Plan d'Occupation du Sol (Pos)
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Dans cette page, vous trouverez les réponses aux questions suivantes :
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N°12,
99, 129 & 226 |
 12
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Nous avons fait l'acquisition d'une
SCI, propriétaire d'un château et dépendances (plus de 1 500 m2 habitables), et
d'un parc clos de murs de 44 hectares. Nous souhaitons créer 3 activités :
- une activité agricole
d'élevage dans le parc,
- une activité chambres
d'hôtes (si possible 12 chambres, 6 dans le château et 6 dans une dépendance),
- une activité événementiel
type mariage, séminaire... dans une autre dépendance.
Les bâtiments sont classés en secteur B sur le POS,
autorisant le camping (6 abris au maximum) et les gîtes ruraux dans le cadre des
bâtiments existants.
La création de 12 chambre d'hôtes nécessite-t-elle la révision
du POS ?
L'activité événementiel est-elle possible en complément des
activités agricoles et chambres d'hôtes, sans modification du POS ?
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Les activités que vous envisagez
correspondent tout à fait à "l'esprit des chambres d'hôtes" c'est-à-dire une
activité agricole et/ou d'élevage, des chambres d'hôtes et une activité
événementielle comme mariage, séminaires...
Quant au POS, il est certain que la
création des 6 chambres dans le château et de 6 autres dans une dépendance ne va pas
modifier la densité de la construction fixée par le plan local d'urbanisme et donc ne
devra avoir aucune incidence sur le POS de la propriété.
Il en va de même pour les activités
événementielles puisqu'elles auront lieu dans une autre dépendance.
Se poseront d'autres problèmes en termes
de sécurité et d'assurances liés à ces créations et à la fréquentation importante
de public (Établissement Recevant du Public, tant pour les chambres que pour la salle de
séminaire).
Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôtes possibles chez l’habitant.
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99
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Je suis en train d'aménager 2
chambres d'hôtes dans mon habitation principale. J'ai déposé un permis de construire.
Les services instructeurs me demandent de prévoir 2 places de parking sur ma propriété,
ce qui me pose problème compte tenu de la configuration de ma maison (ancienne ferme de
village où tout se touche).
Suis-je obligé d'avoir ces 2 places sur ma
propriété ?
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Je ne comprends pas bien pourquoi vous avez fait une demande de permis de
construire puisque vous parler "d'aménagement" de votre habitation
principale ? Sauf si vous augmentiez la surface construite, donc le POS ?
Je n'ai jamais rencontré dans mes recherches sur la création de
chambres d'hôtes une mention sur la nécessité de créer des places de parking.
Certes, il ne faut pas exclure qu'il y ait une contrainte de cette
nature dans le Plan d'Urbanisme de votre commune, stipulant que toute création d'une
chambre dans un but commercial implique une création d'une place de parking.
C'est ce que vous devriez vérifier auprès du service d'urbanisme de
la Mairie ; si c'est le cas, il faudrait que vous demandiez une dérogation, exposant
le problème que vous rencontrez à cause de la configuration de votre ferme ; si ce
n'est pas le cas, il faudrait demander aux inspecteurs du service instructeur du P.C., sur
quels textes ils s'appuient.
Merci, pour le bénéfice d'autres intervenants sur ce sujet
interactif, de nous tenir au courant.
Complément d'information sur Q99 :
suivant votre avis, je me suis rapproché de ma mairie : le POS impose ces places de
parking. J'ai alors vu avec mon architecte et nous avons trouvé une solution : je
vais demander à la commune (qui l'accepte oralement pour l'instant) l'autorisation
permanente de faire stationner mes hôtes sur le parking public de l'église, moyennant
éventuellement un loyer (modeste). Il suffit donc de trouver des places ailleurs que sur
son domaine privé (j'aurais aussi pu demander à des voisins). |
129
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J'ai une demeure familiale juste assez
grande pour y loger ma famille mais voudrais cependant pouvoir recevoir, dans le cadre de
chambres d'hôtes ou de gîte rural, des "clients/amis" afin de me faire un
revenu complémentaire.
Le terrain, au bout du village, sur lequel donne la maison,
serait à vendre, si j'en crois quelques rumeurs, comment puis-je savoir avant de
l'acheter si je pourrais construire quelque chose sur ce terrain pour y loger mes
hôtes ?
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C'est très simple : vous devez aller à la Mairie de votre Commune
et demander à consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ce que l'on appelait POS (Plan
d'Occupation du Sol) précédemment.
Vous verrez si le terrain est considéré comme terrain agricole, constructible, à bâtir
et dans ce dernier cas, s'il y a des spécifications sur les constructions pouvant y être
construites (hauteur, distance de la route, style de construction, etc.).
Le cas échéant, vous pouvez demander une modification du Plan Local
d'Urbanisme (PLU), mais cela doit de nouveau
être entériné par le Conseil Municipal et ne peut donc rester confidentiel, ce qui
pourrait augmenter les exigences du vendeur.
Souvent, la meilleure solution consiste à vous entendre avec le
cédant, en signant un compromis de vente sous réserves que vous obteniez les
dérogations que vous souhaitez, sous un délai raisonnable.
Dans le cas que vous décrivez c'est évidemment d'un gîte, et non de
chambres d'hôtes, dont il serait question, puisque cela se situe en dehors de votre
domicile.
Mais avant de vous lancer, soyez sûre que le marché existe bien, car vous envisagez
d'investir dans une construction qu'il faudra bien rentabiliser, donc il faut faire - ou
faire faire - une étude de rentabilité avec différentes hypothèses d'occupation et de
prix de vente moyen.
Mise à jour septembre 2007 :
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soit vous avez affaire à une zone agricole dite "zone
A" (il s’agit alors des « secteurs de la commune, équipée ou non, à
protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique
des terres agricoles » - article R. 123-7 du code de l’urbanisme) ;
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soit d’une zone à urbaniser, dite "zone AU" :
l’article R.123-6 du code de l’urbanisme définit ces zones comme pouvant
« être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de
la commune destinée à être ouverts à l’urbanisation ».
Ceci voulant dire que dans le premier cas, vos chances
d’obtenir une modification des textes par approbation du conseil municipal
sont faibles, par contre votre projet se présente bien mieux dans le second
cas.
Il y a en plus des distinctions dans ce second classement selon la nature et
l’importance de l’assainissement existant à la périphérie immédiate.
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226
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Ma maison, une ancienne ferme
dauphinoise, est située sur un terrain classé au POS : Zone avec risque de
glissement de terrain.
Ai-je malgré cette nature de terrain, le droit de créer 2
chambres d'hôtes ? Pour affiner la question, ces chambres seraient spécifiques pour
recevoir des personnes à mobilité réduite.
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En termes
de règlementation, je crains que vous n'ayez pas le droit ; mais au plan moral, je
suis sûr que vous ne pouvez prendre ce risque sans du moins poser la question à la
mairie, par écrit, d'une façon très explicite, laquelle la répercutera aux services
concernés ; je crains bien que la réponse ne soit négative.
La perspective d'y prévoir des clients à mobilité réduite ne peut
qu'inciter les uns et les autres à encore plus de prudence.
Complément à Q226.
J'ai en effet posé la question à la mairie et à la Communauté d'Agglomération au
service du droit des sols. Les 2 réponses sont identiques : je ne pourrais pas
créer un ERP, mais dans le cadre de 2 chambres d'hôtes, mes clients sont considérés
comme des invités à titre privé et il n'y a pas de restriction.
Je n'ai pas le droit de réhabiliter des locaux qui ne sont pas
déjà à usage d'habitation, mais j'ai parfaitement le droit de loger des personnes
dans l'habitation qui a été créée, il y a 100 ans !
Je demanderai néanmoins aux services compétents pour les handicapés
de venir visiter et de me donner leur avis... Merci pour votre réponse. |
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