Bail et sous-location

	Dans cette page, vous trouverez les réponses aux questions suivantes :
	N°132, 135, 198, 211 & 219

132

Je souhaite créer prochainement une activité de chambres d'hôtes en milieu urbain. Je suis locataire de la maison dans laquelle je désire exploiter ces chambres. Le propriétaire de la maison est d'accord, mais veut transformer mon bail d'habitation en un bail commercial.

Est-ce nécessaire ?

Et dans ce cas-là est-il obligatoire de faire une demande de changement d'affectation auprès de la préfecture ?

Je n'étais pas vraiment sûr de la réponse à faire à votre question concernant la demande de votre propriétaire concernant la modification de votre bail-habitation en bail commercial, à la suite de votre souhait d'exploiter quelques chambres d'hôtes. J'ai donc interrogé l'expert Christian Bonnin, voici sa réponse :

"La sous-location étant soumise à des règles strictes (tout se trouve dans le bail), si le propriétaire exige un bail commercial, il n 'y a pas grand-chose à faire. Il faut donc que votre correspondant épluche déjà son bail... qui n'autorise peut-être pas la sous-location ou qui l'autorise mais avec l'accord du propriétaire".

Donc, rien n'est évident pour vous car il est à craindre que cette transformation de bail soit agrémentée d'une augmentation, mais si vous passiez outre vous pourriez risquer une rupture de bail* ; il est en effet à craindre que même pour quelques chambres en location, un Tribunal vous donne tort : donc il faut négocier.

Quant à une demande de changement d'affectation, elle ne paraît pas utile, votre seule obligation étant une information à la Mairie sur le fait que vous allez avoir une activité de location de chambres d'hôtes.

* Pour en savoir plus, vous pouvez aussi vous reporter au Blog des Experts : "Le bail commercial en CHR" par M^e Marc Gaillard.

135

Ma femme et moi avons racheté un ancien hôtel-restaurant pour le transformer en habitation principale.
Nous utilisons actuellement les 12 anciennes chambres d'hôtel en chambres d'hôtes, et la grande salle de restaurant ainsi que la cuisine est mise en location pour les réceptions privées. Notre établissement était un ERP recevant plus de 300 personnes, nous sommes redescendus sous la barre des 150 maxi, chambres et salle :

Dans quelle catégorie sommes-nous actuellement classés sachant que nous sommes aux normes au niveau incendie, évacuation, éclairages de secours, extincteurs, etc. ?

N'étant pas du tout équipés pour l'accès des personnes à mobilité réduite (salle et chambres en étage) depuis l'origine de la construction en 1970, sommes-nous imposés de réaliser des travaux d'aménagement lourd par rapport à notre affaire actuelle ?

Classement :
il est évident que vous êtes un Établissement Recevant du Public (ERP) de la 5° catégorie à la fois compte tenu du nombre de chambres que vous utilisez en chambres d'hôtes et aussi de la salle de réception.

C'est la surface qui compte :
une petite précision, vous indiquez que votre établissement recevait plus de 300 personnes et que vous étiez redescendus en dessous de 150 maxi. ; je ne pense pas que cela veuille dire grand chose aux yeux d'une Commission de Sécurité car pour eux ce qui compte c'est le potentiel, donc la surface de la salle et pas les dispositions que vous pouvez prendre pour restreindre la fréquentation.
D'autre part, je me permets de vous rappeler que quand vous louez ou sous-louez vos installations de salle et cuisine pour des réceptions privées, votre responsabilité reste totalement engagée.

Accessibilité des handicapés :
pour répondre maintenant à la question essentielle de votre message à savoir la nécessité de permettre l'accessibilité des handicapés à mobilité réduite à la salle de réception et aux chambres d'hôtes situées au 1er étage, il est évident que sur une petite exploitation des travaux importants pour mettre en conformité un bâtiment construit en 1970, le coût des travaux peut être très lourd.
Cependant d'une part, vous pouvez bénéficier d'une dérogation que l'on peut considérer comme tacite tant que n'avez pas reçu de mise en demeure.
Par ailleurs, je vous prie de vous référer aux indications que j'ai données aux questions 79 et 104 sur la page "Personnes à mobilité réduite" pouvant vous donner - la seconde surtout - une solution pas trop onéreuse et pour laquelle je n'exclus pas que vous puissiez, peut-être, obtenir une subvention du Conseil Général (contact par la CCI).

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.

198

Nous sommes sur le point d'acheter un fonds de commerce café. Les murs appartiennent à la mairie dans la dénomination du bail. C'est un café hôtel. La partie hôtel ne fonctionne plus depuis des années. Au dessus du bar et par une entrée différente, le propriétaire actuel du fond a fait un F3 au premier et au second, il y a d'anciennes chambres à retaper, ces deux étages servaient d'hôtel.

Nous voudrions nous servir, dans un but commercial, de ces étages mais avec une règlementation moins exigeante. Que pouvons-nous faire de ces locaux ?

La mairie est d'accord pour envisager des locations meublées. Comment nous protéger devant un changement de maire ?

Vous ne précisez pas si vous avez l'intention d'utiliser, le F3 par exemple, pour votre logement personnel ; si oui, vous pouvez tout à fait vous orienter, pour les pièces restantes, vers une solution chambres d'hôtes pour laquelle vous trouverez tous les éléments de réponse dans ce Blog des Experts.

Si vous n'envisagez pas d'en faire votre résidence principale, la meilleure solution pour vous est d'envisager une exploitation de meublés ; il faut faire une déclaration à la Préfecture dans ce sens pour être classés et commercialisés dans cette catégorie.

Pour éviter toutes difficultés ultérieures, je vous conseille de faire bien préciser dans le bail cette option chambres d'hôtes ou meublés, sinon de faire un échange de lettres avec la mairie pour bien clarifier ce point.

Complément à Q198

	Le F3 fait partie des locations que nous envisageons, seulement nous ne voulons pas que ce soit en meublé mais en location simple car la personne qui veut nous le louer nous précise qu'en meublé, les allocations logements sont plus faibles. Auprès de qui pouvons-nous nous renseigner ?
	Je vous avoue être incapable de répondre à votre question sur la différence du niveau des allocations logement entre un meublé et un appartement nu ; un petit coup de fil à la CAF ou une visite vous donneront facilement la réponse. De toutes façons, il faudra bien dans votre bail l'autorisation de sous-location.

211

Je vis avec ma compagne propriétaire d'un appartement 3/4 pièces de 95 m2, situé au 14ème étage d'un immeuble privé à Strasbourg, au cœur des cités universitaires et proche du centre ville. Nous avons entrepris des travaux de rénovation, et j'ai le projet de proposer une chambre d'hôtes quelques mois dans l'année et table d'hôtes occasionnelle... ma question est la suivante :

Ai-je le droit de créer une chambre d'hôtes dans un appartement en ville ?
Si oui, une simple déclaration à la mairie suffirait-elle ?
Si non, que me reste-t-il comme autre alternative à mon projet ?

Une Chambre d'hôtes au 14ème étage d'un immeuble, voilà qui ne correspond pas tout à fait à ce qu'écrivent des bons auteurs sur le fait, qu'en milieu urbain, une chambre d'hôtes doit être dans un milieu touristique et/ou historique.

Mais vous indiquez être proche du centre ville et ne pouvez pas ne pas avoir une vue magnifique sur la superbe plaine d'Alsace... alors pourquoi pas ?

Il faut et il suffit que vous déclariez votre intention à la mairie ; vous trouverez ailleurs (Q50, Q51, Q52, Q66), dans mes réponses, les précisions sur la table d'hôtes (voir le chapitre).

219

Je viens de visiter un manoir à louer et je souhaite y vivre et avoir une activité complémentaire de chambres d'hôtes (possibilité de 5 chambres) car la région ou nous vivons s'y prête vraiment.

Je voudrais connaître les possibilités de contrats de location que je dois établir avec le propriétaire du manoir sachant qu'avec mon conjoint nous avons déjà une activité professionnelle de travailleur indépendant.

Et comment allons-nous déclarer ces revenus complémentaires ?

Pour avoir le droit de mettre quelques chambres d'hôtes en exploitation dans la propriété que vous entendez louer, il faut et il suffit que, dans le bail, soit inscrite la mention que vous avez la possibilité de sous-louer quelques-unes des pièces ou, pour être encore plus explicite, qu'une activité de chambres d'hôtes peut y être développée.

J'indique aux questions 15, 18 et 40 (page "Fiscalité : généralités") comment les recettes peuvent être déclarées : a priori, dans votre cas, le plus simple semble être l'inscription du chiffre d'affaires sur votre déclaration de l'IRPP, l'administration faisant la déduction forfaitaire de 72 %.

Dans cette page, vous trouverez les réponses aux questions suivantes :

Je souhaite créer prochainement une activité de chambres d'hôtes en milieu urbain. Je suis locataire de la maison dans laquelle je désire exploiter ces chambres. Le propriétaire de la maison est d'accord, mais veut transformer mon bail d'habitation en un bail commercial.

Est-ce nécessaire ?

Et dans ce cas-là est-il obligatoire de faire une demande de changement d'affectation auprès de la préfecture ?

Dans quelle catégorie sommes-nous actuellement classés sachant que nous sommes aux normes au niveau incendie, évacuation, éclairages de secours, extincteurs, etc. ?

N'étant pas du tout équipés pour l'accès des personnes à mobilité réduite (salle et chambres en étage) depuis l'origine de la construction en 1970, sommes-nous imposés de réaliser des travaux d'aménagement lourd par rapport à notre affaire actuelle ?

Nous voudrions nous servir, dans un but commercial, de ces étages mais avec une règlementation moins exigeante. Que pouvons-nous faire de ces locaux ?

La mairie est d'accord pour envisager des locations meublées. Comment nous protéger devant un changement de maire ?

Le F3 fait partie des locations que nous envisageons, seulement nous ne voulons pas que ce soit en meublé mais en location simple car la personne qui veut nous le louer nous précise qu'en meublé, les allocations logements sont plus faibles.

Auprès de qui pouvons-nous nous renseigner ?

Ai-je le droit de créer une chambre d'hôtes dans un appartement en ville ?

Si oui, une simple déclaration à la mairie suffirait-elle ?

Si non, que me reste-t-il comme autre alternative à mon projet ?

Je viens de visiter un manoir à louer et je souhaite y vivre et avoir une activité complémentaire de chambres d'hôtes (possibilité de 5 chambres) car la région ou nous vivons s'y prête vraiment.

Je voudrais connaître les possibilités de contrats de location que je dois établir avec le propriétaire du manoir sachant qu'avec mon conjoint nous avons déjà une activité professionnelle de travailleur indépendant.

Et comment allons-nous déclarer ces revenus complémentaires ?