, les revenus ne devant pas être inférieurs aux frais d'entretien, de gestion... Quelques opérations en "temps partagé" (timeshare) ont laissé des souvenirs douloureux à des investisseurs obnubilés par l'avantage fiscal immédiat de l'opération, il importe donc d'abord d'être sûr du sérieux des intervenants, promoteur et exploitant et de vérifier évidemment l'existence du marché pour le produit envisagé.

15-Principaux acteurs du secteur :

Orion, Pierre et Vacances, Les Citadines, Maeva, Flatotel, Odalys, Lagrange, Mer et Golf, Présideal, Madeo... et de nombreux indépendants gérant souvent des capacités plus petites.

Sources :

• Hôtels, restaurants et résidences de tourisme - Législation et Réglementation - Édition des Journaux Officiels n° 1088 ;
• Le tourisme - Législation et Réglementation - Édition des Journaux Officiels n°1764 - www.journal-officiel.gouv.fr ;
• L'article 199 decies E du code général des impôts sur les règles applicables aux réductions d'impôts accordées au titre des investissements immobiliers locatifs réalisés dans des résidences de tourisme ;
• Code du Tourisme : section 2 - Article L421-3 (réductions d'impôts) ;
• Site du Syndicat National des Résidences de Tourisme : www.snrt.fr
  177, avenue Achille Peretti - 92200 Neuilly-sur-Seine - 01 47 38 35 60 ;

Nous allons acquérir une bâtisse "ancien hôtel/restaurant" dont l'activité sera gîte de séjour, chambres et table d'hôtes. Nous aurons 9 chambres sur deux niveaux, soit une capacité de 18 personnes. Ces deux niveaux sont équipés de détecteurs de fumée, de blocs autonomes d'éclairage de secours, de déclencheurs manuels et de sirènes.

Il semble que vous soyez aux normes en termes de règlementation incendie, MAIS il faudrait vérifier :

• la largeur des couloirs,
• les unités de passage des escaliers et des portes,
• la distance entre chaque escalier et la chambre la plus éloignée (reportez-vous aux questions 7 et 244 ci-dessus ainsi qu'à la question 28 sur la page "Unités de passage et dégagements"),
• la qualité des matériaux pour la construction et la décoration (voir la page) ;

donc, oui à première vue, cela se présente bien, me semble-t-il, mais je ne peux que vous conseiller de provoquer une visite de la Commission de Sécurité.

Oui, vous pouvez tout à fait cumuler une activité chambres d'hôtes et gîte de séjour.

Je pense ouvrir 12 chambres d'hôtes sur une propriété, avec un restaurant et un petit parcours de golf. Je pense mettre le foncier en SCI et créer une SARL à capital variable pour la gestion du restaurant et du golf.

En ce qui concerne le montage juridique de votre opération, il me paraît tout à fait adéquat.

Je souhaite aménager des chambres d'hôtes dans un ancien moulin datant de la fin du IXX°. Les plafonds dans ce moulin son très bas, environ 2 m à 2m10 :

Je n'ai rien trouvé dans la règlementation ERP sur une hauteur minimale sous-plafond, ce que veut dire que ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent.

Le règlement sanitaire : Arrêté n° 79-561 du 20/11/79 modifié par les arrêtés des 4/11/82, 23/4/82, 3/4/89 - dans son chapitre III "Aménagements des Locaux d'Habitation", article 40-4 stipule que "La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres".

Je crois que le problème posé, va plus se situer en termes d'évacuation des fumées que sur la hauteur proprement dite, d'autant que le charme de votre moulin du XIX° siècle doit bien s'accommoder de cette hauteur basse.

Si vous avez la possibilité de mettre en place des trappes de désenfumage ou un système d'évacuation des fumées, je suppose que vous pourriez obtenir une dérogation.

Je me permets d'abuser encore un peu de votre bienveillance. J'ai depuis, l'envoi de mon premier message, trouvé un décret faisant référence à des notions minimales de hauteur ; il s'agit du Décret n°87-149 du 6 mars 1987, fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location.

Dans celui-ci est fait référence à une hauteur de 2m20 dans les bâtiments récents, mais aussi à une hauteur de 2m si le bâtiment n'a pas subi de division depuis 1948, ce qui est le cas dudit bâtiment que je souhaite aménager.

• Cela répond-il à ma question initiale ?

Pour conclure, j'ai également un point à éclaircir, s'agissant d'un plafond à 2m05 : par endroits des poutres, situées à une hauteur inférieure (env. 1m97), viennent compliquer mon jugement ; faut-il prendre la hauteur moyenne du plafond ou le point le plus bas représenté par ces poutres pour connaître la hauteur à prendre en compte ?

Merci de votre précision sur le Décret n°87-149 du 6 mars 1987 que je n'avais pas trouvé, sur les normes de confort minimales, donnant les hauteurs sous-plafond minimales ; je crois, en effet, que cela répond tout à fait à la première question de votre intervention précédente.

J'ai créé 6 chambres d'hôtes et un gîte, sur un même site, mais dans des immeubles différents (voir question 30) en pensant ne pas être classé ERP ; une commission de sécurité envisage, quand même, de me classer ERP, pour la raison que des chambres à l'extérieur du bâtiment principal ne sont pas des "chambres chez l'habitant".

La position de la Commission de Sécurité, dans le cas que vous décrivez, ne suit pas l'Article PE 6 du règlement de sécurité déjà cité, mais la Commission peut toujours aller plus loin que la règlementation.

Le fait que vous soyez ou pas référencés aux Gîtes de France ne joue aucun rôle dans cette affaire.

Je pense qu'il y a confusion entre deux données : avec plus de 5 chambres, vous êtes classés ERP (Établissement Recevant du Public) et donc vous devez demander à la Commission de Sécurité de venir faire une inspection de vos chambres d'hôtes, implantées dans votre habitation principale.

Mais, il n'empêche qu'une Commission de Sécurité peut de sa propre initiative venir vous inspecter, et que que le Maire, etc. peut aussi demander à celle-ci de venir.