Vous ne pouvez créer une Résidence de Tourisme car le nombre de lits dans ce cas est de 100 et même si une dérogation peut être possible, vous en êtes très loin.

Vous ne pouvez pas non plus considérer qu'il pourrait s'agir de chambres d'hôtes car, même si votre restaurant se trouve sous ces locaux, vous n'y résidez pas.

La location en meublé est possible avec des locataires à la semaine, au mois ou même y faisant leur domicile.

Je vous livre un extrait de la brochure des Éditions des Journaux Officiels : "LE TOURISME : LES MEUBLÉS DE TOURISME" LOI DE FINANCE POUR 1966 (J.O. 30/11/65) Extrait - Article 58 :
"I. - Les villas, appartements et chambres meublées, qui sont louées à la semaine et pour un nombre de semaines n'excédant pas douze, à l'occasion des vacances, peuvent être classés en catégories selon des normes et une procédure arrêtées par le ministre des finances et le ministre chargé du tourisme."

Dans quelle catégorie sommes-nous vraiment ? Nous exploitons 5 bungalows (47 m2 : 1 chambre, 1 SdB, 1 cuisine, 1 terrasse) sous la désignation résidence hôtelière, location à la semaine, ménage quotidien. Il nous arrive de louer pour 2/3 jours. Nous recevons entre 10 et 13 personnes maximum.

Votre classement, effectivement, ne me paraît pas évident, en effet :

• vous ne pouvez pas être une Résidence de Tourisme puisqu'il faut une capacité minimale de 100 lits pour être classé dans cette catégorie (arrête 27 avril 1988 -art. 3) ;
• chacun de vos bungalows n'ayant qu'une chambre, vous n'êtes pas non plus ERP puisque vous n'avez pas plus de 5 chambres ; d'autant que je pense que vos bungalows sont des immeubles distincts les uns des autres ;
• mais ne logeant pas sur place, vous ne pouvez pas être gîte - sauf par dérogation - ni chambres d'hôtes ;

Merci pour votre réaction sympathique. Que vous soyez à 5 minutes de vos bungalows me rassure. Mais je pense qu'il serait souhaitable que vous installiez dans chacun des bungalows un système d'alarme relié à votre domicile, pouvant basculer si vous êtes absent ; ceci n'a rien d'obligatoire, mais, en cas de sinistre, démontrerait que vous ne pouvez être taxé de négligence.

- 1983 = 160 000 lits,
- 1986 = 200 000 lits,
- 1989 = 230 000 lits,
- 2000 = 324 000 lits,
- 2004 = 450 000 lits.

• Chiffre d'affaires : 2 milliards d' euros en 2004, pour 11 millions de clients.

2- Définition légale :

Arrêté du 14/2/86 en 1, 2, 3 et 4 étoiles, mais en fait, il n'y a pratiquement pas de 1 étoile, peu de 2 étoiles (17 %) et des résidences non classées (± 30 %)... qui peuvent donc se nommer "Résidences Hôtelières".
À Paris, par exemple, 66 % du parc est en 3 étoiles.

4- Taille minimale :

J'ai déjà effleuré cette question en répondant à la question 24 sur la page "LMP et LMNP" ainsi qu'à la question 142 de la page "Gîtes : Plans" : le nombre minimum de lits est de 100, selon l'arrêté du 14 février 1986, modifié par les arrêtés des 27 avril 1989, 10 avril 1991, et 18 juin 1992 ; mais "le nombre de lits peut être réduit, par dérogation accordée par le Préfet, après avis de la C.D.A.T., en faveur des autres catégories d'hôtels qui solliciteraient un classement en Résidences de Tourisme".
Ce qui veut donc bien dire qu'un hôtel peut devenir une résidence de tourisme par décision du Préfet, suivant dossier déposé auprès de la C.D.A.T. (Commission Départementale d'Action Touristique).

5- Nature des locaux :

Ils peuvent être :

• des chambres traditionnelles, mais disposant de kitchenettes ;

• des appartements meublés de type F1 (soit un peu plus grand que les chambres) ;

• des hôtels avec kitchenettes ;

• des appartements type F.2, F.3, F.4 c'est-à-dire avec 1, 2 ou 3 chambres.

Il peut s'agir d'un seul bâtiment ou d'une ou plusieurs unités pavillonnaires.

6- Durée des séjours :

• la chambre ou l'appartement peut être loué à la journée, à la semaine ou au mois. Mais le client ne peut pas y élire "officiellement domicile" ;

• en milieu urbain, un pourcentage important de l'offre peut être loué en bureau, pour la journée, la semaine ou pour plus longtemps, en particulier pour les sociétés, en création ou s'installant dans la ville ; selon le SNRT - ("Syndicat National des Résidences de Tourisme" 177, avenue Achille Peretti - 92200 Neuilly-sur-Seine - tél. 01 47 38 35 60), la durée moyenne de séjour à Paris est de 10 jours.

7- Équipement général minimum :

• cuisine ou coin cuisine : évier, réchaud à plusieurs foyers, four ou rôtissoire, réfrigérateur, lave-vaisselle, placards, hotte ou ventilation, vaisselle et ustensiles en nombre suffisant ;

• sanitaires : lavabo, baignoire ou douche ; toilette séparée ou dans la salle de bains, sauf si l'unité d'habitation comporte plus de 4 ou 5 lits, selon le nombre d'étoiles ;

• téléphone : dans chaque unité d'habitation ;

• TV : possible sur demande.

Tous les détails sur les équipements, sont listés dans l'Annexe II de l'Arrêté du 14 février 1986.

8- Prestations :

• petits déjeuners : ils peuvent être servis dans une salle spéciale, mais ce n'est pas obligatoire ; ce service peut ne pas être rendu du tout ; cependant, sans vouloir entrer trop dans les détails, précisons cependant que les "quasi-hôteliers", créés par la loi des finances rectificative de 1990, sont dans l'obligation de proposer une prestation de petits déjeuners ;

• Nettoyage : aucune obligation qu'il soit fait journellement, mais seulement en fin de séjour (ce qui paraît bien le moins !) ; à la demande et en payant, il peut être fait journellement, le linge, par exemple, pouvant être changé tous les jours ;

• Blanchissage et pressing personnel sur demande, mais service non obligatoire ;

• Service traiteur ou de plats surgelés possible, mais pas obligatoire ;

• Garage ou parking : conformément au règlement d'urbanisme de la commune.

9- Surfaces minimales (recommandées par le SNRT) :

• Studio pour 2 personnes = 20 m2 ;

• Studio pour 4 personnes = 20 à 25 m2 ;

• F.2 jusqu'à 4 personnes = 35 m2 ;

• F.2 jusqu'à 5 ou 6 personnes = 50 m2 ;

• F.3 jusqu'à 8 personnes = 70 m2.

En fait, les Résidences de Tourisme, situées dans des stations de sports d'hiver (37 %) et les stations balnéaires (47 %) ont, en principe, des surfaces supérieures à celles-ci, recommandées par le SNRT - déjà cité - car les clients y ont des durées de séjours plus longues ; les indications ci-dessus, concernent plus spécialement les résidences urbaines (10 %) ou campagnardes (6 %).

L'Arrêté du 14/2/86 et suiv. - déjà cité - n'impose que les surfaces suivantes : "Studio pour deux personnes (coin cuisine compris) de 9 à 15 m2 selon le nombre d'étoiles, de 7 à 10 m2 supplémentaires par chambre supplémentaire, de 2 à 3m2 par lit supplémentaire avec un maximum de 3 lits par pièce".

10-Protection contre les risques d'incendie et de panique :

Alors que les hôtels sont régis, selon le Règlement de Sécurité du 25 juin 1980, pour la prévention contre les risques d'incendie et de panique, concernant les établissements recevant du public (ERP), les Résidences de Tourisme, suivant l'arrêté du 14 février 1986, déjà cité, précise, dans l' annexe II, qu'il faut appliquer les dispositions de l'arrêté du 30 janvier 1978 : "Règles de construction spéciale à l'habitat de loisirs à gestion collective".

Dans son article 1er, cet arrêté dispose que : "Les hôtels à voyageurs et hôtels meublés sont exclus du champ d'application du présent arrêté et doivent répondre aux dispositions... du décret n° 73-100 du 31/10/73 relatif à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public."
Donc les Résidences de Tourisme ne sont pas considérées comme ERP : en conséquence, la présence d'un membre du personnel ou de direction la nuit, n'est pas une obligation, ce qui est logique puisqu'il s'agit d'habitat de loisirs à gestion collective, ce que le SNRT appelle une location hôtelière.

Cependant, l'on ne peut que recommander la présence d'un veilleur/réceptionniste de nuit - sécurité et service à la clientèle - dès que la Résidence est d'une certaine importance, en taille ou en qualité.

Cet arrêté donne aussi les précisions, dans ses articles de 5 à 10, sur l'accessibilité des escaliers, les sorties de secours, les unités de passage, les portes coupe-feu, les évacuations de fumée, les éclairages de sécurité et la signalisation...

11-Accessibilité aux personnes à mobilité réduite :

Ce sont les dispositions du décret n° 78-109 du 1er février 1978 qu'impose l'arrêté du 14 février 1986 et suivant avec, bien sûr, toutes les nouvelles dispositions législatives plus récentes que l'on peut retrouver dans l'Édition des Journaux Officiels "l'Intégration des Handicapés dans la société" Collection Législation et règlementation : www.journal-officiel.gouv.fr

12-Personnel :

Il peut être très réduit (puisque aucune restauration n'est obligatoire et que les principaux services, qu'ils soient obligatoires ou non, peuvent être externalisés) :

• Direction, éventuellement avec un secrétariat ;

• Réception, les durées moyennes de séjours étant plus longues que dans l'hôtellerie - donc moins de "mouvements", ce service, peut aussi gérer réservations, planning, facturation clients, téléphonie et tous les contacts clients ; le personnel de réception et/ou de direction doit parler une ou deux langues étrangères (dont l'anglais) selon le classement ;

• Commercialisation : selon appartenance ou non à un réseau (support Internet essentiel : voir le Blog des Experts "Pour commercialiser vos chambres - du dépliant... à internet") ;

• Gouvernant(e) : fonction pouvant, dans les petites unités, être tenue par la direction et/ou la réception ;

• Femmes de chambres ou de ménage, selon les prestations rendues et suivant l'externalisation éventuelle du travail ;

• Maintenance : peut être externalisée.

C'est la Convention Collective Nationale des HCR du 30 avril 1997 qui s'applique (voir la CCN sur le site lhotellerie-restauration.fr).

13-Statut juridique :

Il faut être conscient, qu'il s'agit d'un double produit, immobilier d'une part, locatif de l'autre :

• Produit immobilier : dans celui-ci, le système juridique de la copropriété domine largement sous sa forme classique ou sous celle de la multipropriété. Ce produit immobilier s'entend, le plus souvent meublé et totalement équipé.

• Le produit locatif : souvent géré par une société de gestion (voir ci-dessous au point N°15) qui s'engage à un loyer, le plus souvent accompagné de garanties et/ou cautions ; considérer qu'il s'agit du même métier que l'hôtellerie classique, serait une erreur d'approche. Mais, il peut être aussi gardé partiellement par l'acheteur pour sa jouissance propre ou celle de ses proches ; une formule mixte consistant à se réserver quelques semaines dans l'année et en mettant les autres périodes en location soit directement soit par le biais de société de gestion.

14-Montage financier :

C'est un point intéressant à aborder car les Résidences de Tourisme bénéficient d'incitations fiscales destinées à améliorer l'équipement et l'aménagement du territoire.

Sans entrer dans le détail des lois Perisol, Besson, Demessine, dite "loi des Zones de Revitalisation rurale", disons seulement qu'il est possible d'investir, selon le cas, en défiscalisation ou en réduction d'impôt, dans du neuf ou de l'ancien, avec possibilité d'amortissement fiscal, le déficit foncier pouvant aussi être déductible du revenu global de l'investisseur.

Sur la loi Demessine en particulier, où il faut que le logement de la Résidence de Tourisme soit destiné à la location nue avec un bail minimum de 9 ans entre l'investisseur et l'exploitant, l'on pourra consulter le site : www.moinsdimpot.com.fr où cette loi est commentée.

Si l'on ajoute à ces avantages, la possibilité de contracter un emprunt pour financer tout ou partie de l'investissement, on crée une charge, par les intérêts, qui viendra en déduction des revenus de la location.

Mais, comme dans d'autres métiers, l'avantage de la défiscalisation ne doit pas cacher l'intérêt et le risque de toute création ; le capital investi doit garder, au moins sa valeur, doit pouvoir être revendu, à des bonnes conditions, les revenus ne devant pas être inférieurs aux frais d'entretien, de gestion... Quelques opérations en "temps partagé" (timeshare) ont laissé des souvenirs douloureux à des investisseurs obnubilés par l'avantage fiscal immédiat de l'opération, il importe donc d'abord d'être sûr du sérieux des intervenants, promoteur et exploitant et de vérifier évidemment l'existence du marché pour le produit envisagé.

15-Principaux acteurs du secteur :

Orion, Pierre et Vacances, Les Citadines, Maeva, Flatotel, Odalys, Lagrange, Mer et Golf, Présideal, Madeo... et de nombreux indépendants gérant souvent des capacités plus petites.

Sources :

• Hôtels, restaurants et résidences de tourisme - Législation et Réglementation - Édition des Journaux Officiels n° 1088 ;
• Le tourisme - Législation et Réglementation - Édition des Journaux Officiels n°1764 - www.journal-officiel.gouv.fr ;
• L'article 199 decies E du code général des impôts sur les règles applicables aux réductions d'impôts accordées au titre des investissements immobiliers locatifs réalisés dans des résidences de tourisme ;
• Code du Tourisme : section 2 - Article L421-3 (réductions d'impôts) ;
• Site du Syndicat National des Résidences de Tourisme : www.snrt.fr
  177, avenue Achille Peretti - 92200 Neuilly-sur-Seine - 01 47 38 35 60 ;

Je n'ai effectivement pas voulu encore rallonger une réponse déjà peut-être un peu trop prolixe.

Toutes les difficultés dont nous parlons viennent du fait qu'un nouveau montage financier a été mis sur le marché, découvert par des escrocs dont certains n'ont pas hésité à vendre, sur le papier, des appartements qui n'existaient pas, dont la construction n'était même pas envisagée ou qui ne correspondaient en rien à l'acte de vente, souvent établi sur une base de VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), c'est-à-dire sur plans.

Je vais donc aller un peu plus loin sur l'aspect juridique et règlementaire des Ventes en temps partagé (timeshare) :

1- DÉFINITION DU TEMPS PARTAGÉ (TIMESHARE) :

selon les règlements dictés par l'Association des promoteurs de multipropriétés (Timeshare Developpers' Association) cité par M. Gauguet dans une conférence à l'Université CORNELL ESSEC - référence IMHI GROUPE ESSEC 189 - 3° trim. 94, il s'agit - je cite - de la vente "d'un droit, quelle que soit la façon dont il est prouvé ou documenté, d'utiliser et d'occuper une ou plusieurs propriétés de vacances, périodiquement en fonction d'un arrangement allouant de tels droits d'usage et d'occupation à d'autres utilisateurs similaires." ;

2- CONTEXTE JURIDIQUE :

La France est l'un des pays européens ayant la législation la plus précise sur les "DROITS DE JOUISSANCE À TEMPS PARTAGÉ":

• les lois Scrivener, loi 86 - 18, du 6 janvier 1986 et la loi Neiyertz sont applicables aux ventes en temps partagé ;
• en 1994, une directive européenne a été promulguée pour l'application pour la protection des acheteurs quels que soient les lieux dans lesquels ils se portent acquéreurs ;
• enfin, la loi du 8 juillet 1998, issue d'une directive européenne, prévoit :
  • un délai de rétractation de 10 jours, après la signature du contrat,
  • l'interdiction de percevoir un acompte avant l'expiration de ce délai,
  • la rédaction du contrat dans la langue de l'acquéreur,
  • elle dispose en outre que le contrat présente "la description des locaux et leur environnement, le prix initial et les coûts périodiques, le recours à un crédit, la bourse d'échanges",
  • notons également que la COB (Commission des Opérations en Bourse) surveille attentivement cette activité puisqu'il s'agit d'un appel à l'épargne publique ;

3- PROMOTEURS DE RÉSIDENCES EN TIMESHARE

En plus des acteurs déjà cités dans la réponse à la question 244, je tiens à préciser que des grands Groupes hôteliers ont commencé, à des degrés divers, à monter des opérations en "Timeshare".

Citons par ordre d'importance le Groupe MARRIOTT, puis HILTON, avec sa filiale spécialisée HILTON GRAND VACATION CLUB qui va construire des résidences en complément d'Hôtels ou de casinos existant, Disney Vacation Club, filiale de DISNEY CORPORATION, envisageait d'ouvrir une chaîne de résidences en Timeshare en Europe ; auraient également des projets les chaînes MÉLIA/SOL (Espagne), OBEROÏ (Inde).

Ces grandes chaînes hôtelières sont, ou vont aller, sur ce marché pour financer de nouveaux produits (ne pas oublier que la charge capitalistique de l'industrie hôtelière est très lourde, identique à celle de la métallurgie c'est-à-dire, pour les produits classiques, 3 € d'investissements pour 1 € de chiffre d'affaires, d'où la nécessité d'aider l'investissement par des approches nouvelles).