• SOLUTION HÔTEL :

  • Vous créez une société (SARL, SA, unipersonnelle...) qui est propriétaire du bien et l'exploite en hôtel, mais vous pouvez avoir une double structure : l'une (genre SCI) propriétaire qui loue à une société d'exploitation - que vous contrôlez totalement, partiellement ou pas du tout.
  • Avec une quinzaine de chambres, toutes les obligations en termes de sécurité s'imposent à vous car l'hôtel sera un ERP (établissement recevant du public).
  • Vous aurez aussi toutes les contraintes dans le domaine social (convention collective, locaux pour le personnel, présence de personnel 24h./24).
  • Vous devrez fournir différentes prestations en fonction du classement (point suivant) mais en tout cas la possibilité d'un petit déjeuner.
  • Vous devrez obtenir de la commission départementale le classement en catégorie de 0 à 4 étoiles luxe (avec restaurant à partir de 4* - voir article sur lhotellerie-restauration.fr).
  • Et vous devrez obtenir des différentes commissions (sécurité, hygiène, Inspection du travail...), les autorisations nécessaires - tout ceci n'est pas très compliqué, si les problèmes sont pris en amont.
  • La commercialisation pour une petite unité (15 chambres, en l'occurrence), n'est pas très facile, le coût d'approche étant relativement important. Une affiliation à certaines chaînes volontaires permet d'obtenir, à coût modéré, une assez bonne activité.

• SOLUTION CHAMBRES D'HÔTES :

  • Il doit, en premier lieu s'agir de votre foyer, dont vous réservez une partie à une clientèle de passage qui va "vivre chez l'habitant" : dans la charte des Gîtes de France, "le propriétaire assure obligatoirement l'accueil des hôtes" et doit être personnellement disponible 7 jours sur 7, comme quand on reçoit des amis à la maison.
  • C'est considéré comme une activité complémentaire de votre activité principale et pas comme votre activité principale.
  • La promotion se fait, bien sûr, par le "bouche à oreille" mais pour l'essentiel par un organisme dépendant de la Fédération des Gîtes de France ou des chaînes volontaires développant des réseaux ainsi que l'inscription dans des guides : mais l'activité, très saisonnière, suit le plus souvent les rythmes des vacances, sauf à trouver des animations à thème (pêche, neige, équitation, golf, vignoble...).
  • Il n'y a aucune règlementation spécifique, mais des normes éditées par la Fédération des Gîtes de France quant aux surfaces, éléments de confort, etc.
  • Capacité : généralement les fédérations concernées fixent à 6 le nombre de chambres complémentaires du logement, mais il n'y a aucune obligation règlementaire stricte. Par contre dès que la capacité excède 5 chambres les obligations des "Établissements Recevant du Public" s'imposent dans le domaine de la sécurité - comme pour un hôtel.
    Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôte possibles chez l’habitant.
  • Certaines fédérations de chambres d'hôtes, font également des classifications par "épis" (1 épis, 2 épis, etc.) pour distinguer le niveau qualitatif.
  • Le personnel peut être considéré comme des "emplois à domicile".
  • Régime fiscal : "Considérée comme une opération commerciale sur le plan fiscal, la location des gîtes et chambres d'hôtes produit des revenus imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC non professionnels, bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, ou au titre de l'I.S., impôt sur les sociétés pour les sociétés commerciales" (source Fiche de l'APCE - avril 2003).
  • Une inscription au RCS peut être souhaitable : en absence de toute jurisprudence précise, ceci est à considérer au cas par cas.
  • Les locations sont exonérées de la TVA, mais les locaux sont assujettis à d'autres taxes (source CCI de Paris).
  • Dans certains départements et certaines zones, la création de chambres d'hôtes peut bénéficier de subventions.

Vos gîtes rentrent dans la catégorie des Établissements Recevant du Public (ERP) s'ils atteignent ou dépassent 6 chambres.

Effectivement la règlementation ERP ne mentionne que le nombre de chambres (5) au-delà duquel un hôtel, un gîte ou des chambres d'hôtes deviennent "ERP".

Par ailleurs la règlementation, sur les effectifs à pouvoir évacuer de locaux, fixe la limite à 19 personnes pour ne pas imposer des évacuations à deux unités de passages (UP).

Donc, si vous avez la potentialité de 19 couchages plus un ou plusieurs membres du personnel ou de direction présents, vous dépassez ce chiffre. Il me semble donc que vous devez avoir des évacuations à 2 UP (1,40 m) et non à 1 UP (0,90 m).

De toutes façons, ceci est trop grave et trop sérieux pour que, si vous avez le moindre doute sur la fluidité des dégagements et des issues de secours, vous ne preniez pas contact avec la Commission de Sécurité (Préfecture) pour avoir son aval.

Le risque est, bien sûr, de vous voir imposer des contraintes éventuelles, mais c'est mieux qu'une tragédie possible.

Ma femme et moi avons racheté un ancien hôtel-restaurant pour le transformer en habitation principale.
Nous utilisons actuellement les 12 anciennes chambres d'hôtel en chambres d'hôtes, et la grande salle de restaurant ainsi que la cuisine est mise en location pour les réceptions privées. Notre établissement était un ERP recevant plus de 300 personnes, nous sommes redescendus sous la barre des 150 maxi, chambres et salle :

Nous exploitons un établissement de chambres d'hôtes depuis 13 ans dans 6 bâtiments dans la même propriété, dont 5 chambres à l'étage d'une dépendance attenant à la maison principale que nous occupons, 2 chambres indépendantes dans le jardin et 3 bâtiments indépendants contenant chacun 2 suites soit au total 13 chambres. Nous allons construire encore 3 autres bâtiments dont 1 principal servira de réception et dans les deux autres il y aura 4 nouvelles suites.
Lors de l'instruction du permis de construire, la commission de sécurité m'a donné un avis favorable au demeurant sur le nouveau bâtiment principal de réception considérant que les autres n'avaient une capacité que de 10 personnes.

• Ma question est la suivante : en quoi consistera la visite ERP et par qui serait-elle faite et quel est l'intérêt pour nous ?

• En l'absence de classement quels sont les risques encourus ? Habitant sur place et recevant nous-mêmes les hôtes, doit-on prévoir du personnel logeant sur place et pourquoi ?

Pour info, nous sommes au BIC et à la TVA depuis le début, et c'est notre seule activité. Nous appliquons une TVA de 5.5 % sur la part de location de la chambre et 19.6 % sur la part des petits déjeuners.

Je suis accompagnateur en montagne dans un petit village touristique des Pyrénées et possède une maison comportant deux appartements. Je destine celui du RDC (45m2 avec un terrain de 350m2) à l'accueil de touristes et je suis confronté à un problème : aux dires des Gîtes de France, je ne peux pas faire de gîte de groupe (cette catégorie n'est chez eux accessible qu'aux structures accueillant au moins 12 personnes et je n'en prévois que 8) dans ce logement mais pas non plus de chambres d'hôtes car je prévois de loger les gens dans un dortoir (4 lits sup. dans 35m2).

Vous pouvez tout à fait ouvrir un gîte, sans affiliation, qui sera rural, d'étape, de montagne... avec un dortoir pouvant accueillir 8 personnes dans une surface de 35 m2 (il est considéré qu'il faut 5 m2 par lit - APCE) ; vous devrez avoir au minimum 1 lavabo pour 3 personnes ainsi qu'une douche et 1 WC pour 10 - ce qui me paraît un peu faible.

Les normes de sécurité ne sont ni départementales ni régionales mais elles sont nationales. Elles sont définies par le "RÈGLEMENT DE SÉCURITÉ DU 25 JUIN 1980 - Dispositions applicables aux établissements du 2° groupe - 5° catégorie" Édition des Journaux Officiels - Mise à jour du 14 octobre 2004 référence N° 1687.

Je vous présente mon projet qui est de proposer 8 chalets en location gîtes classés quatre épis, ainsi qu'un chalet d'accueil. Ceux-ci seront implantés sur un terrain de 3 hectares de terrain préservé au milieu du parc naturel du Haut Jura. Ce sont des chalets en bois massif de quatre à huit personnes et ils seront disponibles à la location toute l'année. Le chalet d'accueil sera composé d'une salle commune où l'on pourra trouver un coin bar (licence 2) et une salle permettant de proposer des petits déjeuners. Nous proposerons un point phone ainsi que trois ordinateurs permettant une connexion ADSL. Il y aura une buanderie pour sèche-linge et lave-linge. Un spa sera proposé à nos clients.
Notre statut fiscal est une SCI pour le terrain et les locaux et une SARL pour la gestion du site. Voici mes différentes questions :

Ma femme et moi avons acheté un bar-hôtel-restaurant en montagne. Nous avons créé une SCI pour acheter les murs, et une SARL pour acheter le fonds. La SARL loue à la SCI la partie chambre bar et restaurant, et nous sommes locataires de la partie privée. Nous nous sommes inscrits au RCS avec l'activité "chambres d'hôtes, bar, restaurant". Depuis quelque temps nous avons la visite d'un inspecteur des fraudes qui nous demande de retirer nos publicités "chambres d'hôtes" (sûrement envoyé par une consœur bien intentionnée) s'appuyant sur la définition de chambres d'hôtes retenue par le Tribunal de Grande Instance de Tarascon : "Il s'agit de chambres aménagées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes itinérants. Le nombre de chambres est limité à 5." et de rajouter "cette activité ne doit pas se confondre avec une activité hôtelière".

Le témoignage que vous apportez est intéressant avec à la fois l'avis de l'inspecteur des fraudes et l'avis du TGI de Tarascon.

Nous exploitions, avec mon mari, un hôtel restaurant de 18 chambres. Pour raison de santé, nous avons dû arrêter l'activité. Nous nous plaisons dans la région et aimerions y rester. Actuellement, nous avons un appartement dans un bâtiment annexe, non contigu, qui comporte en plus 4 studios et un appartement de 2 pièces.

Nous souhaiterions transformer une partie de l'hôtel en un appartement plus vaste et louer le rez-de-chaussée en location meublée, avec cuisine, etc. et éventuellement une ou deux chambres d'hôtes.

Le projet que vous évoquez semble tout à fait possible.

Dans le classement ERP, seules comptent les chambres mises à la disposition de la clientèle ; vous pouvez donc très bien, à côté de votre logement, avoir jusqu'à 5 chambres d'hôtes, sans vous retrouver ERP.

Ma maison, une ancienne ferme dauphinoise, est située sur un terrain classé au POS : Zone avec risque de glissement de terrain.

Pour affiner la question, ces chambres seraient spécifiques pour recevoir des personnes à mobilité réduite.

En termes de règlementation, je crains que vous n'ayez pas le droit ; mais au plan moral, je suis sûr que vous ne pouvez prendre ce risque sans du moins poser la question à la mairie, par écrit, d'une façon très explicite, laquelle la répercutera aux services concernés ; je crains bien que la réponse ne soit négative.

La perspective d'y prévoir des clients à mobilité réduite ne peut qu'inciter les uns et les autres à encore plus de prudence.

1. Dégagements :

Avec une surface de 60 m2, vous rentrez dans la catégorie pouvant recevoir un effectif de 51 à 100 personnes, ce qui implique d'avoir deux dégagements ayant soit 0,90 cm chacun, soit l'un ayant 1,40 m et l'autre 0,60 cm (article PE 11 du règlement de sécurité contre l'incendie, relatif aux établissements recevant du public).
Je vous prie de vous reporter à ma réponse à la question 155 qui complète cette réponse.

2. La salle que vous envisagez d'utiliser doit aussi répondre aux normes des éléments décoratifs "non feu", c'est-à-dire :

• Moquettes (le cas échéant, peu probable et à déconseiller) : le classement de réaction au feu demandé est M 4 dans les ERP.
  La mise en œuvre doit toujours être collée dans les circulations et dégagements ;

• Pour le reste, pensez au principe 1,2,3 : soit M 1 pour les plafonds , M 2 pour les murs (dont rideaux, voilages...) et M 3 pour les sols.

Tous les fournisseurs sérieux savent ce que la terminologie M0, M1, M2, M3 veut dire ; si vos fournisseurs ne le savent pas... allez en chercher un autre, par exemple, sur le portail des fournisseurs de kifaikoi.com

Résidant et citoyen suisse, je viens d'hériter (malgré moi !) d'un château médiéval situé en Haute-Savoie et classé à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques de 1 700 m2, avec dépendances de 1 000 m2.
J'envisage d'habiter au premier étage et de louer le 2e, 3e, 4e et les dépendances, soit environ 40 chambres. Le personnel n'habiterait pas sur place. J'ai plusieurs questions :

• Quels sont les taux de subventions maxi et mini et quel est votre avis sur le montant raisonnable auquel il faut s'attendre du département et de la région pour les travaux d'aménagement en chambres d'hôtes, pour un projet de ce type ?

• Sur quel type de travaux subventionnés, les subventions peuvent-elles porter ? Je m'explique : nous allons reconstruire des tours médiévales, faire un spa, court de tennis, soutenir le mur des remparts qui s'écroulent (pour qu'ils ne tombent pas sur les futurs clients), aménager une source existante pour diffuser de l'eau dans la maison, etc. Tous ces travaux peuvent-ils être subventionnés ? À hauteur de combien ? Au même taux ou avec des taux différents selon le type de travaux ?

• Est-il possible de cumuler les subventions : les Monuments Historiques vont peut-être subventionner la réfection du toit (vieux de quatre cents ans) qu'il faudra rénover ainsi que la restitution des tours. Est-il possible d'y ajouter une subvention des Gîtes de France ou une subvention exclut-elle l'autre ?

• Est-il possible d'être fiscalement imposé en Suisse sur une partie du revenu via la société c) et d) décrite ci-dessous ?

a) la société propriétaire est française ;

b) la société exploitante est française ;

c) la société s'occupant de la vente/marketing est en Suisse et encaisse d'avance les locations (bureaux en Suisse) ;

d) ces trois sociétés sont l'objet d'une holding suisse.

• Peut-on être chambre d'hôtes de luxe ET être membre d'une FRANCHISE/ASSOCIATION hôtelière comme Starwood/Relais et Châteaux/Châteaux de France/Leading hotels of the world, etc. ?

• Le site étant classé à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, tous les travaux doivent nécessiter leur autorisation, si j'ai bien compris. Or, si je dois me conformer aux normes ERP, je devrais vraisemblablement faire des accès de type U2, soit 1.40m de large dans les portes... Toutefois, cela dénaturerait une partie de la maison. Quid si les monuments historiques refusent, faudrait-il alors abandonner le projet ? Obtenir une dérogation ? J'ai le projet d'installer, en plus des escaliers, un ascenseur extérieur. Cela ne serait-il pas suffisant pour être conforme aux normes ERP ?

• Les normes ERP de niveau U2 imposent des portes de 1m40 mais quid des couloirs/escaliers? Est-ce OK si l'ascenseur fait 2 m de large et si les couloirs intérieurs menant aux chambres ainsi que les marches d'escaliers 1m30 ?

• De plus, il y a des barreaux (médiévaux...) à chaque fenêtre. Faut-il les enlever pour être conforme aux normes incendies ?

• Enfin, s'agissant de l'éclairage aux normes ERP. Qu'est-ce qui est exigé : faut-il uniquement indiquer dans le couloir l'endroit où se trouve l'issue de secours ou également mettre des lampes spéciales vertes signalant l'accès dans toutes les chambres ?

• Vous avez annoncé un changement de la législation ERP, pour juillet 2005, dans les 80 premières questions (je n'ai pas encore eu le temps de lire les autres, mea culpa). Ce changement est-il en vigueur et, si oui, qu'est ce qui a vraiment changé pour les chambres d'hôtes ?

• Y a-t-il un tarif maximum pour être considéré comme chambres d'hôtes ? Peut-on avoir une suite à 800 € en chambre d'hôtes parce que j'habite au premier étage ?

• Dans mon cas, y aurait-il plus d'avantages (notamment fiscaux - subventions, etc.) à être chambres d'hôtes ou hôtel ?

• Que se passe-t-il si je démarre l'activité en tant que chambres d'hôtes et que, si mon projet se développe beaucoup, 10 ans plus tard je change de statut pour un hôtel. La région/département peuvent-ils demander le remboursement des subventions accordées pour développer l'activité en chambres d'hôtes ?

Vous posez de nombreuses questions, je vais donc répondre à toutes celles qui sont dans mes compétences (i.e. sans recherches trop approfondies) et je vous proposerai une solution pour les autres...

Je pense, tout d'abord que votre approche, en ce qui concerne ce projet, est erronée, du moins dans son vocabulaire, mais peut-être aussi dans son esprit ; en effet, vous évoquez une quarantaine de chambres qui seraient des chambres d'hôtes : j'ai exposé à plusieurs reprises  (questions 4, 5 et 11 de la page "Formalités - prestations : Capacité") que la législation ne fixait pas - pour le moment - de limites maximales au nombre de chambres, dans un seul établissement, pouvant être considérées comme des chambres d'hôtes, mais je suis convaincu qu'avec quarante, vous auriez des réactions importantes des fédérations d'hôteliers, de l'administration pour vous dire qu'il s'agit d'un hôtel ou d'un Château-Hôtel, sûrement pas de chambres d'hôtes.

• Subventions :

Le montage financier et ses conséquences fiscales a besoin d'être étudié particulièrement ; il m'est impossible d'y répondre sans avoir plus de précisions.

• Affiliation :

De ce que vous décrivez, une affiliation à Relais & Châteaux, Châteaux & Hôtels de France ou Leading hotels of the world, semble tout à fait à conseiller, mais encore faut-il la justifier par la qualité du produit (décoration, matériaux...) et du service.

Mais, il ne peut s'agir "de franchise/association" mais d'affiliation, c'est-à-dire autorisation d'utiliser cette appellation, d'être dans les annuaires du groupe et d'acquitter une redevance annuelle ainsi qu'une commission sur les réservations.

• ERP :

Toutes les questions que vous posez demandent une étude spécifique et sûrement, en amont, un avis de la Commission de Sécurité ; j'ai donné déjà beaucoup d'informations sur les largeurs de couloirs, celles des portes, etc. ; mais il est clair, que dans un bâtiment historique classé, des dérogations peuvent être obtenues, il est donc inutile, à ce stade, de spéculer sur la règlementation elle-même qui, j'en suis à peu près sûr, ne pourra pas être applicable, justifiant ainsi des dérogations.

• Réglementation :

Non, la règlementation n'a pas encore changé (du moins à fin octobre 2005), en ce qui concerne les chambres d'hôtes ; mais - encore une fois, à mon avis - cela ne concerne pas votre projet.

• Tarifs :
  Je ne comprends pas bien votre question : les tarifs sont libres ; mais il faut faire un positionnement tarifaire des différentes composantes du produit, par rapport à la concurrence, aux exigences du ou des marchés et selon la segmentation de clientèle-cible.

• Pourriez vous me dire quelles sont les différences entre un hôtel et une résidence hôtelière ?

Première remarque :

Vous noterez que je ne reprends pas votre terminologie de "résidence hôtelière" car, pas plus que "résidence de service", cette expression n'a d'existence légale, ce n'est qu'une appellation commerciale ; l'expression "résidence hôtelière" est cependant utilisée pour les Résidences de Tourisme qui ne sont pas classées.

Les Résidences de Tourisme ce sont :

1- Poids économique :

• Capacité pour 106 000 logements, en 1 267 résidences dont 70 % classées :

- 1983 = 160 000 lits,
- 1986 = 200 000 lits,
- 1989 = 230 000 lits,
- 2000 = 324 000 lits,
- 2004 = 450 000 lits.

• Chiffre d'affaires : 2 milliards d' euros en 2004, pour 11 millions de clients.

• Emplois : 20 000 emplois directs et environ 30 000 emplois indirects.

3- Classement :

Arrêté du 14/2/86 en 1, 2, 3 et 4 étoiles, mais en fait, il n'y a pratiquement pas de 1 étoile, peu de 2 étoiles (17 %) et des résidences non classées (± 30 %)... qui peuvent donc se nommer "Résidences Hôtelières".
À Paris, par exemple, 66 % du parc est en 3 étoiles.

4- Taille minimale :

J'ai déjà effleuré cette question en répondant à la question 24 sur la page "LMP et LMNP" ainsi qu'à la question 142 de la page "Gîtes : Plans" : le nombre minimum de lits est de 100, selon l'arrêté du 14 février 1986, modifié par les arrêtés des 27 avril 1989, 10 avril 1991, et 18 juin 1992 ; mais "le nombre de lits peut être réduit, par dérogation accordée par le Préfet, après avis de la C.D.A.T., en faveur des autres catégories d'hôtels qui solliciteraient un classement en Résidences de Tourisme".
Ce qui veut donc bien dire qu'un hôtel peut devenir une résidence de tourisme par décision du Préfet, suivant dossier déposé auprès de la C.D.A.T. (Commission Départementale d'Action Touristique).

5- Nature des locaux :

Ils peuvent être :

• des chambres traditionnelles, mais disposant de kitchenettes ;

• des appartements meublés de type F1 (soit un peu plus grand que les chambres) ;

• des hôtels avec kitchenettes ;

• des appartements type F.2, F.3, F.4 c'est-à-dire avec 1, 2 ou 3 chambres.

Il peut s'agir d'un seul bâtiment ou d'une ou plusieurs unités pavillonnaires.

6- Durée des séjours :

• la chambre ou l'appartement peut être loué à la journée, à la semaine ou au mois. Mais le client ne peut pas y élire "officiellement domicile" ;

• en milieu urbain, un pourcentage important de l'offre peut être loué en bureau, pour la journée, la semaine ou pour plus longtemps, en particulier pour les sociétés, en création ou s'installant dans la ville ; selon le SNRT - ("Syndicat National des Résidences de Tourisme" 177, avenue Achille Peretti - 92200 Neuilly-sur-Seine - tél. 01 47 38 35 60), la durée moyenne de séjour à Paris est de 10 jours.

7- Équipement général minimum :

• cuisine ou coin cuisine : évier, réchaud à plusieurs foyers, four ou rôtissoire, réfrigérateur, lave-vaisselle, placards, hotte ou ventilation, vaisselle et ustensiles en nombre suffisant ;

• sanitaires : lavabo, baignoire ou douche ; toilette séparée ou dans la salle de bains, sauf si l'unité d'habitation comporte plus de 4 ou 5 lits, selon le nombre d'étoiles ;

• téléphone : dans chaque unité d'habitation ;

• TV : possible sur demande.

Tous les détails sur les équipements, sont listés dans l'Annexe II de l'Arrêté du 14 février 1986.

8- Prestations :

• petits déjeuners : ils peuvent être servis dans une salle spéciale, mais ce n'est pas obligatoire ; ce service peut ne pas être rendu du tout ; cependant, sans vouloir entrer trop dans les détails, précisons cependant que les "quasi-hôteliers", créés par la loi des finances rectificative de 1990, sont dans l'obligation de proposer une prestation de petits déjeuners ;

• Nettoyage : aucune obligation qu'il soit fait journellement, mais seulement en fin de séjour (ce qui paraît bien le moins !) ; à la demande et en payant, il peut être fait journellement, le linge, par exemple, pouvant être changé tous les jours ;

• Blanchissage et pressing personnel sur demande, mais service non obligatoire ;

• Service traiteur ou de plats surgelés possible, mais pas obligatoire ;

• Garage ou parking : conformément au règlement d'urbanisme de la commune.

9- Surfaces minimales (recommandées par le SNRT) :

• Studio pour 2 personnes = 20 m2 ;

• Studio pour 4 personnes = 20 à 25 m2 ;

• F.2 jusqu'à 4 personnes = 35 m2 ;

• F.2 jusqu'à 5 ou 6 personnes = 50 m2 ;

• F.3 jusqu'à 8 personnes = 70 m2.

En fait, les Résidences de Tourisme, situées dans des stations de sports d'hiver (37 %) et les stations balnéaires (47 %) ont, en principe, des surfaces supérieures à celles-ci, recommandées par le SNRT - déjà cité - car les clients y ont des durées de séjours plus longues ; les indications ci-dessus, concernent plus spécialement les résidences urbaines (10 %) ou campagnardes (6 %).

L'Arrêté du 14/2/86 et suiv. - déjà cité - n'impose que les surfaces suivantes : "Studio pour deux personnes (coin cuisine compris) de 9 à 15 m2 selon le nombre d'étoiles, de 7 à 10 m2 supplémentaires par chambre supplémentaire, de 2 à 3m2 par lit supplémentaire avec un maximum de 3 lits par pièce".

10-Protection contre les risques d'incendie et de panique :

Alors que les hôtels sont régis, selon le Règlement de Sécurité du 25 juin 1980, pour la prévention contre les risques d'incendie et de panique, concernant les établissements recevant du public (ERP), les Résidences de Tourisme, suivant l'arrêté du 14 février 1986, déjà cité, précise, dans l' annexe II, qu'il faut appliquer les dispositions de l'arrêté du 30 janvier 1978 : "Règles de construction spéciale à l'habitat de loisirs à gestion collective".

Dans son article 1er, cet arrêté dispose que : "Les hôtels à voyageurs et hôtels meublés sont exclus du champ d'application du présent arrêté et doivent répondre aux dispositions... du décret n° 73-100 du 31/10/73 relatif à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public."
Donc les Résidences de Tourisme ne sont pas considérées comme ERP : en conséquence, la présence d'un membre du personnel ou de direction la nuit, n'est pas une obligation, ce qui est logique puisqu'il s'agit d'habitat de loisirs à gestion collective, ce que le SNRT appelle une location hôtelière.

Cependant, l'on ne peut que recommander la présence d'un veilleur/réceptionniste de nuit - sécurité et service à la clientèle - dès que la Résidence est d'une certaine importance, en taille ou en qualité.

Cet arrêté donne aussi les précisions, dans ses articles de 5 à 10, sur l'accessibilité des escaliers, les sorties de secours, les unités de passage, les portes coupe-feu, les évacuations de fumée, les éclairages de sécurité et la signalisation...

11-Accessibilité aux personnes à mobilité réduite :

Ce sont les dispositions du décret n° 78-109 du 1er février 1978 qu'impose l'arrêté du 14 février 1986 et suivant avec, bien sûr, toutes les nouvelles dispositions législatives plus récentes que l'on peut retrouver dans l'Édition des Journaux Officiels "l'Intégration des Handicapés dans la société" Collection Législation et règlementation : www.journal-officiel.gouv.fr

12-Personnel :

Il peut être très réduit (puisque aucune restauration n'est obligatoire et que les principaux services, qu'ils soient obligatoires ou non, peuvent être externalisés) :

• Direction, éventuellement avec un secrétariat ;

• Réception, les durées moyennes de séjours étant plus longues que dans l'hôtellerie - donc moins de "mouvements", ce service, peut aussi gérer réservations, planning, facturation clients, téléphonie et tous les contacts clients ; le personnel de réception et/ou de direction doit parler une ou deux langues étrangères (dont l'anglais) selon le classement ;

• Commercialisation : selon appartenance ou non à un réseau (support Internet essentiel : voir le Blog des Experts "Pour commercialiser vos chambres - du dépliant... à internet") ;

• Gouvernant(e) : fonction pouvant, dans les petites unités, être tenue par la direction et/ou la réception ;

• Femmes de chambres ou de ménage, selon les prestations rendues et suivant l'externalisation éventuelle du travail ;

• Maintenance : peut être externalisée.

C'est la Convention Collective Nationale des HCR du 30 avril 1997 qui s'applique (voir la CCN sur le site lhotellerie-restauration.fr).

13-Statut juridique :

Il faut être conscient, qu'il s'agit d'un double produit, immobilier d'une part, locatif de l'autre :

• Produit immobilier : dans celui-ci, le système juridique de la copropriété domine largement sous sa forme classique ou sous celle de la multipropriété. Ce produit immobilier s'entend, le plus souvent meublé et totalement équipé.

• Le produit locatif : souvent géré par une société de gestion (voir ci-dessous au point N°15) qui s'engage à un loyer, le plus souvent accompagné de garanties et/ou cautions ; considérer qu'il s'agit du même métier que l'hôtellerie classique, serait une erreur d'approche. Mais, il peut être aussi gardé partiellement par l'acheteur pour sa jouissance propre ou celle de ses proches ; une formule mixte consistant à se réserver quelques semaines dans l'année et en mettant les autres périodes en location soit directement soit par le biais de société de gestion.

14-Montage financier :

C'est un point intéressant à aborder car les Résidences de Tourisme bénéficient d'incitations fiscales destinées à améliorer l'équipement et l'aménagement du territoire.

Sans entrer dans le détail des lois Perisol, Besson, Demessine, dite "loi des Zones de Revitalisation rurale", disons seulement qu'il est possible d'investir, selon le cas, en défiscalisation ou en réduction d'impôt, dans du neuf ou de l'ancien, avec possibilité d'amortissement fiscal, le déficit foncier pouvant aussi être déductible du revenu global de l'investisseur.

Sur la loi Demessine en particulier, où il faut que le logement de la Résidence de Tourisme soit destiné à la location nue avec un bail minimum de 9 ans entre l'investisseur et l'exploitant, l'on pourra consulter le site : www.moinsdimpot.com.fr où cette loi est commentée.

Si l'on ajoute à ces avantages, la possibilité de contracter un emprunt pour financer tout ou partie de l'investissement, on crée une charge, par les intérêts, qui viendra en déduction des revenus de la location.

Mais, comme dans d'autres métiers, l'avantage de la défiscalisation ne doit pas cacher l'intérêt et le risque de toute création ; le capital investi doit garder, au moins sa valeur, doit pouvoir être revendu, à des bonnes conditions, les revenus ne devant pas être inférieurs aux frais d'entretien, de gestion... Quelques opérations en "temps partagé" (timeshare) ont laissé des souvenirs douloureux à des investisseurs obnubilés par l'avantage fiscal immédiat de l'opération, il importe donc d'abord d'être sûr du sérieux des intervenants, promoteur et exploitant et de vérifier évidemment l'existence du marché pour le produit envisagé.

15-Principaux acteurs du secteur :

Orion, Pierre et Vacances, Les Citadines, Maeva, Flatotel, Odalys, Lagrange, Mer et Golf, Présideal, Madeo... et de nombreux indépendants gérant souvent des capacités plus petites.

Sources :

• Hôtels, restaurants et résidences de tourisme - Législation et Réglementation - Édition des Journaux Officiels n° 1088 ;
• Le tourisme - Législation et Réglementation - Édition des Journaux Officiels n°1764 - www.journal-officiel.gouv.fr ;
• L'article 199 decies E du code général des impôts sur les règles applicables aux réductions d'impôts accordées au titre des investissements immobiliers locatifs réalisés dans des résidences de tourisme ;
• Code du Tourisme : section 2 - Article L421-3 (réductions d'impôts) ;
• Site du Syndicat National des Résidences de Tourisme : www.snrt.fr
  177, avenue Achille Peretti - 92200 Neuilly-sur-Seine - 01 47 38 35 60 ;

Je pense ouvrir 12 chambres d'hôtes sur une propriété, avec un restaurant et un petit parcours de golf. Je pense mettre le foncier en SCI et créer une SARL à capital variable pour la gestion du restaurant et du golf.

En ce qui concerne le montage juridique de votre opération, il me paraît tout à fait adéquat.

J'ai créé un gîte de 7 places comprenant 3 chambres dans le Pas-de-Calais, pour ma tranquillité, j'ai demandé le passage d'un contrôleur à la société Socotec pour l'électricité et pour m'informer sur la sécurité. Il en ressort : Classement = sauf avis contraire de la commission de sécurité, établissement de type PE, avec locaux à sommeil de 5e catégorie.

Je crains que le contrôleur de la SOCOTEC, chargé en l'occurrence du contrôle de la conformité électrique ne confonde deux choses totalement différentes :

- le classement ERP (Établissement Recevant du Public) s'impose dès qu'un établissement avec des locaux à sommeil a plus de 5 chambres ;

et

- les différents articles du "RÈGLEMENT DE SÉCURITÉ CONTRE L'INCENDIE RELATIF AUX ÉTABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC - ÉTABLISSEMENTS DE 5° CATÉGORIE" sont classés de l'article PE 1 à l'article PE 35 (arrêté du 22 juin 1990 - JO du 26 août 1990).

Nous voudrions ouvrir des chambres d'hôtes, au nombre de 5 (donc non ERP). Pour compléter cette activité, nous voudrions transformer un local indépendant sur notre terrain en gîte avec 5 chambres.

A priori, avec d'un côté 5 chambres d'hôtes dans votre résidence personnelle et d'autre part, ce que l'on peut appeler un gîte, dans un local indépendant, sur votre terrain, vous ne devez pas être classé ERP.

Cependant, l'un des intervenants de ce Blog des Experts, dans une situation assez voisine, s'étonnait de s'être vu imposer un classement ERP et je n'avais pu que rappeler que la Commission de Sécurité est quasiment souveraine, si ce n'est de jure, du moins de facto.

Cependant, en l'occurrence, la législation est claire : article PE 6 du Règlement de Sécurité - déjà cité - : "Deux établissements distants de 5 mètres au moins... sont considérés comme autant d'établissements distincts".

L'activité que vous envisagez dans votre grande salle (mariages, buffets...) même si elle ne doit être que ponctuelle est d'importance : je ne peux donc que vous conseiller de vous inscrire au RCS et de respecter l'Arrêté du 9 mai 1995 sur l'hygiène alimentaire (voir le Blog des Experts "Implanter et gérer un restaurant").

Attention à l'évacuation de cette salle, même si elle est située au rez-de-chaussée, le risque de panique est toujours un risque majeur.