• SOLUTION HÔTEL :

  • Vous créez une société (SARL, SA, unipersonnelle...) qui est propriétaire du bien et l'exploite en hôtel, mais vous pouvez avoir une double structure : l'une (genre SCI) propriétaire qui loue à une société d'exploitation - que vous contrôlez totalement, partiellement ou pas du tout.
  • Avec une quinzaine de chambres, toutes les obligations en termes de sécurité s'imposent à vous car l'hôtel sera un ERP (établissement recevant du public).
  • Vous aurez aussi toutes les contraintes dans le domaine social (convention collective, locaux pour le personnel, présence de personnel 24h./24).
  • Vous devrez fournir différentes prestations en fonction du classement (point suivant) mais en tout cas la possibilité d'un petit déjeuner.
  • Vous devrez obtenir de la commission départementale le classement en catégorie de 0 à 4 étoiles luxe (avec restaurant à partir de 4* - voir article sur lhotellerie-restauration.fr).
  • Et vous devrez obtenir des différentes commissions (sécurité, hygiène, Inspection du travail...), les autorisations nécessaires - tout ceci n'est pas très compliqué, si les problèmes sont pris en amont.
  • La commercialisation pour une petite unité (15 chambres, en l'occurrence), n'est pas très facile, le coût d'approche étant relativement important. Une affiliation à certaines chaînes volontaires permet d'obtenir, à coût modéré, une assez bonne activité.

• SOLUTION CHAMBRES D'HÔTES :

  • Il doit, en premier lieu s'agir de votre foyer, dont vous réservez une partie à une clientèle de passage qui va "vivre chez l'habitant" : dans la charte des Gîtes de France, "le propriétaire assure obligatoirement l'accueil des hôtes" et doit être personnellement disponible 7 jours sur 7, comme quand on reçoit des amis à la maison.
  • C'est considéré comme une activité complémentaire de votre activité principale et pas comme votre activité principale.
  • La promotion se fait, bien sûr, par le "bouche à oreille" mais pour l'essentiel par un organisme dépendant de la Fédération des Gîtes de France ou des chaînes volontaires développant des réseaux ainsi que l'inscription dans des guides : mais l'activité, très saisonnière, suit le plus souvent les rythmes des vacances, sauf à trouver des animations à thème (pêche, neige, équitation, golf, vignoble...).
  • Il n'y a aucune règlementation spécifique, mais des normes éditées par la Fédération des Gîtes de France quant aux surfaces, éléments de confort, etc.
  • Capacité : généralement les fédérations concernées fixent à 6 le nombre de chambres complémentaires du logement, mais il n'y a aucune obligation règlementaire stricte. Par contre dès que la capacité excède 5 chambres les obligations des "Établissements Recevant du Public" s'imposent dans le domaine de la sécurité - comme pour un hôtel.

Mise à jour août 2007 : le Décret n° 2007-1173 du 3/8/07 limite à cinq le nombre de chambres d’hôte possibles chez l’habitant.

• Certaines fédérations de chambres d'hôtes, font également des classifications par "épis" (1 épis, 2 épis, etc.) pour distinguer le niveau qualitatif.
• Le personnel peut être considéré comme des "emplois à domicile".
• Régime fiscal : "Considérée comme une opération commerciale sur le plan fiscal, la location des gîtes et chambres d'hôtes produit des revenus imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC non professionnels, bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, ou au titre de l'I.S., impôt sur les sociétés pour les sociétés commerciales" (source Fiche de l'APCE - avril 2003).
• Une inscription au RCS peut être souhaitable : en absence de toute jurisprudence précise, ceci est à considérer au cas par cas.

Mise à jour septembre 2007 : « Dans la question ministérielle du 12 décembre 2006 (J.O. AN du 6 février 2007, page 1414) le ministre délégué au tourisme indique, en substance, que ceux qui exerce l’activité d’exploitant de chambres d’hôtes, de manière habituelle, en cherchant des profits et qui en font leur profession doivent s’inscrire au RCS, par contre ceux qui exercent cette activité de manière accessoire, en complément d’une activité professionnelle qui n’entraîne pas l’obligation de l’inscription au RCS, sont dispensés de s’immatriculer à ce registre au titre de l’exploitation des chambres d’hôtes ».

Je viens de créer des chambres d'hôtes dans ma maison, J'aurais aimé faire table d'hôtes le soir car il n'y a pas beaucoup de restauration le soir dans le secteur rural où nous vivons.

L'investissement serait de taille et je pense non rentable vu la fréquentation de ma maison...

Vous avez raison : la question posée est un vrai problème.

Dans votre cas, les investissements à prévoir risques en effet d'être majorés par des fosses septiques pour les évacuations des eaux usées.

En ce qui concerne la restauration puisqu'en l'absence de potentialité autour de chez vous, vous envisagez la création d'une table d'hôtes, je rappelle que des investissements sont à prévoir comme un "bac à graisse" qu'impose l'arrêté du 28/9/80 et suivants : nulle part n'est indiqué que ceci n'est obligatoire qu'à partir de telle quantité de couverts servis.

Dans votre contexte très particulier, je vous conseille d'une part de prendre un contact avec l'Attaché Technique Hôtelier (ATH) auprès de chaque Chambre de Commerce et d'autre part, avant de lancer vos travaux, d'établir et adresser les plans et spécifications de votre cuisine, chambre froide, évacuations au Service Vétérinaire, attaché aussi à la Préfecture de votre Département.

Vous trouverez dans les pages indiquées ci-après toutes les informations sur la création de chambres d'hôtes et de table d'hôtes ainsi, que sur les possibilités de bénéficier de subventions :

Je note bien qu'il s'agit d'aménagement d'une ancienne ferme ; ce qui, bien sûr, est fort sympathique et porteur, en termes de "produit".

Je profite de votre question pour insister sur la nécessité de bien analyser le marché potentiel avant de faire des investissements car ceux-ci sont toujours relativement élevés pour les chambres d'hôtes et surtout pour la table d'hôtes avec les exigences des services vétérinaires en termes d'hygiène et de respect général de la règlementation de l'arrêté du 9/5/95 (pour en savoir sur cet arrêté, reportez-vous aux 3 Sujets Interactifs sur l'HACCP et l'hygiène :
- Hygiène et HACCP - le minimum pour être prêt pour un contrôle
- Implanter et gérer un restaurant - démarche HACCP incluse).

Je souhaite créer des chambres d'hôtes mais je souhaite l'envisager comme activité principale.

Impossible de répondre d'une façon générale à votre première question "la création de chambres d'hôtes peut-elle devenir mon activité principale ?".

Sur un plan légal, administratif, bien sûr ; mais je comprends votre question comme étant : vais-je tirer assez de revenus de mes chambres d'hôtes pour en vivre ?
Comment voulez-vous que je le sache ? Il faut faire une petite étude sur le marché, la concurrence, la saisonnalité de votre région... quel loyer, quels emprunts, savoir si ce projet se situe dans un cadre agricole, combien de chambres vous envisagez, quel est l'investissement que vous devez faire, etc., etc.

Cette étude peut être faite par vous-même ou par un cabinet de conseils : vous ne pourrez répondre à votre question qu'après cette étude.

Quant à votre seconde question : oui, vous pouvez ne pas être propriétaire des lieux pour monter une exploitation de chambres d'hôtes, mais devez :

Je souhaiterais peut-être mieux comprendre la spécificité de votre question car tous les points que vous soulevez ont déjà été traités et cela représente plus de 80 questions/réponses...

En effet, vous trouverez :

• une réflexion sur les différents statuts ; comme vous envisagez d'avoir un restaurant, ceci implique une création de société et une inscription au Registre de Commerce et des Sociétés (RCS) ;
• vous trouverez aussi le détail de la règlementation à suivre pour la création d'un restaurant, en particulier toute la règlementation concernant l'hygiène avec notamment l'approbation de l'implantation et des équipements par les services vétérinaires ;
• les étapes demandez-vous ? Comment répondre sans savoir ce que vous avez déjà fait : avez-vous fait une étude de marché, une étude de faisabilité avec les comptes d'exploitation tant pour le restaurant que pour les chambres d'hôtes ?

Je me demande si je comprends bien votre question : comment pensez-vous que l'on puisse trouver une "étude de marché gratuite" à se procurer puisqu'une étude de marché ne peut être qu'une approche spécifique, pour un produit donné et tournée vers un ou plusieurs marchés potentiels traités en fonction d'une concurrence propre à chaque situation ?

J'exploite depuis 5 ans une importante maison de 6 chambres d'hôtes, 3 épis, au pied des pistes des Hautes Vosges : mon affaire est très rentable et tourne été comme hiver avec un excellent chiffre d'affaires - à présent il me faut un nouveau challenge et je souhaite créer un restaurant toujours dans la région touristique, style "Courte Paille" - une grande cheminée et uniquement des grillades avec buffet de salades et frites...

Je suis tout d'abord heureux d'enregistrer votre témoignage sur une exploitation de 6 chambres d'hôtes - 3 épis - qui fonctionne bien été comme hiver, avec une bonne rentabilité. Maintenant la question que vous posez est toute autre ? Je n'ai qu'une réponse : quel est le marché que vous envisagez ? Car je pense avoir bien compris que vous vendriez votre propriété actuelle (donc les chambre d'Hôtes) pour vous lancer dans une création de restaurant.

Je ne peux que vous dire soyez très prudente : j'ai connu beaucoup de professionnels - bons - qui, en quelques années, ont perdu leurs investissements, leurs cautions pour n'avoir plus que des dettes (la dernière information que j'ai eu remonte à hier soir : lui excellent Chef de cuisine, épouse en salle, avec aussi une bonne formation administrative = la liquidation judiciaire a eu lieu fin mars 2005, car ils n'arrivaient pas à régler leurs arriérés à l'URSSAF et depuis des mois, ils "oubliaient" de se verser un salaire !). Navré de ne pas être positif... la restauration est vraiment un métier très difficile : gardez ce que vous avez et qui marche bien et peut-être essayez, dans un premier temps, de créer une table d'hôtes... si cela fonctionne bien et si vous avez le marché autour... ouvrez-le vers l'extérieur, cela deviendra un "restaurant" avec les obligations règlementaires dont j'ai déjà parlé aux questions 50, 52, 76 et 81 de la page "Table d'hôtes".

Si vous prenez le temps de lire ce Blog des Experts, je pense que vous trouverez toutes les réponses aux questions que vous vous posez.

Votre projet peut nécessiter une création d'entreprise selon l'importance que vous lui donnez et selon votre statut personnel.

Si les repas que vous envisagez de servir ne sont réservés qu'aux hôtes des chambres d'hôtes et bien sûr à la famille, vous n'avez pas besoin d'une inscription au Registre de Commerce et des Sociétés, par contre vous avez l'obligation de suivre les prescriptions de l'Arrêté du 9 mai 1995 concernant l'hygiène des aliments.

Nous avons un projet d'acquisition d'une ferme avec dépendances en Isère (nord Isère). Nous souhaitons en faire notre résidence principale et créer 4 gîtes et une chambre d'hôtes.

Vous posez plusieurs questions :

• je n'ai aucune information sur le taux d'occupation des gîtes en Isère ; peut-être le Comité Départemental du Tourisme (CDT) pourra vous donner des informations, mais je ne suis pas sûr que ces informations soient agrégées dans toutes les régions ainsi que l'antenne des Gîtes de France (Maison des Agriculteurs PB 2646 – 38036 Grenoble Cedex 2 – 04.76.20.68.13) ;

• les subventions peuvent être attribuées par le Conseil Départemental ou le Conseil Général et/ou la Chambre d'Agriculture ; votre chambre de Commerce et d'Industrie, par le biais du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) peut vous donner les informations, les contacts, voire vous aider à préparer vos dossiers ;

Voir le Blog des Experts Subvention en hôtellerie par Catherine Avignon
À noter aussi que selon les départements ou les régions, les subventions pour les études concernant un projet de rénovation ou de création peuvent aller jusqu’à 80 % du montant des études avec un plafond raisonnable.

• quant au seuil de rentabilité sur lequel vous nous interrogez, il faut, pour que je puisse vous répondre, étudier le "marché" vers lequel vous voulez vous tourner, le montant de vos investissements, les charges diverses de votre projet ; une étude précise doit pouvoir être faite pour répondre à cette question ainsi qu'à la suivante sur la possibilité de dégager un salaire.

Cela dépend de votre marché. C'est vrai qu'avec 5 chambres, vous ne pouvez être classé ni en 2 étoiles ni même en 1 étoile. Donc, il y aura une difficulté à communiquer sauf si l'environnement commercial, autour de vous, est très porteur... sinon vous avez intérêt à considérer une exploitation en chambres d'hôtes qui sera certainement plus valorisante qu'un hôtel de zéro étoile.

Par ailleurs, en exploitant en chambres d'Hôtes, vous minorerez certaines charges. Mais rien ne vous empêche de commencer une exploitation en chambres d'hôtes et, dans quelques années, selon l'évolution de votre exploitation, vous pourriez envisager de faire une transformation en hôtel.

J'ai une demeure familiale juste assez grande pour y loger ma famille mais voudrais cependant pouvoir recevoir, dans le cadre de chambres d'hôtes ou de gîte rural, des "clients/amis" afin de me faire un revenu complémentaire.

C'est très simple : vous devez aller à la Mairie de votre Commune et demander à consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ce que l'on appelait POS (Plan d'Occupation du Sol) précédemment.
Vous verrez si le terrain est considéré comme terrain agricole, constructible, à bâtir et dans ce dernier cas, s'il y a des spécifications sur les constructions pouvant y être construites (hauteur, distance de la route, style de construction, etc.).
Le cas échéant, vous pouvez demander une modification du Plan Local d'Urbanisme (PLU), mais cela doit de nouveau être entériné par le Conseil Municipal et ne peut donc rester confidentiel, ce qui pourrait augmenter les exigences du vendeur.

Souvent, la meilleure solution consiste à vous entendre avec le cédant, en signant un compromis de vente sous réserves que vous obteniez les dérogations que vous souhaitez, sous un délai raisonnable.

Dans le cas que vous décrivez c'est évidemment d'un gîte, et non de chambres d'hôtes, dont il serait question, puisque cela se situe en dehors de votre domicile.
Mais avant de vous lancer, soyez sûre que le marché existe bien, car vous envisagez d'investir dans une construction qu'il faudra bien rentabiliser, donc il faut faire - ou faire faire - une étude de rentabilité avec différentes hypothèses d'occupation et de prix de vente moyen.

La création de chambres d'hôtes est tout à fait possible dans un milieu urbain, à condition que ce soit dans un secteur touristique, historique : ce qui est votre cas.

Pour les critères requis, ils ont été largement exposés dans les réponses aux questions 37, 39 et 55 (page "Milieu urbain") ainsi qu'à la question 21 (page "Milieu historique").

Je suis en train de construire ma maison dans le 84, non loin du Luberon. Je désirerais créer 2 ou 3 chambres d'hôtes. Les chambres feront entre 12 et 25 m2 et auront toutes une salle de bains et WC.

Oui, les gîtes, comme les chambres d'hôtes sont éligibles aux subventions. Pourtant, même dans le Var, faites bien attention au marché...

La décision quant aux subventions est prise au niveau des Conseils Généraux et Régionaux, voire au Fonds Européen.

Vous posez deux questions :

Mon amie et moi-même sommes en train de faire une étude de marché pour créer une chambre d'hôtes en Pyrénées Atlantique (vallée d'Ossau). Mon amie est employée et je suis demandeur d'emploi.

Vous posez une question dont l'étude de marché que vous êtes en train d'entreprendre devrait vous donner la réponse.

Mais, tout en ne pouvant vous répondre que d'une façon très générale, car précisément en ne connaissant pas le marché dans lequel votre produit va se situer, je ne peux que vous recommander d'être très prudent.

Ayant déjà indiqué que le taux d'occupation annuelle pour la France pour les chambres d'hôtes était inférieur à 40 % ; vous trouverez aussi certains des tarifs appliqués en particulier dans les Gîtes de France ; si vous prenez le ratio de 72 % de frais (amortissement, intérêts compris) de la Direction Générale des Impôts, il m'étonnerait fort que vous arriviez à la conclusion que vous puissiez vivre de cette seule activité.

Vous ne devez pas, me semble-t-il, être obnubilée par la classification ERP.

Dans votre cas, ce qui me parait le plus important c'est de bien sentir votre "marché" ; je ne connais pas votre environnement immédiat, mais je me demande si, sur une base hôtel, vous ne pourriez pas vendre à un prix moyen plus élevé et avoir un taux d'occupation plus fort qu'avec des chambres d'hôtes ?

Il est clair qu'une remise en conformité peut coûter cher (dans mon expérience professionnelle, j'ai toujours constaté que même en prenant les avis d'ingénieurs, l'expertise de Véritas, Sécuritas, etc. les premiers devis étaient toujours sous-estimés car, travaux faisant, l'on trouve toujours d'autres "merdouilles") ; donc c'est vrai qu'il faut être prudent. Cependant, le "marché" et la cohérence avec le restaurant, le bar que vous relancerez peut-être est fondamentale pour la réalisation de votre "produit". Donc, avant de prendre toutes décisions, continuez à réfléchir et prenez les avis du Comité Départemental du Tourisme, de la mairie, de la Chambre de Commerce qui pourra répondre à votre question sur les subventions (qui sont départementales et/ou régionales).

J'aurai un complément d'information à vous demander : l'hôtel que nous allons racheter n'est pas aux normes et il possède 8 chambres. Si pour commencer l'activité nous ne mettons à la location que 5 chambres et que nous en gardons 3 privées :

Si vous n'exploitez que 5 chambres, vous ne devez pas être ERP dans le cadre des chambres d'hôtes ; la difficulté c'est qu'il faudra bien pouvoir démontrer que, même si vous avez une demande supérieure, vous saurez résister à la tentation d'en ouvrir un 6°... (oh, c'est juste pour une nuit !) ; donc il faudrait que les 3 chambres restantes ne soient pas meublées ou dans un état tel que le doute ne soit pas permis.

Je ne vois pas bien pourquoi le fait d'avoir des chambres d'hôtes en place de chambres d'hôtel "augmenterait la clientèle" ; d'autant que vous pouvez toujours louer les chambres d'hôtel, à la semaine, au mois, etc., si le "marché" le réclame, avec un tarif adapté à la demande et à la concurrence ?