• SOLUTION HÔTEL :

  • Vous créez une société (SARL, SA, unipersonnelle...) qui est propriétaire du bien et l'exploite en hôtel, mais vous pouvez avoir une double structure : l'une (genre SCI) propriétaire qui loue à une société d'exploitation - que vous contrôlez totalement, partiellement ou pas du tout.
  • Avec une quinzaine de chambres, toutes les obligations en termes de sécurité s'imposent à vous car l'hôtel sera un ERP (établissement recevant du public).
  • Vous aurez aussi toutes les contraintes dans le domaine social (convention collective, locaux pour le personnel, présence de personnel 24h./24).
  • Vous devrez fournir différentes prestations en fonction du classement (point suivant) mais en tout cas la possibilité d'un petit déjeuner.
  • Vous devrez obtenir de la commission départementale le classement en catégorie de 0 à 4 étoiles luxe (avec restaurant à partir de 4* - voir article sur lhotellerie-restauration.fr).
  • Et vous devrez obtenir des différentes commissions (sécurité, hygiène, Inspection du travail...), les autorisations nécessaires - tout ceci n'est pas très compliqué, si les problèmes sont pris en amont.
  • La commercialisation pour une petite unité (15 chambres, en l'occurrence), n'est pas très facile, le coût d'approche étant relativement important. Une affiliation à certaines chaînes volontaires permet d'obtenir, à coût modéré, une assez bonne activité.

• SOLUTION CHAMBRES D'HÔTES :

  • Il doit, en premier lieu s'agir de votre foyer, dont vous réservez une partie à une clientèle de passage qui va "vivre chez l'habitant" : dans la charte des Gîtes de France, "le propriétaire assure obligatoirement l'accueil des hôtes" et doit être personnellement disponible 7 jours sur 7, comme quand on reçoit des amis à la maison.
  • C'est considéré comme une activité complémentaire de votre activité principale et pas comme votre activité principale.
  • La promotion se fait, bien sûr, par le "bouche à oreille" mais pour l'essentiel par un organisme dépendant de la Fédération des Gîtes de France ou des chaînes volontaires développant des réseaux ainsi que l'inscription dans des guides : mais l'activité, très saisonnière, suit le plus souvent les rythmes des vacances, sauf à trouver des animations à thème (pêche, neige, équitation, golf, vignoble...).
  • Il n'y a aucune règlementation spécifique, mais des normes éditées par la Fédération des Gîtes de France quant aux surfaces, éléments de confort, etc.
  • Capacité : généralement les fédérations concernées fixent à 6 le nombre de chambres complémentaires du logement, mais il n'y a aucune obligation règlementaire stricte. Par contre dès que la capacité excède 5 chambres les obligations des "Établissements Recevant du Public" s'imposent dans le domaine de la sécurité - comme pour un hôtel.
    Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôte possibles chez l’habitant.
  • Certaines fédérations de chambres d'hôtes, font également des classifications par "épis" (1 épis, 2 épis, etc.) pour distinguer le niveau qualitatif.
  • Le personnel peut être considéré comme des "emplois à domicile".
  • Régime fiscal : "Considérée comme une opération commerciale sur le plan fiscal, la location des gîtes et chambres d'hôtes produit des revenus imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC non professionnels, bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, ou au titre de l'I.S., impôt sur les sociétés pour les sociétés commerciales" (source Fiche de l'APCE - avril 2003).
  • Une inscription au RCS peut être souhaitable : en absence de toute jurisprudence précise, ceci est à considérer au cas par cas.
  • Les locations sont exonérées de la TVA, mais les locaux sont assujettis à d'autres taxes (source CCI de Paris).
  • Dans certains départements et certaines zones, la création de chambres d'hôtes peut bénéficier de subventions.

J'exploite une activité de chambres d'hôtes affiliée au réseau Gîtes de France, au titre d'une activité principale. En sachant que je souhaite relever du régime agricole, l'entreprise familiale étant une cave particulière de vins du Languedoc :

Quelques informations sommaires sur les différents statuts possibles, semblant pouvoir convenir à votre cas, partant de l'hypothèse que vous teniez à bien séparer vos activités, voici les principales solutions :

1) ENTREPRISE INDIVIDUELLE :

• pas de notion de capital, mais responsabilité sur vos biens personnels ;
• transmission de l'entreprise facilitée (cession du fonds, apport en société) ;
• régime fiscal : impôts sur les revenus - IR - dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• pas de rémunération hormis les bénéfices ;
• régime social : celui des travailleurs indépendants.

2) CONSTITUTION D'UNE SOCIÉTÉ (SARL à plusieurs associés) :

• au minimum deux associés (50 maximum) ;
• un gérant - voire deux - doit être nommé, par statut ou assemblée générale ordinaire ;
• un capital doit être déterminé (minimum 8 000 €, mais peut être constitué pour une part par les investissements) ;
• responsabilité limitée aux apports ;
• transmission par cession de parts ;
• régime fiscal I.S. (ou régime micro-entreprise) ;
• rémunération du gérant possible à inclure dans les charges d'exploitation ;
• le régime social du gérant :

• si minoritaire : relève du régime des salariés sauf pour les Assedic,
• si majoritaire : relève du régime des non-salariés (est considéré comme majoritaire le gérant qui avec les parts de son conjoint et/ou de ses enfants aurait plus de 50 % des parts).

3) CONSTITUTION D'UNE SOCIÉTÉ (EURL, un seul associé) :

• Enfin, s'agissant de l'éclairage aux normes ERP. Qu'est-ce qui est exigé : faut-il uniquement indiquer dans le couloir l'endroit où se trouve l'issue de secours ou également mettre des lampes spéciales vertes signalant l'accès dans toutes les chambres ?

Vous posez de nombreuses questions, je vais donc répondre à toutes celles qui sont dans mes compétences (i.e. sans recherches trop approfondies) et je vous proposerai une solution pour les autres :

• Je pense, tout d'abord que votre approche, en ce qui concerne ce projet, est erronée, du moins dans son vocabulaire, mais peut-être aussi dans son esprit ; en effet, vous évoquez une quarantaine de chambres qui seraient des chambres d'hôtes : j'ai exposé à plusieurs reprises (questions 4, 5 et 11 de la page "Formalités - prestations : Capacité") que la législation ne fixait pas - pour le moment - de limites maximales au nombre de chambres, dans un seul établissement, pouvant être considérées comme des chambres d'hôtes, mais je suis convaincu qu'avec quarante, vous auriez des réactions importantes des fédérations d'hôteliers, de l'administration pour vous dire qu'il s'agit d'un hôtel ou d'un Château-Hôtel, sûrement pas de chambres d'hôtes.
  

• Subventions :

• Classiques :
  il ne faut pas obligatoirement raisonner en "montant" mais, selon les informations que j'ai pu trouver, plus en pourcentage ; il est généralement admis que les subventions peuvent aller jusqu'à 30 % du montant des investissements nets ; bien sûr, dans un projet de l'ampleur du vôtre, ceci a peut-être besoin d'être relativisé ; il est clair aussi que les instances départementales ou régionales (voire européennes) qui attribuent ces fonds, ont des plafonds annuels dans leurs budgets (incidemment les Gîtes de France, ne subventionnent rien, eux-mêmes, mais contre un engagement d'adhésion, leur antenne locale peut aider à monter et à présenter un dossier) .

• Liées au classement à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques :
  Je vais faire des recherches, dans ce domaine, pour savoir ce qui est possible, dans quelles conditions et sous quelles formes ?

• Cumul :
  les différentes subventions sont certainement cumulables car de nature, d'objet et d'origine des fonds totalement différents.

Voir le Blog des Experts Subvention en hôtellerie par Catherine Avignon
À noter aussi que selon les départements ou les régions, les subventions pour les études concernant un projet de rénovation ou de création peuvent aller jusqu’à 80 % du montant des études avec un plafond raisonnable.

• Fiscalité :

Le montage financier et ses conséquences fiscales a besoin d'être étudié particulièrement ; il m'est impossible d'y répondre sans avoir plus de précisions.

• Affiliation :

De ce que vous décrivez, une affiliation à Relais & Châteaux, Châteaux & Hôtels de France ou Leading hotels of the world, semble tout à fait à conseiller, mais encore faut-il la justifier par la qualité du produit (décoration, matériaux...) et du service.

Mais, il ne peut s'agir "de franchise/association" mais d'affiliation, c'est-à-dire autorisation d'utiliser cette appellation, d'être dans les annuaires du groupe et d'acquitter une redevance annuelle ainsi qu'une commission sur les réservations.

• ERP :

Toutes les questions que vous posez demandent une étude spécifique et sûrement, en amont, un avis de la Commission de Sécurité ; j'ai donné déjà beaucoup d'informations sur les largeurs de couloirs, celles des portes, etc. ; mais il est clair, que dans un bâtiment historique classé, des dérogations peuvent être obtenues, il est donc inutile, à ce stade, de spéculer sur la règlementation elle-même qui, j'en suis à peu près sûr, ne pourra pas être applicable, justifiant ainsi des dérogations.

• Réglementation :

Non, la règlementation n'a pas encore changé (du moins à fin octobre 2005), en ce qui concerne les chambres d'hôtes ; mais - encore une fois, à mon avis - cela ne concerne pas votre projet.

• Tarifs :
  Je ne comprends pas bien votre question : les tarifs sont libres ; mais il faut faire un positionnement tarifaire des différentes composantes du produit, par rapport à la concurrence, aux exigences du ou des marchés et selon la segmentation de clientèle-cible.