Il n'y a pas de limite inférieure : vous pouvez ne construire, n'aménager qu'une seule chambre d'hôtes. De même, le nombre maximum n'est pas spécifié par la législation, cependant la Fédération Nationale des Gîtes de France limite son agrément à une structure ne dépassant pas six chambres avec une capacité maximale de 15 personnes. Même règle pour les gîtes ruraux, encore qu'en ce qui concerne le minimum, un gîte rural d'1 chambre ne voudrait pas dire grand chose : de fait le minimum peut être de 2, voire trois chambres... avec une capacité maximale d’accueil de 15 personnes.

Le contexte dans lequel vous situez votre projet correspond tout à fait à l'esprit des chambres d'hôtes et des gîtes ruraux.
Il n'y a pas de règlementation globale précise mais des informations fragmentées en ce qui concerne les points que vous soulevez :

• Nombre de chambres maximum :
  la législation ne donne pas d'autres indications que celles qui concernent l'application des règles des établissements recevant du public (ERP) pour lesquels la règlementation s'applique à partir de 6 chambres, tant pour la protection incendie que pour les aménagements pour personnes à mobilité réduite. En ce qui la concerne, la Fédération nationale des gîtes de France limite son agrément à 6 chambres, pouvant loger 15 personnes (cependant, je crois que ceci doit pouvoir se négocier).

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

• Taux d'occupation :
  il n'y a, à ma connaissance, aucune statistique nationale ou départementale dans ce secteur d'activité : je pense que la Fédération des Gîtes de France doit pouvoir donner des indications ainsi que les Offices Départementaux du Tourisme des régions concernées ; je conseille de prendre ces informations avec beaucoup de prudence, la qualité, le charme, l'accueil de chaque ensemble de chambres d'hôtes ou de chaque Gîte ayant un rôle spécifique majeur sur la fréquentation.
  Cependant, dans son étude Gîtes Ruraux - Chambres d'Hôtes, l'APCE estime le taux d'occupation moyen en France à 37 % : ce chiffre paraît raisonnable pour une première approche de rentabilité des investissements.

• Le seuil de rentabilité du projet :
  là aussi la réponse dépend beaucoup de données spécifiques, mais surtout des investissements à amortir : la TRAME ("Tête de réseaux pour l'appui méthodologique aux entreprises") estime, dans une étude récente, que 75 % des charges viennent de l'amortissement des investissements et des frais financiers qui en découlent.
  Pour les charges d'exploitation elles-mêmes, comme cette activité ne suppose pas ou peu de personnel, elles sont très faibles (eau, électricité, blanchissage, usure du linge, assurances...).
  Il faut donc d'abord réfléchir au montage financier, ce qui déterminera l'essentiel.

• Les subventions :
  elles sont, pour l'essentiel, émises par les Conseils Généraux par département - il n'y a pas de dispositions nationales à cet égard - et elles varient d'un département à l'autre mais peuvent atteindre 30 % du montant des travaux H.T. voire 40 % dans certaines régions.
  Mais, il peut y avoir aussi des subventions au niveau régional (voir le comité départemental du tourisme - CDT), voire pour des zones défavorisées, des subventions européennes.
  À ma connaissance, il n'y a pas de barème de subventions disponible dans les départements : je pense qu'il faut contacter chaque département et région, la Meurthe et Moselle en ce qui vous concerne (voir la CCI).

Voir le Blog des Experts Subvention en hôtellerie par Catherine Avignon
À noter aussi que selon les départements ou les régions, les subventions pour les études concernant un projet de rénovation ou de création peuvent aller jusqu’à 80 % du montant des études avec un plafond raisonnable.

J'ai lu avec intérêt les différentes questions posées dans ce thème et je suis un peu étonné que la législation n'indique pas un nombre maximum de chambres.

Je crois percevoir une pointe de provocation dans votre question... une cinquantaine de chambres d'hôtes ? Pourquoi pas 200 chambres, voire plus, pendant que vous y êtes ! Mais, vous posez une vraie question, intéressante même si elle vous a, peut-être, été malignement conseillée par des confrères hôteliers ?

Je vous le confirme : aucun texte légal ne fixe de limites au nombre de chambres d'hôtes que l'on peut créer. Je vous donne 3 références explicites qui vont dans ce sens :

1. INFOREG, service de la Chambre de Commerce et d'Industrie de Paris
   qui a pour mission d'informer les créateurs et les dirigeants de sociétés commerciales sur la règlementation qui leur est applicable quotidiennement (certifiés ISO 9001) a répondu à cette question, le 9 décembre 2004 : "Nous comprenons que vous nous interrogez sur l'existence d'une législation en matière de chambres d'hôtes, et plus particulièrement sur la capacité d'accueil autorisée par ce genre d'établissement. Il n'y a aucune disposition légale spécifique fixant le nombre maximum de chambres au-delà duquel une structure hôtelière est obligatoire.
   En revanche, il existe des normes éditées et en ce qui la concerne, la Fédération nationale des gîtes de France limite son agrément à six chambres, pouvant loger quinze personnes.
   En d'autres termes, le législateur ne donne pas d'autres indications que celles concernant l'application des règles des établissements recevant du public (ERP) pour lesquels la règlementation (prévention des risques incendie et accessibilité aux personnes handicapées) s'applique à partir de six chambres."

2. APCE, Agence Pour la Création d'Entreprises,
   émanation du CNCE, Conseil national de la création d'entreprise, émanation du Ministère au PME, Commerce, Artisanat... (14, rue Delambre - 75 682 Paris Cedex 14 - www.apce.com) précise dans sa fiche "Gîtes ruraux - chambres d'hôtes - Code NAF 55.2E - réactualisée en avril 2003, page 15 : "RÈGLES ET USAGES DE L'ACTIVITÉ - Établissement recevant du public - Le nombre de chambres d'hôtes n'est pas limité, mais lorsqu'il atteint 6, le propriétaire est obligatoirement soumis au régime règlementaire des ERP, Établissement Recevant du Public".

3. Fédération Nationale des Gîtes de France,
   la fiche de l'APCE, citée ci-dessus, indique sur sa page de titre : "Participation à la relecture de cette fiche : Fédération Nationale des Gîtes de France" www.gites-de-france.fr

Donc, il n'y a pas de limites, quant au nombre, fixées par la législation. Mais, il y a des contraintes quant à la nature de l'exploitation !
Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

Reprenons les organismes déjà cités :

• L'INFOREG indique dans sa fiche, mise à jour au 16/11/04 : "L'ouverture et l'Exploitation de chambres d'hôtes" : "Il n'existe pas de définition légale de la chambre d'hôtes, mais celle-ci s'entend comme une chambre aménagée chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes et de leur offrir des nuitées comprenant petit déjeuner".

• L'APCE, dans la fiche déjà citée, en page 4, indique : "Les chambres d'hôtes sont des chambres aménagées et équipées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes et leur offrir la "nuitée" et le petit déjeuner uniquement".

• La FÉDÉRATION NATIONALE DES GÎTES DE FRANCE, on l'a vu, limite son agrément à six chambres et précise dans sa charte "le propriétaire assure obligatoirement l'accueil des hôtes".

EN CONCLUSION :
il n'y a pas de limites fixées quant au nombre de chambres mais des limites quant à la nature des activités qui doivent rester artisanales, chez l'habitant avec accueil personnel...

Donc, selon les lieux, les locaux, on peut considérer que le statut des chambres d'hôtes peut être de quelques unités (laissons de côté le classement ERP, sur lequel nous reviendrons) à un nombre plus important : dans un château, une grande ferme avec dépendances, pourquoi ne pas considérer la possibilité pour 10, 12 voire 15 chambres ?

Au-dessus, cela peut impliquer une organisation qui sort de l'aspect artisanal ; mais ceci est mon avis personnel puisque, encore une fois, il n'y a pas de texte précis.

Il n'empêche que certains syndicats hôteliers affirment qu'au-dessus de 5 chambres il s'agit d'un hôtel. C'est, à mon sens, totalement abusif : ce n'est pas parce que, pour être classé hôtel il faut un minimum de 5 chambres, pour un hôtel sans étoile, 7 pour un hôtel de 1 étoile et 2 étoiles, 10 pour un hôtel 3 étoiles, etc. (arrêtés 14/2/86, 27/4/88, 7/4/89, 10/4/91 & 18/6/92), que l'inverse est vrai, autrement dit qu'à partir de 5 ou 7 chambres, l'organisation concernée devient un hôtel = C'EST FAUX.

J'habite à Paris et il y aurait la possibilité d'acquérir dans mon immeuble des locaux commerciaux actuellement utilisés pour une partie pour une activité de centre culturel (établissement recevant du public) et pour une autre partie comme entrepôt pour un commerce de textile. Les locaux se situent directement en dessous des miens.

• Est-ce possible d'y créer une activité de chambres d'hôtes en réunissant mes locaux avec ceux à acquérir dans l'hypothèse que la problématique ERP soit résolue ?

Il y aura en cas d'acquisition de l'ensemble des locaux (3 lots) la possibilité de créer jusqu'à 20 chambres.

Plusieurs points me gênent dans votre question :

• tout d'abord, il ne s'agit pas d'utiliser votre domicile pour recevoir des "amis", mais vous voulez créer de toutes pièces, en quelque sorte, un nouveau domicile ou un véritable complexe pour recevoir des clients ;

• votre projet se situe à Paris ; certes il est tout à fait possible de créer des chambres d'hôtes dans un milieu urbain et à Paris ; il est demandé que la ville soit touristique ce qui bien sûr est le cas, mais encore faudrait-il que le quartier puisse avoir cette caractéristique ?
  Une installation en milieu urbain demande, - selon l'étude de l'Inforeg (service d'étude de la Chambre de Commerce et d'Industrie de Paris - Rubriques ACTIVITÉS RÉGLEMENTÉES 2004/2005) -, que les chambres d'hôtes doivent avoir des terrasses et que sont exclues celles qui sont situées dans des lotissements, l'extérieur du bâtiment devant correspondre aux spécificités de la région ;

• enfin, vous envisagez 20 chambres ; j'ai déjà indiqué qu'il n'y avait aucune règlementation limitant le nombre de chambres possibles ; mais dans la mesure où on considère qu'une chambre d'hôtes "s'entend comme une chambre aménagée chez l'habitant...", ces vingt chambres pourraient peut-être se comprendre dans un château, une très grande ferme, mais je ne le crois pas dans un immeuble parisien ;

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôte possibles chez l’habitant.

• enfin, comme je l'ai déjà indiqué, il me paraît très vraisemblable qu'une législation, beaucoup plus contraignante, soit bientôt mise en place, mettant en cause la pérennité de votre projet.

Ma femme et moi avons acheté un bar-hôtel-restaurant en montagne. Nous avons créé une SCI pour acheter les murs, et une SARL pour acheter le fonds. La SARL loue à la SCI la partie chambre bar et restaurant, et nous sommes locataires de la partie privée. Nous nous sommes inscrits au RCS avec l'activité "chambres d'hôtes, bar, restaurant". Depuis quelque temps nous avons la visite d'un inspecteur des fraudes qui nous demande de retirer nos publicités "chambres d'hôtes" (sûrement envoyé par une consœur bien intentionnée) s'appuyant sur la définition de chambres d'hôtes retenue par le Tribunal de Grande Instance de Tarascon : "Il s'agit de chambres aménagées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes itinérants. Le nombre de chambres est limité à 5." et de rajouter "cette activité ne doit pas se confondre avec une activité hôtelière".

Le témoignage que vous apportez est intéressant avec à la fois l'avis de l'inspecteur des fraudes et l'avis du TGI de Tarascon.

• Vous avez annoncé un changement de la législation ERP, pour juillet 2005, dans les 80 premières questions (je n'ai pas encore eu le temps de lire les autres, mea culpa). Ce changement est-il en vigueur et, si oui, qu'est ce qui a vraiment changé pour les chambres d'hôtes ?

• Y a-t-il un tarif maximum pour être considéré comme chambres d'hôtes ? Peut-on avoir une suite à 800 € en chambre d'hôtes parce que j'habite au premier étage ?

• Dans mon cas, y aurait-il plus d'avantages (notamment fiscaux - subventions, etc.) à être chambres d'hôtes ou hôtel ?

• Que se passe-t-il si je démarre l'activité en tant que chambres d'hôtes et que, si mon projet se développe beaucoup, 10 ans plus tard je change de statut pour un hôtel. La région/département peuvent-ils demander le remboursement des subventions accordées pour développer l'activité en chambres d'hôtes ?

Vous posez de nombreuses questions, je vais donc répondre à toutes celles qui sont dans mes compétences (i.e. sans recherches trop approfondies) et je vous proposerai une solution pour les autres...

Je pense, tout d'abord que votre approche, en ce qui concerne ce projet, est erronée, du moins dans son vocabulaire, mais peut-être aussi dans son esprit ; en effet, vous évoquez une quarantaine de chambres qui seraient des chambres d'hôtes : j'ai exposé dans les réponses ci-dessus (questions 4, 5 et 11) que la législation ne fixait pas - pour le moment - de limites maximales au nombre de chambres, dans un seul établissement, pouvant être considérées comme des chambres d'hôtes, mais je suis convaincu qu'avec quarante, vous auriez des réactions importantes des fédérations d'hôteliers, de l'administration pour vous dire qu'il s'agit d'un hôtel ou d'un Château-Hôtel, sûrement pas de chambres d'hôtes.

• Subventions :

Le montage financier et ses conséquences fiscales a besoin d'être étudié particulièrement ; il m'est impossible d'y répondre sans avoir plus de précisions.

• Affiliation :

De ce que vous décrivez, une affiliation à Relais & Châteaux, Châteaux & Hôtels de France ou Leading hotels of the world, semble tout à fait à conseiller, mais encore faut-il la justifier par la qualité du produit (décoration, matériaux...) et du service.

Mais, il ne peut s'agir "de franchise/association" mais d'affiliation, c'est-à-dire autorisation d'utiliser cette appellation, d'être dans les annuaires du groupe et d'acquitter une redevance annuelle ainsi qu'une commission sur les réservations.

• ERP :

Toutes les questions que vous posez demandent une étude spécifique et sûrement, en amont, un avis de la Commission de Sécurité ; j'ai donné déjà beaucoup d'informations sur les largeurs de couloirs, celles des portes, etc. ; mais il est clair, que dans un bâtiment historique classé, des dérogations peuvent être obtenues, il est donc inutile, à ce stade, de spéculer sur la règlementation elle-même qui, j'en suis à peu près sûr, ne pourra pas être applicable, justifiant ainsi des dérogations.

• Réglementation :

Non, la règlementation n'a pas encore changé (du moins à fin octobre 2005), en ce qui concerne les chambres d'hôtes ; mais - encore une fois, à mon avis - cela ne concerne pas votre projet.

• Tarifs :
  Je ne comprends pas bien votre question : les tarifs sont libres ; mais il faut faire un positionnement tarifaire des différentes composantes du produit, par rapport à la concurrence, aux exigences du ou des marchés et selon la segmentation de clientèle-cible.