Étude de rentabilité
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Dans cette page, vous trouverez les réponses aux questions suivantes :
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N°1,
65, 67, 110,
111, 129 & 208 |
 1
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Je souhaite faire l'acquisition d'un hôtel particulier offrant, après
travaux, de 12 à 15 chambres :
Je voulais savoir si je peux le transformer en hôtel ou dois-je
rester en catégorie "chambres d'hôtes" ?
En fonction de la réponse pouvez-vous me dire pourquoi et quels
sont les avantages de l'un ou de l'autre ?
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Daniel Gillot :
"Vous vous interrogez sur la vocation à donner à l'hôtel particulier que vous
envisagez d'acheter : hôtel ou chambres d'hôtes, pour une quinzaine de chambres. Ce
sont deux approches totalement différentes, deux métiers complètement différents.
Ne connaissant ni la région où peut se situer ce projet, ni son environnement (urbain,
campagnard, montagne, mer...), ni vos propres objectifs à moyen et long terme, je ne
pourrai vous donner que des éléments relativement généraux, pouvant être
ultérieurement affinés, si besoin est.
Résumons cependant succinctement les deux volets de l'alternative :
SOLUTION HÔTEL :
- Vous créez une société (SARL, SA, unipersonnelle...) qui est propriétaire
du bien et l'exploite en hôtel, mais vous pouvez avoir une double structure : l'une
(genre SCI) propriétaire qui loue à une société d'exploitation - que vous contrôlez
totalement, partiellement ou pas du tout.
- Avec une quinzaine de chambres, toutes les obligations en termes de sécurité
s'imposent à vous car l'hôtel sera un ERP (établissement recevant du public).
- Vous aurez aussi toutes les contraintes dans le domaine social (convention collective,
locaux pour le personnel, présence de personnel 24h./24).
- Vous devrez fournir différentes prestations en fonction du classement (point suivant)
mais en tout cas la possibilité d'un petit déjeuner.
- Vous devrez obtenir de la commission départementale le classement en catégorie de 0 à
4 étoiles luxe (avec restaurant à partir de 4* - voir
article sur lhotellerie-restauration.fr).
- Et vous devrez obtenir des différentes commissions (sécurité, hygiène, Inspection du
travail...), les autorisations nécessaires - tout ceci n'est pas très compliqué, si les
problèmes sont pris en amont.
- La commercialisation pour une petite unité (15 chambres, en l'occurrence), n'est pas
très facile, le coût d'approche étant relativement important. Une affiliation à
certaines chaînes volontaires permet d'obtenir, à coût modéré, une assez bonne
activité.
Voici qui, je l'espère, vous donne des premiers éléments de réponse
à la question que vous vous posiez, pour résumer :
il peut s'agir de votre résidence principale et d'une activité
annexe, dans ce cas, l'hypothèse de la création de chambres d'hôtes mérite d'être
étudiée plus avant ;
il s'agit de créer une activité spécifique devant se rentabiliser
elle-même avec une quinzaine de chambres, c'est à un hôtel qu'il faut penser et c'est
pour un hôtel qu'il convient de faire une étude de marché et une étude de
faisabilité.
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65
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J'ai comme projet d'ouvrir des
chambres d'hôtes, ce qui constituerait ma seule source de revenus.
Je souhaite également ouvrir une table d'hôtes qui destinée aussi à une clientèle
extérieure. J'ai d'ailleurs bien pris note de vos différents conseils avisés à ce
sujet.
N'ayant que peu de moyens financiers, il me semblerait plus judicieux de reprendre une
activité de chambres d'hôtes afin d'être plus crédible auprès des banques, mais je ne
sais pas du tout vers qui me retourner.
Comment puis-je trouver des offres de reprise d'activité
sérieuses ?
Pensez-vous que ce type d'exploitation soit suffisamment
fructueux pour espérer en vivre ?
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Je ne suis pas sûr de bien comprendre votre question : plutôt que
de créer des chambres d'hôtes, il vous paraîtrait préférable d'acheter une
exploitation existante ? Est-ce bien cela ?
Bien sûr ceci peut se faire mais, à ma connaissance, il n'existe pas
de marché, de transactions organisées pour ce genre d'opération.
Par ailleurs, comme par définition, les chambres d'hôtes doivent
être un prolongement du domicile personnel, la transaction est d'autant plus difficile
que les propriétaires dont cette activité est souvent une activité complémentaire
devraient déménager.
Dans son document "Ouvrez un gîte rural" l'APCE évalue le
taux de reprise - entre chambres d'hôtes et gîtes ruraux - à environ un 1/10° du taux
de création : ce qui n'est pas énorme, mais démontre que ceci existe malgré tout.
Quant à la rentabilité dont vous parlez, il faut
être très prudent si vous devez vivre de cette exploitation : tout dépendra de la
région dans laquelle vous serez ; la Fédération Nationale des Gîtes de France,
citée dans le même ouvrage, estime que la location moyenne, pour l'ensemble de la
France, a été de 14 semaines en 2002, avec une durée moyenne de séjour de 3 nuits.
Ce qui, selon le niveau tarifaire, doit faire un chiffre d'affaires
annuel inférieur à 5 000 € ce qui peut permettre l'amortissement et un
revenu complémentaire mais sûrement pas d'en vivre ; DONC TOUT DÉPEND DE
LA RÉGION et de votre commercialisation.
Quant à votre "table d'Hôtes ouverte aux clients de
passage", je vous rappelle que cela s'appelle un restaurant (voir mes réponses de la
page "Table d'hôtes" aux questions Q50
à 52). |
67
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Je souhaite créer des chambres
d'hôtes mais je souhaite l'envisager comme activité principale.
Est-ce possible ou pas ?
De plus, est-ce possible d'exercer cette activité en étant
locataire du lieu ?
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Impossible de répondre d'une façon générale à votre première
question "la création de chambres d'hôtes peut-elle devenir mon activité
principale ?".
Sur un plan légal, administratif, bien sûr ; mais je comprends
votre question comme étant : vais-je tirer assez de revenus de mes chambres d'hôtes
pour en vivre ?
Comment voulez-vous que je le sache ? Il faut faire une petite étude sur le marché,
la concurrence, la saisonnalité de votre région... quel loyer, quels emprunts, savoir si
ce projet se situe dans un cadre agricole, combien de chambres vous envisagez, quel est
l'investissement que vous devez faire, etc., etc.
Cette étude peut être faite par vous-même ou par un cabinet de
conseils : vous ne pourrez répondre à votre question qu'après cette étude.
Quant à votre seconde question : oui, vous pouvez ne pas être
propriétaire des lieux pour monter une exploitation de chambres d'hôtes, mais
devez :
- d'une part avoir l'autorisation de votre propriétaire car vous allez modifier la nature
de votre bail : ce ne sera plus un bail de location habitation, mais allez lui donner
aussi une vocation commerciale ;
- et d'autre part devez avoir des garanties sur la durée de ce bail et son renouvellement
afin que votre affaire puisse être pérenne.
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Complément à Q67
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Concernant la possibilité de faire de cette activité mon activité
principale, je pensais surtout aux caractéristiques de ce qu'est une chambre d'hôtes aux
yeux des Gîtes de France, à savoir "une activité complémentaire, un complément
de revenu". C'est à cela que je pensais. Merci
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L'information que vous citez sur la position
qu'auraient les Gîtes de France sur le fait que l'exploitation de chambres d'hôtes
serait "une activité complémentaire, un complément de revenu" sans pouvoir
être une activité principale n'est pas un dogme mais, je crois, un simple conseil de
prudence afin d'informer ceux qui pourraient penser "vivre" de cette seule
activité.
Tout dépend du nombre de chambres, des investissements nécessaires,
de la situation du "produit", du marché...
Je vous rappelle avoir déjà cité les dernières statistiques
communiquées, à ma connaissance, par les Gîtes de France, 2002 : 37 % de taux
d'occupation moyen annuel.
Pouvez-vous faire plus ? Avec un taux analogue, voire plus bas,
pouvez-vous arriver à l'équilibre ? En tirer un revenu ? |
110
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Nous avons un projet d'acquisition
d'une ferme avec dépendances en Isère (nord Isère). Nous souhaitons en faire notre
résidence principale et créer 4 gîtes et une chambre d'hôtes.
Comment peut-on connaître le taux d'occupation des gîtes
en Isère, le seuil de rentabilité du projet, les subventions possibles dans notre
région et les aides de l'ANPE et des ASSEDIC (un de nous va très prochainement être
demandeur d'emploi) ?
Peut-on donc en dégager un salaire ?
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Vous posez plusieurs questions :
je n'ai aucune information sur le taux d'occupation des gîtes en
Isère ; peut-être le Comité Départemental du Tourisme (CDT) pourra vous donner
des informations, mais je ne suis pas sûr que ces informations soient agrégées dans
toutes les régions ainsi que l'antenne des Gîtes de France (Maison des Agriculteurs PB
2646 – 38036 Grenoble Cedex 2 – 04.76.20.68.13) ;
les subventions peuvent être attribuées par le Conseil
Départemental ou le Conseil Général et/ou la Chambre d'Agriculture ; votre chambre
de Commerce et d'Industrie, par le biais du Centre de Formalités des Entreprises (CFE)
peut vous donner les informations, les contacts, voire vous aider à préparer vos
dossiers ;
Voir le Blog des Experts
Subvention en hôtellerie par Catherine Avignon
À noter aussi que selon les départements ou les régions, les subventions pour les
études concernant un projet de rénovation ou de création peuvent aller
jusqu’à 80 % du montant des études avec un plafond raisonnable.
quant au seuil de rentabilité sur lequel vous nous interrogez, il
faut, pour que je puisse vous répondre, étudier le "marché" vers lequel vous
voulez vous tourner, le montant de vos investissements, les charges diverses de votre
projet ; une étude précise doit pouvoir être faite pour répondre à cette
question ainsi qu'à la suivante sur la possibilité de dégager un salaire.
En conclusion, je ne peux pas à ce stade, avec le peu d'information
que je possède et, je pense, le peu d'information que vous avez, vous encourager dans
votre projet sans une étude complète. |
111
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J'ai donc 28 ans, je suis belge et
j'aimerais m'installer en France afin d'ouvrir un gîte. J'ai deux enfants :
j'aimerais savoir comment je dois faire car je suis un peu perdue administrativement.
Vais-je pouvoir emprunter de l'argent ?
Si oui dois-je le faire en France ou en Belgique auprès des
banques ou bien existe-t-il des endroits qui aident à la création d'un gîte ? Je
vois mon endroit comme une ferme avec quelques animaux, des ateliers de bricolage avec les
enfants et 3 gîtes. Avez-vous une idée du budget ainsi que des formations et diplômes
que je dois posséder ?
J'aimerais vraiment aller au bout de ce rêve et mon but
n'est pas de faire richesse mais de connaître une vie riche de bien être et de
rencontres de douceur de la France... J'aimerais aussi être labellisée par les Gîtes de
France. Comment cela se passe-t-il ?
Dois-je leur donner un pourcentage ?
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L'essentiel des actions à entreprendre se trouve explicité dans les
réponses aux questions précédentes (Q43 /
Q55 / Q68) ; je développe ci-dessous
les autres points que vous abordez :
en ce qui concerne l'emprunt à effectuer, vous pouvez tout aussi
bien vous adresser aux banques belges qu'aux françaises : d'un côté, une banque
qui vous connaît, dont vous êtes cliente depuis des années sera peut-être plus encline
à vous aider, d'un autre côté, une banque proche du lieu de votre investissement pourra
être sensible à son intérêt et intéressée par la perspective de vous avoir comme
cliente ;
il est impossible d'avoir une idée du budget nécessaire pour le
projet intéressant que vous dépeignez, tout ceci dépend beaucoup trop de la région et
du coût du foncier dans le secteur ;
légalement aucun diplôme particulier n'est nécessaire pour
entreprendre ce type d'activité ; mais je ne peux que vous recommander très
fortement de faire une étude de marché et une étude de rentabilité pour que ce
"rêve" ne devienne pas un cauchemar par défaut de rentabilité ;
les "Gîtes de France" (59, rue Saint-Lazare - 75 439 Paris
Cedex 09 - 33 1 49 70 75 75 - www.gites-de-france.fr)
possèdent 96 antennes départementales qui pourront étudier votre projet, en accepter
les normes et même vous aider à monter un dossier de demande de subventions (les
subventions peuvent aller jusqu'à 30 % de l'investissement chambres d'hôtes ou
gîte) ;
pour être affiliée aux Gîtes de France, vous devez d'abord en
avoir l'agrément, puis payer une cotisation annuelle (en 2004, l'ordre d'idée était de
130 € par chambre) et payer une commission pour chaque réservation effectuée ;
Bon courage, mais étudiez bien votre projet avant de vous lancer dans
les investissements. |
129
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J'ai une demeure familiale juste assez
grande pour y loger ma famille mais voudrais cependant pouvoir recevoir, dans le cadre de
chambres d'hôtes ou de gîte rural, des "clients/amis" afin de me faire un
revenu complémentaire.
Le terrain, au bout du village, sur lequel donne la maison,
serait à vendre, si j'en crois quelques rumeurs, comment puis-je savoir avant de
l'acheter si je pourrais construire quelque chose sur ce terrain pour y loger mes
hôtes ?
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C'est très simple : vous devez aller à la Mairie de votre Commune
et demander à consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ce que l'on appelait POS (Plan
d'Occupation du Sol) précédemment.
Vous verrez si le terrain est considéré comme terrain agricole, constructible, à bâtir
et dans ce dernier cas, s'il y a des spécifications sur les constructions pouvant y être
construites (hauteur, distance de la route, style de construction, etc.).
Le cas échéant, vous pouvez demander une modification du Plan Local
d'Urbanisme (PLU), mais cela doit de nouveau
être entériné par le Conseil Municipal et ne peut donc rester confidentiel, ce qui
pourrait augmenter les exigences du vendeur.
Souvent, la meilleure solution consiste à vous entendre avec le
cédant, en signant un compromis de vente sous réserves que vous obteniez les
dérogations que vous souhaitez, sous un délai raisonnable.
Dans le cas que vous décrivez c'est évidemment d'un gîte, et non de
chambres d'hôtes, dont il serait question, puisque cela se situe en dehors de votre
domicile.
Mais avant de vous lancer, soyez sûre que le marché existe bien, car vous envisagez
d'investir dans une construction qu'il faudra bien rentabiliser, donc il faut faire - ou
faire faire - une étude de rentabilité avec différentes hypothèses d'occupation et de
prix de vente moyen.
Mise à jour septembre 2007 :
-
soit vous avez affaire à une zone agricole dite "zone
A" (il s’agit alors des « secteurs de la commune, équipée ou non, à
protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique
des terres agricoles » - article R. 123-7 du code de l’urbanisme) ;
-
soit d’une zone à urbaniser, dite "zone AU" :
l’article R.123-6 du code de l’urbanisme définit ces zones comme pouvant
« être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de
la commune destinée à être ouverts à l’urbanisation ».
Ceci voulant dire que dans le premier cas, vos chances
d’obtenir une modification des textes par approbation du conseil municipal
sont faibles, par contre votre projet se présente bien mieux dans le second
cas.
Il y a en plus des distinctions dans ce second classement selon la nature et
l’importance de l’assainissement existant à la périphérie immédiate.
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208
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J'envisage d'acheter une ferme
dans la Vallée de l'Ouche en Côte d'Or et faire de la location de VTT, QUADS et plus
tard promenades équestres qu'en pensez-vous ?
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Votre projet est intéressant, mais faites une étude de marché et de
rentabilité. Attention aussi, les QUADS sont bruyants et peuvent entraîner des
réactions négatives (cette semaine un maire a pris un arrêté les interdisant sur sa
commune) : vous vendrez aussi du calme, du repos, ne l'oubliez pas !
Mise à jour septembre 2007 : pour organiser des
promenades équestres ou des excursions, vous devez demander l'agrément au
service « agence de voyages » de la Préfecture de votre département (Loi N°
92-645 du 13 juillet 1992 – Titre II, article 7).
Pour toutes ces activités n’oubliez pas de revoir vos couvertures
assurances.
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